Продажа и покупка жилья по доверенности. Где таится опасность?

Эксперты аналитического центра Гильдии риелторов отметили следующий факт: практически 100 процентов сделок по купле-продаже недвижимости происходят по доверенности, т. е. самым распространенным способом мошенничества

Поэтому каждый продавец и покупатель должны знать, какие именно бывают доверенности по своему функциональному назначению, для каких моментов в сделке они применимы и что в них нужно проверить перед тем, как поставить свою подпись.

Согласно статье 182 Гражданского кодекса РФ, гражданин может не участвовать лично в сделке, а передать свои права по ведению данной операции другому лицу. Эта «передача прав» и есть доверенность. При этом в сделках с недвижимостью документ обязательно должен быть удостоверен нотариусом. В случае если человек лежит в больнице – главным врачом; если гражданин находится в местах лишения свободы – начальником тюрьмы или колонии. Но часто в таких доверенностях встречается много ошибок и их относительно легко подделать. Так что единственный способ проверить ее действительность – связаться с лицом, подписавшим этот документ, объясняет портал о недвижимости www.mesto.ru. Обычно доверенность выдается максимально на три года. Если же срок действия документа не прописан, тогда доверенность будет действительна лишь один год. И что важно: дата выдачи должна быть непременно указана в доверенности, в противном случае она будет считаться ничтожной. Доверенность бывает трех видов - специальная, разовая и генеральная. Обычно первые два вида документов выдаются родственникам, друзьям, а также риелторам для сбора и подготовки документов к сделке, подачи их на регистрацию (это делается в случае, если, к примеру, у потенциального продавца или покупателя на это нет времени).

Что же касается генеральной доверенности, то это намного более весомый документ. Он предполагает полное управление переданным имуществом. Именно в этом и состоит опасность для продавца. По этой причине эксперты не советуют владельцу недвижимости наделять своего доверенного представителя правом получения денег. Ведь в реальной жизни есть немало примеров, когда даже дружеские и родственные отношения не выдерживали проверку большими деньгами. Кроме того, Сергей Поправка, руководитель юридического департамента компании Penny Lane Realty, рекомендует прописывать в доверенности минимальную цену, по которой может быть продано жилье, и указать в договоре реальную стоимость недвижимости, а не пресловутый миллион рублей, который обычно прописывают в документах, чтобы избежать налогов. В противном случае в суде вы не сможете доказать, что вас обманули или забрали сумму большую, чем миллион.

Довольно часто в рамках одной сделки выдается несколько доверенностей: например, риелтору доверяют собрать документы, а родственникам или знакомым – подать их на регистрацию. По этой причине нужно в доверенности обязательно перечислить весь «список» полномочий, которые вы собираетесь передать. Обычно их содержание не регламентировано законом, так что можно все писать в произвольной форме. По словам директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александра Зиминского, доверенность обычно заполняется на особом бланке в присутствии собственника недвижимости. При этом покупателю жилья нужно помнить о том, что доверитель может в любой момент сделки отозвать свою доверенность, и тогда все действия с ее участием будут считаться недействительными. По этой причине никогда не отдавайте деньги за приобретенную квартиру до получения на руки официально зарегистрированного договора купли-продажи и свидетельства о собственности!

Если же в операции продажи недвижимости участвует собственник, который постоянно проживает за границей и который по определенным причинам не может приехать на сделку, его доверенность должна заверяться печатью консульства - апостилем. Если же таковой нет на документе, то такая доверенность недействительна. Непременно проследите за этим. И будьте предельно осторожны: не со всеми странами у России есть дипломатические отношения, поэтому доверенность, выданная в таком государстве, не будет иметь юридической силы для совершения сделки.

Из-за всех перечисленных рисков и опасностей, приобретая жилье по доверенности, всегда старайтесь при любых обстоятельствах встретиться непосредственно с продавцом и проверить его паспорт и документы лично.