Как найти управу на управляющую компанию?

Эксперт считает эффективным инструментом введение личной ответственности их руководителей

Сфера ЖКХ продолжает пользоваться дурной славой. Несмотря на усилия законодателей, правоохранителей и иже с ними, уровень криминализации в жилищно-коммунальной сфере по-прежнему высок. А управляющие компании, которые кажутся государством в государстве, продолжают собирать с жильцов плату за жилищно-коммунальные услуги, при этом умудряясь задолжать энергетикам огромные суммы.

Беспредел управляющих компаний, деятельность которых, по сути, никак не регламентирована, уже даже не удивляет. Вот только жителям многоэтажек приходится дорого расплачиваться за это, и не всегда только деньгами: еще нервами и неудобствами в виде отключенной горячей воды или электричества. В принципе, эта тема нетленна, да и за примерами далеко ходить не надо.

Так, некоторые квартиры жилого комплекса (корпуса 1 и 2 дома № 4А) по Астрадамскому проезду г. Москвы остались без электроснабжения. Провода перерезали представители автономной некоммерческой организации «Центр управления и эксплуатации недвижимости «Старопетровский» (АНО «ЦУиЕН «Старопетровский»), обслуживающей дом с 2010 года. Злоключения в этом жилом комплексе начались именно с того момента, как им занялась данная структура, рассказал KM.RU один из жильцов Юрий Козлов. По его словам, эта организация была выбрана в качестве управляющей компании, т. к. предшествующее ТСЖ «Северные ворота» работало неудовлетворительно. «Общим собранием собственников условия договора управления многоквартирным домом с АНО «ЦУиЭН «Старопетровский» не утверждались. Также не устанавливался размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме», – рассказал Юрий Козлов.

Далее стало интереснее: выбранная управляющая компания, по словам жильца, уклоняется от заключения письменного договора с собственниками, хотя именно договор, согласно законодательству, является юридическим основанием взимания платы за жилищно-коммунальные услуги, в т. ч. по управлению многоквартирным домом. Свои действия руководители АНО «ЦУиЭН «Старопетровский» обосновывают наличием договора управления, заключенного с председателем ликвидационной комиссии ТСЖ «Северные ворота». Однако, опять же по закону, ликвидационная комиссия не имеет права вести хозяйственную деятельность.

«Отсутствие юридически значимых фактов (договоров управления между АНО «ЦУиЭН «Старопетровский» и собственниками помещений) в соответствии с действующим жилищным законодательством РФ лишает АНО «ЦУиЭН «Старопетровский» требовать с собственников помещений платы за жилищно-коммунальные услуги», – считает Козлов.

Однако наибольшее недовольство жильцов вызвало то, что управляющая компания завышала стоимость отопления, при этом не перечисляя собранные с собственников средства поставщику тепловой энергии. Руководители АНО «ЦУиЭН «Старопетровский» утверждали, что в платежных документах указывались суммы фактического потребления. Жильцы дома, в свою очередь, запросили от ОАО «Мосэнерго» соответствующие документы. «При цене отопления в ноябре 2010 г. 13,39 руб. за 1 кв. м АНО «ЦУиЭН «Старопетровский» выставляло собственникам 13,69 руб. за 1 кв. м; в марте 2011 г. – вместо фактических 18,94 руб. за 1 кв. м 27,76 руб. за 1 кв. м; в апреле 2011 г. вместо фактических 13,11 руб. за 1 кв. м 18,73 руб. за 1 кв. м; в мае 2011 г., при полном отсутствии отопления, – 12,92 руб. за 1 кв. м», – подчеркнул Козлов, добавив, что управляющая компания за 6 месяцев своей деятельности умудрилась задолжать ОАО «Мосэнерго» около 2,5 млн руб.

В конце концов значительная часть собственников жилого комплекса отказалась перечислять деньги на счет АНО «ЦУиЭН «Старопетровский». Тогда управляющая компания не преминула подать на жильцов в суд, однако до сих пор ни один из исков удовлетворен не был. После этого руководители управляющей компании решили действовать наверняка, однако незаконно: ограничили электроснабжение в квартирах «должников», а некоторые вообще обесточили. Теперь жильцы пишут заявления в полицию, прокуратуру, но ситуация до сих пор остается неразрешенной, а квартиры – по-прежнему без света.

Если в столице кто-то остался без света, то на севере, в Архангельске, в 150 домах отключена горячая вода. Получилось так, что обычные жители Поморья стали жертвами споров между управляющими компаниями и ОАО ТГК-2, сообщают «Архангельские новости». Руководители «укашек» считают, что отключение горячей воды преследует лишь одну цель – заключение договора теплоснабжения в редакции ТГК-2 и исключительно в ее интересах. В свою очередь, управляющий директор Архангельского управления ТГК-2 Владимир Мокрицкий еще в начале лета заявлял, что переход на прямые расчеты населения и ТГК-2 позволит не только снизить задолженность поморских жилищных организаций, но и качественно и своевременно подготовиться к отопительному сезону. «Как показывает практика, в домах, жильцы которых перешли на прямые расчеты с ТГК-2, собираемость платежей за отопление выросли на 10%, но пока, к сожалению, подобные соглашения заключены лишь по каждому 12-му дому в городе, хотя именно такая схема работы является самой эффективной», – цитируют News29 слова Мокрицкого. Между тем общая задолженность архангельских управляющих компаний перед ТГК-2 составляет 977,9 млн руб. Первенство среди должников удерживают УК «Связькабельстрой-2» (158,2 млн руб.) и УК «Наш дом – Архангельск» (97,4 млн руб.).

В то же время в арбитражном суде Архангельской области и Федеральном арбитражном суде Северо-Западного округа идут разбирательства по поводу неуплаты управляющими компаниями НДС при расчете за тепловую энергию. Оказалось, что некоторые недобросовестные компании собирали с жильцов средства с НДС, а энергетикам платили без НДС.

Как уже говорилось, управляющие компании в настоящее время абсолютно никому неподвластны и неподотчетны по сути. Есть лишь небольшое исключение: они должны раскрывать информацию о своей работе и потраченных средствах в каждом доме. Однако они почему-то игнорируют эту обязанность, а если и выполняют, то разобраться в их отчетах не представляется возможным. Чтобы предотвратить дальнейший беспредел в сфере ЖКХ (которая, еще по прогнозам самого Дмитрия Медведева, рухнет лет через 5-7, если ничего не изменится), Фонд содействия реформированию ЖКХ намерен в осеннюю сессию Госдумы внести законопроект, предлагающий ввести саморегулирование управляющих компаний, а также дать право общественности штрафовать нерадивых управдомов.

«Мы считаем, что лучшая форма контроля – саморегулирование. Или надо вводить лицензирование этих компаний. Другого пути нет», – цитирует «Российская газета» слова директора Фонда Константина Цицина. По его словам, в ином случае придется вновь судиться с обнаглевшими управляющими компаниями, т. к. лицензии у них нет, да и регистрации их лишить нельзя. При этом глава Фонда ЖКХ призвал граждан, не стесняясь, отстаивать свои права через суд, если к управляющим компаниям есть претензии.

Если же говорить о задумке Фонда ЖКХ, то его суть – в том, чтобы создавать на основе региональных отделений Общественной палаты своеобразные комиссии, которые будут оказывать жильцам не только юридическую помощь, но и реагировать на злоупотребления управляющих компаний. При этом Цицин считает, что способом заставить соблюдать закон и отчитываться перед жильцами может быть саморегулирование. Т. е. в одну саморегулируемую организацию будут сходить до 50 управляющих компаний. При этом будут предусмотрены компенсационный фонд и финансовая ответственность участников.

Также Цицин сообщил, что до конца года должен появиться единый интернет-ресурс, на котором будет отражена информация обо всех управляющих компаниях, которые в настоящее время открыты для общественности лишь на 20%. Это позволит сделать деятельность компаний более прозрачной.

Руководитель управления бухгалтерского, налогового и правового консалтинга компании «Финэкспертиза» Нина Козлова прокомментировала для KM.RU ситуацию с управляющими компаниями в сфере ЖКХ.

– Управление жилыми домами посредством УК – относительно новый инструмент. Соответственно, как это нередко бывает, на сегодняшний день законодательное регулирование их деятельности далеко от совершенства, что позволяет УК уходить от ответственности.

Наиболее эффективным инструментом борьбы с беспределом УК представляется введение персональной личной ответственности (административной, уголовной) руководителей УК за неперечисление собранных за коммунальные услуги денег в адрес поставщиков этих услуг, а также за завышение тарифов или иное нарушение обязательств по договору на управление домом.

Минимизации количества недобросовестных УК может способствовать введение обязанности страхования гражданской ответственности управляющей организации, а также использование в качестве способа обеспечения исполнения обязательств управляющей организацией по своевременной оплате энергоресурсов энергоснабжающим организациям банковской гарантии. Ее же можно использовать для покрытия убытков при причинении управляющей организацией вреда общему имуществу собственников помещений. Представляется разумным разработка муниципальными органами власти типового договора управления с описанием четких обязанностей УК и ее ответственности за их неисполнение.

А пока законодательная база хромает, возникающие проблемы могут решаться усилиями префектур, управ районов, естественно, если у них будет реальное желание их решать. Формальные отписки местных властей на жалобы жильцов, безусловно, идут на руку только УК, позволяя им в очередной раз почувствовать свою полную безнаказанность.

– Позволят ли эти меры, предложенные Фондом ЖКХ, контролировать деятельность УК? Прекратится ли безобразие в этой сфере?

– Мне кажется, в сложившейся ситуации только введением саморегулируемых организаций проблему не решить. Его можно рассматривать только как дополнительный к основным вариантам воздействия на УК.