Кадастровую стоимость земли можно довести до 1 копейки за квадратный метр
В регионах растет число судебных исков о пересмотре результатов кадастровой оценки земельных участков, сообщил «Ведомостям» сотрудник Федеральной налоговой службы. В Росреестре изданию подтвердили, что за первые шесть месяцев текущего года было подано вдвое больше подобных исков, чем за весь 2012 год.
Как правило, истцы в таких случаях ссылаются на ошибки, допущенные государственными оценщиками. Действительно, во время проведения массовой кадастровой оценки недвижимости как правило не учитываются индивидуальные параметры земельного участка, а значит итоговые цифры могут быть далеки от реальности. В качестве главных доводов в этом случае выступают результаты кадастровой оценки, проведенной независимыми экспертами. И суд, что интересно, в этих случаях чаще всего занимает сторону истца.
Находятся, впрочем, и те, кто пользуется подобной тенденцией в корыстных интересах, утверждает заместитель директора департамента Минэкономразвития Вячеслав Спиренков. Так, некоторые оценивают стоимость одного квадратного метра земли в 1 рубль. При этом у кадастровой палаты, которая в данных спорах выступает в качестве ответчика, обычно нет денег на проведение новой, альтернативной экспертизы, которая могла бы опровергнуть данные, предоставленные истцом.
В этом случае суду не остается ничего другого, кроме как подтвердить любую оценку владельца земельного участка, даже если стоимость квадратного метра равна одному рублю. Такой случай, к слову, имел место в Сергиевом-Посаде, где истец смог изменить первоначальную стоимость одного «квадрата» своего земельного участка с 2400 рублей до 1 рубля.
Но и это не предел – в том же Сергиевом-Посаде Арбитражный суд Московской области подтвердил оценку 1 квадратный метр – 1 копейка.
Такое действительно возможно и это не противоречит законам. Как пояснил изданию партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский, арбитражное судопроизводство носит состязательный характер, а потому если ответчик не в состоянии защитить свою оценку или опровергнуть оценку истца, суд принимает сторону владельца земельного участка.
Споры о кадастровой стоимости земли ведутся не только в Подмосковье, но и в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Там сегодня рассматривается около 100 дел об оспаривании кадастровой стоимости.
В большинстве случаев истцами, оспаривающими результаты кадастровой оценки земельных участков, выступают крупные юридические лица, пояснил «Ведомостям» источник в Росреестре. В таких случаях региональные власти предпочитают идти с такими истцами на мировую, снижая стоимость на 20 процентов, чтобы не довести дело до арбитражного суда, в котором истец сможет добиться минимальной стоимости своего земельного участка.
Подобная практика ведет не только к тому, что местные бюджеты недополучают средств, но и связано с расходами для государства, которое вынуждено компенсировать судебные расходы и издержки истца на проведение экспертизы.
При этом, утверждает сотрудник БТИ, согласно закону об оценочной деятельности, любой отчет независимых оценщиков должен быть подтвержден экспертизой СРО (саморегулируемой организацией). Однако суды подходят к этому вопросу достаточно формально, довольствуясь лишь экспертизой на соответствие отчета формальным требованиям. СРО также не тяготятся сложившейся ситуацией, так как не берут на себя риски по подтверждению рыночной стоимости участка, проверяя лишь форму отчета оценщика.
Подобный бизнес, продолжает источник «Ведомостей», настолько прибыльный, что оценщики зачастую готовы брать минимальные суммы за кадастровую оценку, окупая затем издержки при проведении оценки по заказу собственника участка.
По словам вице-президента Российского общества оценщиков Игоря Артеменкова, в его практике попадались оценки земли в Москве и Московской области в 5-6 раз ниже рыночной, но говорить о каком-то масштабном бедственном явлении пока рано. По крайней мере, в столичном регионе, так как в некоторых субъектах РФ этот вопрос стоит достаточно остро.
Самим оценщикам действительно выгодно заниматься таким бизнесом, так как их ответственность не превышает двух месячных окладов, а у СРО ответственности за неправильную оценку и вовсе нет.
Государство все-таки не сидит сложа руки: в планах правительства создание реестра недобросовестных оценщиков, а органы местного самоуправления уже закладывают в бюджет следующего года средства на экспертизу, которая позволит оспорить в суде предоставленные истцами результаты кадастровой оценки. Но это лишь в Московской области и Москве, другим регионам деньги на подобные цели найти будет сложно.
Чтобы помочь малообеспеченным регионам, предлагается в состав комиссий по досудебному рассмотрению споров включать экспертов по оценке, что позволит сделать заключение комиссии более квалифицированным. Но даже это, утверждают эксперты, вряд ли позволит избежать проблем, которые начнутся с введением нового налога на недвижимость: суды просто захлебнутся в исках, а государство будет нести все большие убытки.
