Особенности национальной аренды
Проект закона «о доходных домах» пока ожидает своего второго рассмотрения, однако обсуждение этого документа в комитетах Госдумы идет полным ходом.
Предполагается, что документ позволит расширить фонд арендного жилья и решить квартирный вопрос для представителей среднего класса за счет реализации программы некоммерческого найма. Дело в том, что представители этой прослойки населения получают денег недостаточно мало для того, чтобы претендовать на субсидии от государства, но и недостаточно много, чтобы приобрести квартиру по рыночным ценам, пишут «Новые известия».
Авторы проекта уверяют, что стоимость аренды в таких доходных домах будет как минимум на треть ниже рыночного уровня. Однако эксперты достаточно скептически отнеслись к перспективам, которые сулит законопроект.
В частности, маловероятно, что строительство арендных домов будет поставлено достаточно масштабно, чтобы обеспечить потребности в жилье всех нуждающихся. Для массового внедрения доходных домов необходимо в корне изменить всю систему рынка недвижимости, а это процесс долгий и непростой.
Пока же процесс изменения рынка не запущен, эксперты, опрошенные изданием, решили выявить особенности российского рынка арендного жилья, который оказался весьма специфическим, правда, со знаком минус.
К слову, до 1991 года все жители Советского Союза были арендаторами: квартиры фактически снимались у государства. После массовой приватизации большинство населения превратилось в собсвенников жилья, а недавнее продление программы приватизации, считает профессор факультета государственного и муниципального управления Высшей школы экономики Елена Шомина, отбросила рынок арендного жилья на несколько лет назад.
Для сравнения: в России в собственности находится около 70-80 процентов жилья, в то время как в США и Европе этот показатель не превышает 40-60 процентов. И рынок аренды жилых помещений там процветает и считается одной из наиболее удобных и цивилизованных форм улучшения своих жилищных условий. Так, в Германии около 65 процентов населения снимает квартиры, во Франции и США этот показатель несколько ниже – 30-40 процентов. А вот в России арендуют жилье лишь 7 процентов городского населения.
По мнению экспертов, такие показатели свидетельствуют о косности и низкой мобильности россиян. Дело в том, что развитый рынок арендного жилья гарантирует высокую мобильность граждан, которые освобождаются от жесткой привязанности к месту проживания и могут выбрать для себя более выгодную работу в другом городе или регионе. Однако в России собственное жилье считается признаком успешности и состоятельности, а необходимость снимать квартиру или комнату – почти стыдно.
Объяснить такое можно непривлекательностью рынка аренды для потребителя, полагают эксперты. Потенциальных квартиросъемщиков отпугивают высокие цены (средняя цена аренды однушки в Москве – более 33 тысяч рублей в месяц), состояние квартир низкой ценовой категории, удаленность от метро и неразвитая инфраструктура.
Впрочем, директор Института экономики города Александр Пузанов убежден, что такие цены являются проявлением нормального рыночного механизма и формируются в соответствии с соотношением спроса и предложения. Так, например, высокие цены в Москве объясняются привлекательностью местного рынка труда и большими зарплатами.
Неудивительно, что Москва в этом отношении далеко впереди остальных крупных городов страны. Для сравнения: в Санкт-Петербурге средняя цена однушки составляет 20,4 тыс.рублей, в Екатеринбурге – 15,8 тыс. рублей, в Иркутске – 14,1 тыс. рублей в месяц и Новосибирске – 10–11 тыс. рублей.
Согласно озвученной правительством статистике, средняя зарплата по стране составляет 20,5 тысячи рублей в месяц. При этом комфортной эксперты считают арендную плату в 20-25 процентов от ежемесячного дохода – так дела обстоят в Европе, где средняя цена однокомнатной квартиры составляет 400-450 евро в месяц. В России же за аренду жилья приходится отдавать порядка половины зарплаты. Такое положение дел ведет к тому, что в последнее время все популярнее становится аренда квартиры вскладчину.
Кроме того, если на Западе аренда квартир – бизнес крупных корпораций и компаний, в России этот рынок наводнен частниками, для многих из которых сдача жилья является единственным источником дохода. Такие арендодатели не являются профессионалами, способными оценить рынок и тенденции его развития, и буквально уводят арендный рынок России в теневой сектор.
Отсюда множество проблем. Если в европейских странах минимальный срок договора найма жилья составляет 2-3 года, то в России – если договор вообще заключается – максимальный срок не превышает 11 месяцев, так как договоры сроком на год уже подлежат обязательной государственной регистрации. По сути отношения между арендатором и владельцем жилья из правовой сферы переходят в сферу межличностных отношений, где правил практически нет.
Кроме того, российские арендодатели совершенно не приучены платить налоги. Из всей массы владельцев квартир, сдающих свою жилплощадь, исправно платят налоги лишь 10-15 процентов. Многие попросту не знают, что такие доходы тоже должны быть задекларированы, другие же сознательно укрывают эти деньги от налоговиков.
Выход аренднодателей и арендаторов из правового поля чреват и другими неприятностями, в первую очередь для них самих. Механизмы защиты фактически отсутствуют, в отличие от той же Европы. Там, если владелец жилья вдруг захочет выселить квартиранта, с которым заключен контракт, ему придется обратиться в суд. В России же арендодатель может смело давать «24 часа на сборы» и попросту выкинуть квартиросъемщика на улицу.
В общем, над культурой российского рынка арендного жилья еще работать и работать, соглашаются эксперты. Быть может, разрабатываемый закон позволит хоть как-то поставить этот сегмент на цивилизованные рельсы.
