Особенности национальной аренды

Эксперты решили выявить особенности российского рынка арендного жилья, который оказался весьма специфическим, правда, со знаком минус

Проект закона «о доходных домах» пока ожидает своего второго рассмотрения, однако обсуждение этого документа в комитетах Госдумы идет полным ходом.

Предполагается, что документ позволит расширить фонд арендного жилья и решить квартирный вопрос для представителей среднего класса за счет реализации программы некоммерческого найма. Дело в том, что представители этой прослойки населения получают денег недостаточно мало для того, чтобы претендовать на субсидии от государства, но и недостаточно много, чтобы приобрести квартиру по рыночным ценам, пишут «Новые известия».

Авторы проекта уверяют, что стоимость аренды в таких доходных домах будет как минимум на треть ниже рыночного уровня. Однако эксперты достаточно скептически отнеслись к перспективам, которые сулит законопроект.

В частности, маловероятно, что строительство арендных домов будет поставлено достаточно масштабно, чтобы обеспечить потребности в жилье всех нуждающихся. Для массового внедрения доходных домов необходимо в корне изменить всю систему рынка недвижимости, а это процесс долгий и непростой.

Пока же процесс изменения рынка не запущен, эксперты, опрошенные изданием, решили выявить особенности российского рынка арендного жилья, который оказался весьма специфическим, правда, со знаком минус.

К слову, до 1991 года все жители Советского Союза были арендаторами: квартиры фактически снимались у государства. После массовой приватизации большинство населения превратилось в собсвенников жилья, а недавнее продление программы приватизации, считает профессор факультета государственного и муниципального управления Высшей школы экономики Елена Шомина, отбросила рынок арендного жилья на несколько лет назад.

Для сравнения: в России в собственности находится около 70-80 процентов жилья, в то время как в США и Европе этот показатель не превышает 40-60 процентов. И рынок аренды жилых помещений там процветает и считается одной из наиболее удобных и цивилизованных форм улучшения своих жилищных условий. Так, в Германии около 65 процентов населения снимает квартиры, во Франции и США этот показатель несколько ниже – 30-40 процентов. А вот в России арендуют жилье лишь 7 процентов городского населения.

По мнению экспертов, такие показатели свидетельствуют о косности и низкой мобильности россиян. Дело в том, что развитый рынок арендного жилья гарантирует высокую мобильность граждан, которые освобождаются от жесткой привязанности к месту проживания и могут выбрать для себя более выгодную работу в другом городе или регионе. Однако в России собственное жилье считается признаком успешности и состоятельности, а необходимость снимать квартиру или комнату – почти стыдно.

Объяснить такое можно непривлекательностью рынка аренды для потребителя, полагают эксперты. Потенциальных квартиросъемщиков отпугивают высокие цены (средняя цена аренды однушки в Москве – более 33 тысяч рублей в месяц), состояние квартир низкой ценовой категории, удаленность от метро и неразвитая инфраструктура.

Впрочем, директор Института экономики города Александр Пузанов убежден, что такие цены являются проявлением нормального рыночного механизма и формируются в соответствии с соотношением спроса и предложения. Так, например, высокие цены в Москве объясняются привлекательностью местного рынка труда и большими зарплатами.

Неудивительно, что Москва в этом отношении далеко впереди остальных крупных городов страны. Для сравнения: в Санкт-Петербурге средняя цена однушки составляет 20,4 тыс.рублей, в Екатеринбурге – 15,8 тыс. рублей, в Иркутске – 14,1 тыс. рублей в месяц и Новосибирске – 10–11 тыс. рублей.

Согласно озвученной правительством статистике, средняя зарплата по стране составляет 20,5 тысячи рублей в месяц. При этом комфортной эксперты считают арендную плату в 20-25 процентов от ежемесячного дохода – так дела обстоят в Европе, где средняя цена однокомнатной квартиры составляет 400-450 евро в месяц. В России же за аренду жилья приходится отдавать порядка половины зарплаты. Такое положение дел ведет к тому, что в последнее время все популярнее становится аренда квартиры вскладчину.

Кроме того, если на Западе аренда квартир – бизнес крупных корпораций и компаний, в России этот рынок наводнен частниками, для многих из которых сдача жилья является единственным источником дохода. Такие арендодатели не являются профессионалами, способными оценить рынок и тенденции его развития, и буквально уводят арендный рынок России в теневой сектор.

Отсюда множество проблем. Если в европейских странах минимальный срок договора найма жилья составляет 2-3 года, то в России – если договор вообще заключается – максимальный срок не превышает 11 месяцев, так как договоры сроком на год уже подлежат обязательной государственной регистрации. По сути отношения между арендатором и владельцем жилья из правовой сферы переходят в сферу межличностных отношений, где правил практически нет.

Кроме того, российские арендодатели совершенно не приучены платить налоги. Из всей массы владельцев квартир, сдающих свою жилплощадь, исправно платят налоги лишь 10-15 процентов. Многие попросту не знают, что такие доходы тоже должны быть задекларированы, другие же сознательно укрывают эти деньги от налоговиков.

Выход аренднодателей и арендаторов из правового поля чреват и другими неприятностями, в первую очередь для них самих. Механизмы защиты фактически отсутствуют, в отличие от той же Европы. Там, если владелец жилья вдруг захочет выселить квартиранта, с которым заключен контракт, ему придется обратиться в суд. В России же арендодатель может смело давать «24 часа на сборы» и попросту выкинуть квартиросъемщика на улицу.

В общем, над культурой российского рынка арендного жилья еще работать и работать, соглашаются эксперты. Быть может, разрабатываемый закон позволит хоть как-то поставить этот сегмент на цивилизованные рельсы.