Московские парадоксы: квартиры в 8 квадратных метров стоят дороже пентхаусов

На московском рынке жилья существует немало парадоксов, которые с годами только усугубляются.

Удивительно, но факт – в столице реально встречаются квартиры площадью в 8-12 квадратных метров. Вы не верите? Да я сам несколько лет жил в квартире общей площадью 17 квадратных метров. В квартире вообще не было прихожей, а в комнату я попадал прямо из подъезда. Размер кухни в этой квартире был 3 квадратных метра с окном-бойницей, и вход в нее вел прямо из комнаты, а еще прямо оттуда же был вход в санузел. Мои друзья говорили, что единственным нормальным местом в этой крошке был именно санузел, поскольку его размер был традиционным. Жить в такой клетушке было крайне неудобно, но теперь я понимаю, что это были настоящие хоромы: ведь в столице можно встретить квартиры и в 12 квадратов! Хотя мизерные квартиры в 12 и менее квадратных метров встречаются в Первопрестольной куда реже, чем квартиры от 14 квадратных метров.  

И внезапное появление нескольких квартир, больше похожих на мышиные норки, знаменует не иначе некую новую тенденцию рынка недвижимости.  Естественно, квартиры в 8-12 квадратных метров общей площади для столицы просто нонсенс, правда и встречались они раньше настолько редко, что о них знали в основном специалисты рынка недвижимости.  

Трудно представить себе жизнь в такой тесноте, но это мини-жилье стоит при этом весьма приличных денег. 1-комнатная квартира площадью 8 квадратных метров около метро «Ясенево» продается за 2,8 млн рублей, в то время как 45-метровая двушка в Москве тянет на 5,8 млн рублей. То есть, заплатив денег в 2,5 раза больше, человек получает площадь, большую в 5,5 раза. Получается, что  стоимость одного метра в такой квартире равна 233 тыс. рублей, что намного выше стоимости метра в домах бизнес-класса и даже в «элитке». Другое предложение – у метро «Семеновская» продается несколько «квартир-лилипутов» общей от 9 до 9,6 квадратных метров общей площади по цене от 3 до 3,2 млн рублей. «Смешные» 9,8 «квадратов» насчитали в квартирке одной из столичных сталинских высоток, причем комната в ней размером всего 4 квадратных метра. Цена же такого жилья целых 3,5 млн рублей. Самая «большая» из числа подобных квартирок находится у метро «Щелковская»: 14 квадратных метров продаются за 3,4 млн рублей (по 243 тыс. рублей за метр).

В районе «Матвеевское» есть панельный дом, где проектом была предусмотрена небольшая площадь для дворника на первом этаже. Это «пенал», напоминающий купе в железнодорожном вагоне, метражом в 6 квадратных метров. Какими-то путями эти общественные метры превратились в БТИ в полноценное жилье, затем были приватизированы и заселены, а теперь их выставили на продажу за 1,8 млн рублей. То есть один метр в этой «мини» предлагается за 300 тыс. рублей.

Для сравнения - пентхаус на Нежинской улице, площадью в 740 метров продается за 4 млн долларов, т. е. один «квадрат» в ней оценен всего в 151,3 тыс. рублей, что почти в 2 раза меньше квадрата 6-метровой малютки.

Самое удивительное, что в последние месяцы в Москве реально квадратный метр в «суперэлитном» доме стоит не намного дороже метра в экономклассе, причем включая 5-этажные хрущевские двушки-трешки.   

Скорее всего, дело в том, что элитное жилье покупают в Москве единицы, а нуждаются - многие тысячи. Большинство жителей столицы считают недоступными даже квартиры экономкласса. Ценовой ажиотаж на рынке недвижимости заставляет выбирать между комфортом и возможностью просто иметь хоть какое-то жилье в мегаполисе. Неудивительно, что эконом-вариант пользуется повышенным спросом.

Но это не единственная причина. За последние годы рынок жилья в полной мере ощутил последствия демографических провалов конца прошлого века. Если ранее на пике спроса были большие двух-трех комнатные квартиры, то сегодня лидерами становятся квартиры однокомнатные, студии и мини-квартирки.

Подогрел интерес к небольшим квартирам и финансовый кризис. Опасаясь скачка цен, население начало снимать деньги с депозитов, брать кредит и приобретать квартиры даже при стопроцентной оплате. Естественно, что спрос поднялся именно на самое дешевое жилье.

В настоящее время цены на жилье в Москве не соответствуют ни качеству, ни платежеспособности населения, однако, причин для снижения цен сейчас нет, поскольку спрос растет куда быстрее предложения. Кроме того, в столице сосредоточена основная деловая активность и финансовые потоки, поэтому на процесс роста цен продолжает влиять все увеличивающаяся миграция.

Именно мигранты создают спрос на квартиры самого малого метража. Суммы, вырученной от продажи жилья в регионе плюс собственные накопления, обычно хватает только на «гостинку», площадь которой едва попадает в границы социальных норм. Для примера: как и раньше, когда на вырученные от продажи трехкомнатной квартире во Владимире мне удалось купить мини-квартирку на окраине Москвы. Причем суммы от продажи хватило лишь на 2/3 стоимости малютки, остальные деньги пришлось занимать. Как правило, такие приобретения воспринимаются как «первый шаг», поэтому и мини-квартиры меняют хозяев с завидной регулярностью.

Спрос на студии формируют молодежь, а также холостяки. Эти покупатели не озабочены бытом, предпочитают питаться вне дома, одиноки и не планируют создание семьи. Поэтому студии реже меняют своих хозяев, в отличие от мини-квартир.

Наибольший спрос на однокомнатные квартиры до 42 кв.м. Они используются при разделении семей и интересны как способ инвестирования в недвижимость с учетом дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду.

Так что малогабаритное жилье привлекательно сегодня для многих. И поэтому такие квартиры остаются в дефиците – они быстро продаются, и хозяева предпочитают не традиционную цепочку посредников, а прямую продажу без участия банка.

Учитывая упавший спрос на большие квартиры, строительные компании начали увеличивать долю компакт-жилья. В Подмосковье, например, вовсю продаются квартиры-пеналы общим метражом в 12-15 метров - и это не наследие прошлого, а совершенно новое жилье.  И это вполне может привести к тому, что мини-квартир станет на рынке намного больше, чем сейчас.