Почему мы вынуждены идти в ипотечное рабство
Однако реальные доходы населения не растут, а иметь отдельное жилье очень хочется. Вроде бы помочь в этом должна ипотека, хотя бы на рынке новостроек, поскольку там жилье дешевле, особенно на этапе строительства, но и она доступна далеко не всем. Тем более ипотека в нашей стране выдается под крайне высокие проценты, а значит, переплата по итогам 20-30 лет будет двойной или вообще тройной. А учитывая, что стабильности у наемных рабочих нет, то ипотека становится не только кабалой, но порой и ярмом на шее.
Спасает ипотечный рынок только то, что наши соотечественники понимают: ипотека – это порой единственный способ обзавестись собственным жильем, ведь цены на рынке недвижимости идут только вверх, а значит чем дальше, тем дороже. А жизнь идет вперед: люди женятся, разводятся, рождаются дети, так что крыша над головой – первостепенная задача. И пусть эта крыша только на этапе котлована и будет достроена лишь через год, а то и два, а заселиться получится и того позже, – все равно это будущее манит.
Вообще на сегодняшний день ипотека на первичном рынке перешла в стадию стабильного развития, и с каждым днем ипотечный рынок пополняется новыми интересными предложениями банков. Активность проявляют и сами девелоперы, которые, выпуская в продажу новый проект, стараются аккредитовать его в разных банках, чтобы дать максимальному количеству покупателей возможность получить ипотеку.
И это дает определенные результаты. С начала 2011 года российские банки выдали более 74 тысяч ипотечных кредитов на сумму более чем 103 миллиарда рублей, что почти в 2 раза выше, чем в прошлом году. Объясняется рост объемов ипотечного кредитования отменой дополнительного обеспечения в виде залога имеющегося жилья, увеличением сроков кредитов уже до 30 лет, снижением комиссии за рассмотрение заявок от заемщиков и тем, что подтвердить доходы потенциальные покупатели теперь могут как по форме 2-НДФЛ, так и по форме банка, ведь ни для кого не секрет, что большая часть зарплат в России до сих пор «серые».
Кроме того, в настоящее время средняя ставка по ипотеке на первичном рынке снизилась до 12,5% по сравнению с 13,1% в прошлом году.
Впрочем, если взглянуть на ипотечный рынок глазами заемщика, то картина получается не такая радостная. Теоретически в нашей стране с использованием ипотеки купить хотя бы однокомнатную квартиру на вторичном рынке жилья могут лишь 13,2% работающего населения, а на первичном рынке только 28%.
При этом за пять лет с 2006 года ипотеку взяли менее одного процента всего населения России. А почему так происходит? Просто у людей нет уверенности, что получится расплатиться за квартиру, нет уверенности в завтрашнем дне. Большинство потенциальных заемщиков понимают, что могут потерять источник дохода по причине увольнения с высокодоходного места работы, что может повториться мировой кризис и тому подобное.
При этом, даже несмотря на снижение ипотечных ставок, платить 8-14% годовых в рублях под силу далеко не всем, да и ощущение, что сильно переплачиваешь, тормозит желание взять ипотечный кредит.
Для сравнения: в Европе ставка 1-4% годовых в евро для граждан Евросоюза при более стабильной экономике, прогнозируемых доходах и социальной защищенности всевозможными программами граждан. В настоящий момент риски России настолько велики, что даже банки с западным капиталом не готовы выдавать кредиты по ставке ниже той, которая существует.
Так что же заставляет россиян брать ипотеку? Большинство заемщиков говорят, что некуда деваться, жить где-то надо, поэтому приходится рисковать. Тем более, что заемщики понимают, что дальше будет только хуже: инфляция растет, цены на продукты, услуги, недвижимость, нефть растут, квартиры стоят сейчас на 1-1,5 миллиона дороже, чем в прошлом году. Кроме того, ежемесячный платеж по ипотеке порой примерно тот же, что и платеж за съем жилья. Поэтому в этом случае игра стоит свеч: ставки по ипотеке будут снижаться, спрос на жилье будет возрастать, соответственно, вырастут цены, и потери по банковскому проценту за счет этого компенсируются, а ведь все это время человек, выплачивающий ипотечный кредит, будет жить в собственном жилье, а не в съемном.
Кроме того, у молодых людей в возрасте от 25 лет и больше шансов заработать и купить сразу квартиру без долговых ям, пап, мам, любовников, любовниц нет и не предвидится, а копить, чтобы приобрести жилье во второй половине жизни, не улыбается.
Понятно, что ипотека – это добровольное рабство, надолго и дорого, но что же делать? Так что для многих выбора при покупке квартиры просто нет, и им приходится брать ипотеку. Конечно, купить жилье в той же Болгарии намного выгоднее, но не все готовы уехать, да и неизвестно еще, что там будет с работой и зарплатой.
Выходит, что отношение у заемщиков к ипотечному кредитования, а точнее к процентным ставкам, явно отрицательное, но безвыходность, отсутствие других вариантов заставляет людей соглашаться на все условия банков. Между прочим, доля ипотечных сделок среди всех сделок по купле-продаже квартир в новостройках Москвы сегодня составляет 26%, а по отдельным проектам может доходить до 35%.
Доля ипотечных сделок в общем объеме покупок на рынке новостроек равна 30-35% в сегменте экономкласса и чуть ниже 20% в сегменте бизнес-класса. То есть ипотека вышла на докризисный уровень, когда некоторые банки давали ипотеку вообще без первоначального взноса.
Если взглянуть на Подмосковье, то до кризиса на долю ипотечных покупок приходилось до 40-50%, а сейчас выходит в среднем 25-30%. И это при том, что в области цены на квартиры значительно ниже – стоимость однокомнатной квартиры в новостройке экономкласса в Москве начинается от пяти миллионов рублей, а в ближнем Подмосковье от трех миллионов рублей, а значит, и кредитное бремя для покупателей не столь высоко.
Вообще покупатели жилья на первичном рынке достаточно рисковые граждане, ведь они вынуждены ждать год-два до окончания строительства и оформления собственности на квартиру, то есть жить в стрессе. Самое интересное, что сегодня, как и два года назад, основными покупателями квартир с использованием ипотечного кредита являются семейные люди с высшим образованием. Что касается возраста ипотечных заемщиков, то тут наблюдается значительное омоложение среднего заемщика, ведь снижение первоначального взноса сделало доступными заемные средства для семей без больших накоплений. Кроме того, на погашение ипотечного кредита можно пустить материнский капитал.
Итак, большинство ипотечных заемщиков – почти 60% – это покупатели в возрасте 26-35 лет, причем среди них преобладают мужчины – 58%, а женщин всего 42%. Изменилась за последнее время и сфера деятельности заемщиков. Теперь сотрудников крупных коммерческих предприятий и госкорпораций сменили ритейлеры и работники бюджетных организаций из систем здравоохранения, образования и госуправления.
Что касается предпочтений, то наибольшим спросом у ипотечных заемщиков пользуются двух- и трехкомнатные квартиры, где доля двухкомнатных квартир составляет 38% от общего числа ипотечных квартир, а доля трехкомнатных – 28%. В оставшиеся 34% входят однокомнатные и четырехкомнатные квартиры.
Предложение же различных ипотечных программ сегодня на рынке новостроек достаточно велико, ведь их стараются разработать и банки, и девелоперы. Кредит сегодня можно взять на срок аж до 50 лет, по большинству объектов первоначальный взнос требуется в размере от 20 до 30% от общей стоимости квартиры. Запросы же потенциальных заемщиков несколько другие: 90% клиентов предпочитают срок в диапазоне 10-15 лет, а первоначальный взнос – от 10%. Для таких желающих в Сбербанке предлагают программу «10-10-10», где первоначальный взнос 10%, процентная ставка 10% и количество лет – 10, однако есть нюанс – Сбербанк принимает документы только по 2-НДФЛ, а учитывая зарплату в конвертах, лишь малая часть ипотечных заемщиков может воспользоваться его услугами.
ВТБ предлагает ипотечный кредит от 8,45% годовых - опять же для тех, кто получает белую зарплату. Максимальный размер кредита: до 80% от оценочной стоимости квартиры.
Сейчас одно из самых привлекательных предложений - продленная до сентября акция Сбербанка «8-8-8», где кредит выдается под 8% годовых, на 8 лет и с первоначальным взносом не менее 50%.
Есть свои предложения и у девелоперов. Например, в компании «Дон-Строй Инвест» в рамках совместной программы с «ВТБ 24» отсутствуют комиссия за рассмотрение заявки и за услуги по выдаче ипотечного кредита, а также требование дополнительного обеспечения на период строительства. Кроме того, по ипотеке на квартиры от «Дон-Строя» на весь период кредитования действует единая процентная ставка, без традиционной надбавки на период до оформления права собственности.
Есть интересные ипотечные предложения и у «Главстроя». Недавно застройщиком было подписано соглашение со Сбербанком, благодаря которому для одного из проектов компании – «Подольские просторы» (Московская область) – предусматриваются кредиты в размере до 85% от стоимости. Ставка по ним – от 8%, кредит можно взять на срок от 8 до 30 лет.
В качестве залогового обеспечения принимаются имущественные права на приобретаемую недвижимость по договору долевого участия, а при оформлении ипотечного кредита банк не взимает комиссии и не предъявляет требования по обязательному страхованию жизни и здоровья заемщика, что существенно снижает траты.
Действуют ипотечные программы в «Ренова-СтройГруп». А вышеозначенная «программа 8%» от Сбербанка работает в микрорайоне «Богородский» в Щелково, а в Апрелевке и Лосино-Петровском купить квартиры застройщика можно по той же акции Сбербанка «10».
И все-таки, хотя вариантов с ипотечными кредитами много, развитием этого сегмента банковского кредитования население не особо довольно. Ведь если подумать, что ипотекой ты привязываешь себя к банку аж на 25-30 лет, то становится страшно. А если опять кризис? А если потеря работы? И что тогда делать с квартирой, взятой по бешеной стоимости на баснословных условиях по ипотеке? Так что многие россияне по-прежнему предпочитают ютиться кто где может и завистливо смотреть на Запад, на их 1-4% по ипотеке и на 30 тысяч долларов за виллу. Одно радует: нашим банкам, да и государству есть куда и к чему стремиться, а это значит, что мы вполне можем надеяться на лучшее будущее. Ведь надежда умирает последней.
