Ипотека до революции

После отмены крепостного права во второй половине XIX века в России сложилась достаточно стройная система ипотечного кредитования, с минимальными изменениями просуществовавшая до

После отмены крепостного права во второй половине XIX века в России сложилась достаточно стройная система ипотечного кредитования, с минимальными изменениями просуществовавшая до 1917 года. В отличие от сегодняшней России, где ипотечный кредит используется главным образом для получения жилья, до революции он часто служил просто источником дохода. Помещики не любили заниматься предпринимательством и отдавали в залог землю (самый распространённый предмет залога), чтобы получить деньги. До первой мировой войны банки вообще не брали в залог недвижимость, этим занимались городские кредитные общества, да и то на достаточно обременительных условиях: для того, чтобы отдать в залог, скажем, доходный дом, его владелец непременно должен был стать членом кредитного общества, где все были связаны круговой порукой.

Государственный Дворянский земельный банк, выдававший долгосрочные ссуды дворянам-землевладельцам под залог земельной собственности (кроме городской), был учреждён в Петербурге в 1885 году. Деятельность банка была разрешена на европейской территории России, за исключением Польши, Финляндии, Прибалтики и Закавказья. В 1910 году банк проводил операции в 38 губерниях и 3 областях. Дворянский земельный банк обычно выдавал ссуды в пределах 65-70% от стоимости заложенной земли на срок от 11 до 66.5 лет под 3-5% годовых. По «высочайшему повелению» ссуда могла перевалить и за 75%. Залоговый процент совсем незначительно отличался от процента по банковским ссудам, колебавшегося в различные годы XIX века от 4 до 8.

До 1889-го и затем с 1906 года заёмщики получали ссуды ипотечными облигациями, которые назывались закладными листами. От других ипотечных банков Дворянский отличался сословным составом заёмщиков и льготными условиями кредита для потомственных дворян (более длинных срок ссуды, Больший размер ссуды по отношению к оценке). За пятнадцать лет (1886-1990) Дворянский банк принял в залог 28,2 млн. десятин дворянских земель (около 4% частных владений) под ссуды, составившие 978,9 млн. рублей. Крестьянский поземельных банк был открыт в 1882 году в Петербурге. По уставу банк имел право производить операции по выдаче крестьянам ссуд, во-первых, для покупки земли, во-вторых, для погашения долгов, сделанных при покупке земли, под залог её же. Ссуды выдавали как отдельным крестьянам, так и крестьянским товариществам и обществам на срок от 13 до 55 лет в размере 80-90% от стоимости участка под 7,5-8,5% годовых. В первые годы деятельности банка ссуду выплачивали наличными деньгами, а с 1905-го заемщики стали получать ипотечные облигации-свидетельства и именные обязательства банка.

К концу 1916 года было выпущено ипотечных бумаг Крестьянского поземельного банка на общую сумму 1,4 млрд. рублей. Ценные бумаги этого банка котировались на Петербургской бирже, где их курс был ниже номинала, но выше, чем курс закладных листов других земельных банков. Площадь земельных участков, находившихся в залоге Крестьянского поземельного банка, составляла 15% всего частного землевладения в России (111 млн. десятин) К началу первой мировой войны Крестьянский поземельных банк занимал среди учреждений ипотечного кредита первое место по числу и объёму выданных ссуд.

В мае 1871 года в стране был создан первый акционерный земельный банк – Харьковский. Вскоре возникло ещё девять – Полтавский, Петербургско-Тульский, Киевский и др. Каждый из них проводил операции в определённом районе, практически не конкурируя с другими. Земельные банки эмитировали под краткосрочные и долгосрочные ссуды 6-процентные закладные листы. Краткосрочные ссуды составляли не более 10% от оценки имений. Долгосрочные (от 9 до 66 лет) – до 50% стоимости сельской недвижимости и до 60% городской. Поскольку заемщики нуждались прежде всего в наличности, а продать закладные листы в глубинке было трудно, земельные банки за определённый процент оказывали весьма полезную услугу: договаривались о продаже листов с банкирскими домами Петербурга и Москвы и отдавали заемщикам уже «живые» деньги. Перед первой мировой войной площадь земли, принятой в залог акционерными земельными банками в европейской части России (без Польши и Прибалтики), составляла около 57% от всей заложенной в ипотечных учреждениях земли, а в общей сумме земельных ссуд – около 47%. Операции с городской недвижимостью (за исключением фабрично-городских строений) вели прежде всего городские кредитные общества, впервые основанные в Петербурге (1861) и Москве (1862). Размер кредита, составлявший 50-60% от стоимости имущества, зависел от оценки комиссии, которая и определяла эту самую стоимость. Поэтому оценка была одним из важнейших звеньев деятельности общества. Ссуды заемщикам, выдававшиеся только закладными листами и облигациями общества, предоставлялись на срок от 15 до 36 лет с правом досрочного погашения.

Уже через несколько лет облигации кредитных обществ стали пользоваться спросом на вторичном рынке, превратившись в надёжные ценные бумаги, которые имели устойчивый курс и достаточно высокий процент дохода. По операциям с городской недвижимостью кредитные общества занимали первое место среди других ипотечных учреждений страны.