Квартирный «трейд-ин»: все плюсы и минусы

Впервые сделки trade-in появились на рынке недвижимости России в 2009 году, когда кризис привел к значительному снижению спроса на квартиры в новостройках

С помощью такой «взаимозачетной» схемы обмена застройщики стремились привлечь внимание потенциальных покупателей и активизировать продажи.

Суть схемы trade-in заключается в том, что один объект недвижимости идет в зачет другого, в большинстве случаев – с доплатой недостающей стоимости последнего. Иными словами, параллельно совершаются две сделки: агентство недвижимости (застройщик) покупает у вас жилье, взамен предлагая новый вариант – квартиру в уже построенном или строящемся доме.

На сегодня схема trade-in используется как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. То есть можно обменять старую квартиру на новую в новостройке или улучшить свои жилищные условия за счет покупки квартиры, ранее находящейся в собственности других лиц. Подобная форма обмена, безусловно, востребована среди тех, кому необходимо сократить сроки сделки и быстро получить новую квартиру. Вместе с тем, сделка по принципу trade-in на российском рынке недвижимости имеет ряд особенностей и далеко не всегда становится оптимальным вариантом для покупателя.

Об особенностях обмена квартир по принципу trade-in, его достоинствах и недостатках, рассказал постоянный эксперт KM.RU Руслан ЯХУДИН, руководитель юридической компании «ТАКО»:

Одной из особенностей сделки trade-in является то, что не любую квартиру можно обменять на «новостройку». К квартирам, которые принимают участие в сделках trade-in, специализированные агентства недвижимости (а также сами застройщики) предъявляют ряд требований:

1. Имеющееся жилье должно располагаться исключительно на территории того города, в котором продается квартира.

Данное требование предъявляется в связи с удобством для агентства последующей его продажи, а также большой разницей в стоимости жилья (размер доплаты за квартиру в московской новостройке, полученную в обмен на жилье в другом городе, будет слишком велик).

2. Квартира в обязательном порядке должна находиться у продавца в собственности.

3. Принимаются во внимание исключительно квартиры.

То есть комната в коммунальной квартире или доля одного человека в общей совместной или долевой собственности на квартиру в сделках по схеме trade-in принимать участия не могут, поскольку при продаже таких объектов недвижимости необходимо соблюсти преимущественное право ее покупки другими сособственниками, а это займет не меньше месяца.

4. Также вам могут отказать в совершении сделки в рамках trade-in, если одним из собственников жилья является несовершеннолетний и для заключения сделки требуется разрешение органа опеки и попечительства.

5. Обязательным условием является так называемая юридическая и фактическая чистота квартиры.

Только удостоверившись в том, что в квартире никто не зарегистрирован и она свободна от проживающих, а также от лиц, которые временно сняты с регистрационного учета, сотрудники агентства возьмутся за проведение сделки. Для такой проверки обычно в регистрационных органах запрашивается выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также проверяется вся история регистрации в квартире по домовой книге, где записаны все, кто когда-либо проживал (был зарегистрирован) в данной квартире. Также тщательно проверяется наличие (отсутствие) притязаний третьих лиц на эту квартиру, в том числе наличие судебных процессов в отношении нее.

6. Высокие требования предъявляются к документам, связанным с квартирой и ее собственниками.

Вы обязательно должны будете предоставить документ, подтверждающий факт приобретения данной квартиры в собственность. Это может быть договор купли-продажи, решение суда или др. Также обязательным является предоставление справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающих вашу дееспособность, нотариально заверенного согласия супруга (супруги) на совершение сделки с недвижимостью, и, наконец, документа, удостоверяющего вашу личность.

В отношении юридических аспектов данной сделки необходимо обратить внимание на следующее.

Если вы заключаете сделку trade-in не напрямую с застройщиком, а с агентством недвижимости, первоначальными документами, оформляющими ваши взаимоотношения, должны быть договор оказания услуг и соглашение о намерениях сторон.

Необходимо чтобы это был именно договор об оказании услуг, а не агентский договор, поскольку в соответствии с нормами гражданского законодательства договор об оказании услуг может быть в любой момент расторгнут заказчиком в одностороннем порядке, агентский же договор, напротив, расторгнуть гораздо сложнее.

В соглашении о намерениях сторон указываются полные данные покупаемого объекта недвижимости и устанавливается сторонами его цена.

После того как вы подписываете данное соглашение, проверяется юридическая и фактическая «чистота» вашей квартиры. Параллельно готовятся документы для осуществления сделки trade-in.

Какие же достоинства и недостатки имеет сделка trade-in?

Главным достоинством обмена старого жилья на новое по такой схеме можно назвать срочность и оперативность.

Другим плюсом данной схемы является фиксированная цена на покупаемую квартиру, то есть независимо от колебания цен на жилье, Вы покупаете ее по цене, обусловленной в соглашении о намерении или уже в самом договоре.

Несмотря на достоинства, «зачетная» схема обмена жилья имеет еще и целый ряд недостатков, которые и обусловили ее низкую популярность на рынке недвижимости.

К основным минусам такого обмена можно отнести:

1. Отсутствие большого выбора квартиры.

Как правило, агентство недвижимости или застройщик предлагают для заключения сделок по схеме trade-in только квартиры, в продаже которых они заинтересованы.

2. Цена старой квартиры, участвующей в обмене trade-in, будет в любом случае ниже, чем в случае продажи ее на свободном рынке.

Все застройщики и агентства недвижимости приобретают квартиры в рамках такой сделки с дисконтом, который может достигать 20-25% от рыночной цены.

3. Далеко не всегда собственники жилья, которые приняли участие в сделке по «зачетной» схеме, получают возможность сразу переехать на новую квартиру.

Зачастую застройщики предлагают жилые площади в еще строящихся домах, соответственно, будущие собственники вынуждены ждать окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Итак, как показывает практика, из-за существенных денежных потерь при срочной продаже квартиры с дисконтом сделка trade-in не получила широкого распространения.

На сегодняшний день в большинстве случаев используется альтернативная схема с выкупом старой жилой площади, когда агентством недвижимости выставляется предложенный лот в свободную продажу до момента появления на него покупателя.

Другой альтернативой схеме trade-in является оформление ипотечного кредита с возможностью в дальнейшем погасить его за счет средств, полученных от продажи жилой площади. В таком случае продавец может не спеша заниматься сбором документов и поисками покупателей, не снижать цену, чтобы продать квартиру срочно, и в то же время достаточно быстро погасить ипотечный кредит.