Как не купить квартиру в нагрузку с несовершеннолетним ребенком

Известно, что несовершеннолетние дети (не достигшие 18-летнего возраста) имеют определенные права на недвижимость, при этом этих прав у них даже больше, чем у взрослых

Именно по этой причине покупатели жилья и риелторы не любят связываться с квартирами, где были ранее зарегистрированы дети.

Какими же реальными правами обладают несовершеннолетние? Об этом для портала personalmoney.ru рассказал адвокат Олег Сухов. Так, при операциях с недвижимостью все лица (родители, опекуны, попечители и пр.), которые выступают в сделках от лица несовершеннолетнего, должны знать следующие моменты.

Если вы собираетесь продавать недвижимость несовершеннолетнего или долю в ней, вам обязательно нужно будет получить согласие органов опеки и попечительства. Имейте в виду, что органы опеки дадут свое согласие на сделку лишь при условии предварительной покупки в интересах ребенка какого-либо другого жилья, которое не хуже продаваемого по своим потребительским характеристикам. При этом органы опеки дают свое согласие на сделку только в случае, если родители несовершеннолетнего предоставят необходимые документы, гарантирующие покупку недвижимости в пользу несовершеннолетнего сразу после продажи собственности ребенка. То есть вам нужно будет предъявить бумаги, что новое жилье ничем не хуже старого (к примеру, что там больше площадь или лучше условия для проживания).

В случае если несовершеннолетнего собираются снять с регистрационного учета из жилого помещения, идти за согласием в органы опеки не нужно. На практике, рассказывает адвокат Олег Сухов, сотрудники УФМС обязывают предоставить письменное заявление на выписку от обоих родителей.

Если планируется приватизация объекта недвижимости, то все зарегистрированные в нем дети в обязательном порядке должны принять участие в приватизации. При этом какое-либо ограничение или отказ не допускается. А вот если эта операция будет все же проведена без участия ребенка, то такой договор передачи в собственность жилого помещения будет признан судом недействительным. Причем с данным требованием в суд могут обращаться как родители несовершеннолетнего ребенка, так и органы опеки или прокурор, пишет personalmoney.ru.

Когда речь идет о муниципальной квартире, то, если несовершеннолетний зарегистрирован в ней по заявлению обоих родителей, его нельзя снять с регистрационного учета (то есть выписать) ни при каких обстоятельствах. Даже в том случае, если из данного жилья были сняты с регистрационного учета сами родители ребенка.

Если ребенок зарегистрирован в квартире, которая принадлежит на праве собственности кому-то из членов его семьи, он не может быть снят с регистрационного учета до наступления совершеннолетия, в том числе и через суд.

И последний момент: по сравнению со взрослыми членами семьи, несовершеннолетние имеют исключительные права при вселении и регистрации в любые жилые помещения, находящиеся на правах коммерческого, социального найма, в собственности или служебном пользовании. При этом какого-либо согласия других зарегистрированных в данном объекте недвижимости лиц, а также собственников данных жилых помещений при вселении и регистрации несовершеннолетних не требуется.

Нужно помнить, что все перечисленные выше специфические права на жилые помещения несовершеннолетних детей закреплены действующим законодательством страны, разъясняет адвокат Олег Сухов. Более того, Верховный суд РФ не раз давал пояснения и указания в части защиты прав несовершеннолетних на жилые помещения.

Поэтому при продаже, покупке, аренде, заключении любых договоров, в которых будут фигурировать несовершеннолетние члены семьи, нужно не раз посоветоваться с юристами. А если вы покупаете жилье, в котором было зарегистрировано несовершеннолетнее лицо, вам просто необходимо проверить «историю» квартиры, узнать, куда был выписан ребенок и нет ли за вашей квартирой «долгов» по отношению к нему. Нужно помнить, что подобные сделки могут быть опротестованы и через суд ребенку возвращена его доля. Поэтому подстрахуйте себя от покупки недвижимости с несовершеннолетним ребенком в нагрузку.