Гражданско-правовые сделки с квартирами
МОСКОВСКИЙ ВОЕННЫЙ ИНСТИТУТ ПВ РФ
КАФЕДРА ОБЩЕПРАВОВЫХ ДИСЦИПЛИН
КУРСОВАЯ РАБОТА
Тема: Гражданско-правовые сделки с квартирами.
Исполнил:к-нт Потрибный А.В. Научный руководитель:майор Бараненков В.В.
Дата защиты:
Оценка:
Подпись руководителя:
Москва-1996
В в е д е н и е
Жилье является необходимым условием нормальной жизни и дея-тельности каждого человека и в силу этого выступет как осбый обь-ект гражданско-правовых отношений. В по-следнее время одной из са-мых актуальных проблем стала проблема жилищной собствен-ности и жилищных правоотношений._51 Актуальность исследуемой темы определяется:
а). проблемой необеспеченности жильем населения нашей страны и
военнослужащих Федеральной Пограничной Службы РФ в частности;
б). повсеместно возникающими сложностями при заключении и оформ-
лении гражанско-правовых сделок с недвижимостью; в). постояннянными изменениями и дополнениями норматино-правовой базы в области жилищных правоотншений. Исходя из этого, целью ра-боты является исследование правоотношений в области жилищного права в настоящий период времени в нашей стране.
Рассмотрение данной темы ставит следующие задачи:
1 ._0 Рассмотреть основные гражанско-правовые сделки в сфере жилищных пра-воотношений.
2 ._0 Исследовать проблемы возникающие при заключении и оформлении сделок с жилищной собственностью.
3. Рассмотреть вопрос совершения незаконных сделок на рынке жилья.
4. Раскрыть значение и необходимость знаний в области жилищных правоотно-шенеий для курсантов и офицеров-пограничников.
В ходе написания курсовой работы использовались следующие методы:
· изучение литературы;
· обобщение материалов периодической печати;
· работа с нормативно-правовыми актами в области жилищного законо-дательства;
· изучение и обобщение нормотворческой деятельности органов госу дарственного управления при регулировании жилищных правоотноше-ний.
Исходя из этого, автор в большей мере опирался на работы и науч-
ные источники опубликованные в последние два года._52
Основные гражданско-правовые
сделки с квартирами
По завершении процесса приватизации квартира становится собственностью лиц, проживавших в ней. Это означает, что ее собс-твенники могут вступать в любые граждан-ско-правовые отношения, касающиеся этой квартиры, а именно: заключать договоры купли-про-дажи, мены, дарения, завещать квартиру, отдавать ее в залог`и т.д.
Однако следует помнить, что в случаях, когда в приватизиро-ванной квартире на мо-мент регистрации приватизации жил один чело-век, а также случаях, когда в квартире ЖСК пай выплачен, привати-зированная квартира остается общей собственностью семьи, то есть ни один из ее членов без согласия других не имеет права распоря-жаться квартирой само-стоятельно.
Независимо от того, какая сделка совершается в отношении квартиры, для оформ-ления в нотариальном порядке договора об ее отчуждении требуются определенные доку-менты, причем они будут различными в зависимости от того, какие квартиры отчуждаются. _ш+_0 Приватизированные муниципальные квартиры:
1) договор передачи муниципального жилья в собственность граждан, зарегист-рированный Департаментом муниципального жилья;
2) свидетельство о собственности на жилище;
3) справка районного (городского) БТИ об оценке стоимости квартиры.
Кооперативные квартиры с выплаченным паем:
1) свидетельство о собственности на жилище;
2) справка ЖСК о сумме выплаченного пая, зарегистрированная Департаментом муниципального жилья;
3) справка БТИ об оценке стоимости квартиры.
Квартиры, приобретенные в собственность по договору купли-продажи,мены, дарения:
1) оригинал договора, зарегистрированного Департаментом муници-паль ного жилья;
2) справка районного (городского) БТИ об оценке стоимости квартиры.
Квартиры, приобретенные в порядке наследования:_0
1) свидетельство о праве на наследство;
2) свидетельство о собственности на жилище;
3) справка БТИ об оценке стоимости квартиры. При любом отчуждении квартир требуется нотариально удостоверенное
_ш-согласие второго супруга, независимо от его прописки в данной квартире, за ис-ключением случаев, когда квартира была подарена первому супругу, перешла к нему в по-рядке наследования или была приобретена им до брака.
_ш+_0 Отчуждаться могут не только квартиры, но и комнаты в комму- нальных квартирах._0 В этом случае необходимы следующие документы:
1) свидетельство о собственности на комнату (с указанием ее размера и общей площади коммунальной квартиры);
2) договор передачи комнаты в собственность, зарегистриро-ванный в Де-партаменте муниципального жилья;
3) соглашение об определении долей, зарегистрированное нота-риально и зарегистрированное в Департаменте муниципального жилья;
4)справка БТИ об оценке стоимости коммунальной квартиры (с
указанием размера долей всех ее собственников). Для продажи ком-
наты коммунальной квартиры необходимо также заявление всех соседей-собственников, что они не возражают против ее продажи, так как они имеют право преиму-щественной покупки про-даваемой комнаты за указанную в договоре цену. _ш- _0Кроме того, если в договоре передачи жилья и свидетельстве о собственности на жилище в качест-ве собственников указаны и несо-вершеннолетние, то в этом случае требуется согласие орга-нов охра-ны детства на любое отчуждение.
Для граждан при регистрации сделок с квартирами необходимо присутствие всех уча-стников сделки, которые должны иметь при себе паспорт, подлинник и копии нотариально заверенных договоров, справки из ремонтно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
Для юридических лиц при регистрации сделок с квартирами не-обходимы устав юри-дического лица или его нотариально заверенная копия, свидетельство о регистрации юри-дического лица, доверен-ность на представительство юридического лица и паспорт дове-ренно-го лица.
Договоры купли-продажи жилья, заключенные между предприятия-ми, также подле-жат регистрации Департаментом муниципального жилья.
На практике возникает много вопросов, связанных с выпиской бывшего собственника из проданной или подаренной квартиры. Неред-ки случаи, когда продавец, получив деньги с покупателя, отбывает в неизвестном направлении, и покупатель лишается возможности осу-ществить свое право собственности на приобретенную квартиру. По-купатель вынужден разыскивать недобросовестного продавца, а иног-да и предъявлять в суд иск о его выселе-нии. Поэтому в случаях, когда продавец вызывает у покупателя определенные сомнения, целе-сообразно взять его доверенность на выписку из квартиры, а также нотариально заве-ренное заявление о выписке, адресованное в отде-ление милиции по месту прописки про-давца, после чего можно за-няться его выпиской самостоятельно.
В любом случае покупатель должен потребовать от продавца вы-писку из домовой кни-ги или копию финансового лицевого счета, пос-кольку кроме собственника квартиры в нем могут быть прописаны ли-ца, не являющиеся собственниками, но обладающие правами на-нимате-ля, которые могут и не знать, что квартира продана. Эти люди сох-раняют права на-нимателей, и при переходе права собственности вы-писать их с занимаемой ими площади практически невозможно.
Осуществление права собственности на квартиру неразрывно связано с пока еще со-хранившейся пропиской._0 В соответствии с пос-тановлением Правительства Москвы "О сборе с граждан, прибывающих на жительство в Москву", собственники жилого дома или квартиры в Москве имеют право на прописку. Для этого они должны уплатить го-родской сбор за право прописки (регистрации) прибывающих в столи-цу для проживания в собствен-ных квартирах. Прописку иногородних граждан будут осуществлять ГУВД Москвы при наличии квитанции об оплате городского сбора. Установлены следующие ставки за пропис-ку: для граждан РФ 500 минимальных размеров оплаты труда, а для граждан СНГ 1000 ми-нимальных размеров оплаты труда, для иностран-ных граждан и лиц без гражданства 2500 минимальных размеров опла-ты труда в РФ.
Если в приобретенную квартиру, расположенную на территории
Москвы, прописываются члены одной семьи, то следует оплатить лишь
одну ставку городского сбора. Если же приобретенная в собствен-
ность квартира расположена в домах, подлежащих отселению в связи
со сносом или реконструкцией, или не соответствует установленной
норме жилья (не менее 9 кв. м на каждого члена семьи), то в такие7 -
дома прописка предоставляться не будет. Оплата городского сбора за право прописки в Москве не влечет за собой обязательства Де-партамента муниципального жилья и иных жилищных органов выделения иногородним гражданам жилой площади.
Следует отметить, что до принятия указанного постановления органы внутренних дел нарушали права граждан-собственников квар-тир, отказывая им в прописке.
Так, гражданин С., получивший квартиру в Москве по договору
дарения, решил прописаться в ней и жить. Однако паспортное
управление Москвы в прописке ему отказало. Не нашел он под-
держки и в Октябрьском районном народном суде Москвы, куда
обратился с жалобой на действия паспортного управления. От-
казано ему было на том основании, что С. проживает в Твери и
московской прописки не имеет. Вышестоящие судебные инстанции
оставили решение народного суда без изменения. Лишь протест
заместителя председателя Верховного суда РФ об отмене упомя-
нутых решений восстановил законные права собственника. Моти-
вировано это было тем, что отказ в прописке исключает воз-
можность человека правомерно пользоваться квартирой и тем
самым нарушает его право собственности. Ссылка нрродного су-
да на правовые акты местных органов власти и управления неп-
равильна, поскольку противоречит Конституции РФ и Закону о
собственности в РСФСР. В настоящее время немало случаев,
когда жилые помещения ис-
пользуются не по назначению, а именно: сдаются под офисы, склады и т.д. Договоры аренды или вообще не заключаются, или стороны их не регистрируют. Таким образом, соб-ственно арендаторы не платят ни налогов, ни других платежей. Как известно, в соответст-вии с действующим законодательством собственники жилья при сдаче его в аренду утрачи-вают право на льготы по его содержанию, обслуживанию и ремонту. В распоряжении мэра Москвы "О мерах по пресечению про-тивоправного использования жилых помещений, на-ходящихся в собс-твенности граждан и юридических лиц" от 11 июня 1994г. подчерки-вается, что договор о сдаче в аренду жилых помещений должен зак-лючаться в письменной форме с обязательной регистрацией в жилищ-но-эксплуатационных органах и налоговых инспекциях.
По каждому факту выявленного нарушения комиссией, включающей
представителей рабочей группы префектуры, муниципальной жилищной
· 8 -
инспекции и РЭУ при участии владельцев квартиры или его предста-вителя составля-ется акт и дается предписание об устранении нару-шения в 15-дневный срок. В случае не-выполнения предписания дело передается в суд, а Департамент муниципального жилья дол-жен в су-дебном порядке расторгнуть договор о передаче гражданам в собс-твенность за-нимаемых жилых помещений или договор купли-продажи жилья.
Следует отметить, что с юридической точки зрения данное рас-поряжение мэра дале-ко не безупречно, поскольку нарушает ч.1 ст.209 ГК РФ, в соответствии с которой собст-венник владеет, поль-зуется и распоряжается своей собственностью по своему усмотрению при условии, что не затрагиваются права других лиц. Поэтому, если офис, созданный в жи-лом помещении, не причиняет беспокойства со-седям, лишать собственника права собствен-ности на жилое помещение вряд ли правомерно.
В настоящее время появилось много компаний, которые привле-кают средства част-ных лиц, обещая впоследствии предоставить им квартиры. Известно, что государство не способно обеспечить своих граждан относительно недорогим жильем, поэтому последние готовы поверить даже в весьма рискованные обещания. Развитию такого рода бизнеса спо-собствует и то, что до сих пор в нашей стране не полу-чила распространение ипотека (залог недвижимости для получения кредита). Это вызвано, во-первых, отсутствием соответст-вующего законодательства, во-вторых, высоким уровнем инфляции, при кото-ром ипотеч-ные кредиты теряют смысл. Ведь обычно они выдаются на срок от 10 до 40 лет под невысо-кий процент.
Предполагается, что Указ Президента "О жилищных кредитах" от 16 июня 1994г. по-может решению квартирных проблем. В соответствии с Указом очередникам гарантируется получение от государства ссуд на приобретение жилья. Эти ссуды могут составлять от 5 до 70% его стоимости.
Договор купли-продажи_0
Под куплей-продажей действующее законодательство понимает
договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать
имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупа-
· 9 -
тель обязуется принять это имущество и уплатить за него опреде-ленную денежную сумму (ст. 237 ГК РФ).
Сам договор купли-продажи не устанавливает права собствен-ности покупателя на проданное ему имущество. Вопрос о моменте пе-рехода права собственности разрешается ст. 223 ГК РФ, устанав ли-вающей, что право собственности приобретателя возникает с момен-та передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собс-твенности возникает с момента регист-рации.
_ш+_0 В связи с особенностями квартир как объектов гражданских правоотношений для них установлен особый порядок оформления дого-вора купли-продажи. По аналогии со ст. 239 ГК РСФСР (купля-прода-жа жилого дома) договор считается заключенным после того, как оформление договора прошло две стадии:
а) нотариальное удостоверение;
б) последующую регистрацию соответствующим органом исполни-
тельной власти. При нотариальном удостоверении договора куп-ли-продажи кварти-ры нотариус проверяет принадлежность квартиры лицу, его отчуждающему и дееспособ-ность сторон, подлинность их подписей. Удостоверение договора нотариальной конторой еще не влечет за собой передачи права собственности. До регистрации но-тариально удо-стоверенного договора между сторонами существуют лишь обязательственные отношения. Если одна из сторон отказывает-ся от договора до его регистрации, то дальнейшие взаимо-отношения сторон определяются их новым соглашением или судом. _ш-_0 Если договор не зарегистрирован и стороны договорились об его аннулировании, то достаточно заявле-ния сторон в нотариальную контору. Нотариус в этом случае делает соответствующую над-пись на первом и втором экземплярах договора и отметку об этом в реестре. После же реги-страции договор не может быть аннулирован, а стороны должны заключить новый договор о расторжении этого договора и урегулировании своих отношений.
Фактическая передача квартиры покупателю не связана с момен-том перехода права собственности, она может предшествовать ре-гистрации или следовать за ней (немедлен-но или спустя некоторое время). Стороны могут своим соглашением определить время фак-ти-ческой передачи, но не могут изменить юридического значения самой регистрации.
Правоустанавливающими документами на квартиру, на основании
которых можно заключить договор купли-продажи, являются: свиде-
· 10 -
тельство о собственности на жилище, выданное на приватизированную муниципальную квартиру; свидетельство о праве собственности на кооперативную квартиру с выплаченным паем; свидетельство о праве наследства, в состав которого входит квартира; договор купли-про-дажи, нотариально удостоверенный и зарегистрированный в Департа-менте муници-пального жилья.
Регистрация договора отчуждения квартиры или комнаты комму-нальной квартиры, находящейся в частной собственности, осущест-вляется при условии, что стороны пред-ставят справку из ремонт-но-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по квартплате на бланках, полученных в этой организации. Бланки вы-даются по установ-ленной форме и действительны в течение месяца.
В соответствии со ст. 56 Основ законодательства РФ о нотари-ате удостоверение дого-воров об отчуждении квартиры производится по месту нахождения этой квартиры.
Договор купли-продажи квартиры может быть удостоверен соот-ветствующим органом власти в тех населенных пунктах, где нет но-тариальных контор.
Несоблюдение правил об обязательной нотариальной форме дого-вора купли-продажи квартиры делает такой договор недействительным с последствиями, предусмотренными ч. 2 ст. 167 ГК РФ, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.
В исключительных случаях в соответствии со ст. 165 ГК РФ суд вправе признать дейст-вительной сделку купли-продажи квартиры, не удостоверенную в нотариальной конторе, при условии, если сделка не содержит ничего противозаконного и фактически она была испол-нена обеими сторонами или одной.
При удостоверении нотариусом сделок по купле-продаже кварти-ры проверяется нали-чие документов, подтверждающих право собствен-ности на отчуждаемое имущество, и справка о регистрации в БТИ.
Если квартира является общей долевой или совместной собс-твенностью, ее отчуж-дение требует согласия других участников об-щей собственности. Такое согласие должно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом. Кроме того, оно может быть удос-товерено по месту жительства или месту работы.
В тексте договора об отчуждении доли указываются арифмети-
· 11 -
ческие доли, а не конкретные реальные части квартиры. Может быть указан лишь по-рядок пользования конкретными частями при наличии ранее состоявшегося нотариально удостоверенного и зарегистриро-ванного в БТИ соглашения между собственниками о та-ком порядке пользования в соответствии с долями участников.
Продавец должен представить письменные доказательства того, что он известил уча-стников общей долевой собственности о намере-нии продать свою долю посторонним с ука-занием цены и других усло-вий, на которых продается доля (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а именно: их заявления об отказе осуществления права преимущественной покупки продаваемой доли квартиры (с указанием цены и других условий, на которых продается эта доля). Подпись удостоверяется в том же по-рядке, как было указано выше.
Доля общей собственности на квартиру может быть отчуждена также иными спосо-бами, например подарена.
Любое отчуждение или приобретение квартиры допускается толь-ко в нотариальном порядке. Обязательным условием является и ре-гистрация сделки в местной администра-ции, которую осуществляет БТИ. На правоустанавливающих документах должен быть штамп о ре-гистрации помещения за новым собственником.
Если квартира является общей долевой собственностью, в справке БТИ в соответст-вии с правоустанавливающими документами указывается долевое участие каждого, при этом лицоl отчуждающхе часть квартиры, указывается в ней первым. Если есть решение о предстоящем сносе строения в связи с реконструкцией населенного пункта, или наложен-ный нотариальными органами запрет на отчужде-ние, или на квартиру наложен арест судеб-но-следственными органа-ми, то эти обстоятельства отражаются в справке БТИ.
В связи с тем,что в ГК отсутствуют конкретные нормы, регули-рующие сделки с квар-тирами, то применяются те же правила, что и к договору купли-продажи жилого дома. Так, продавец в соответствии со ст. 241 ГК РСФСР обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц на продаваемую квартиру. К таким лицам могут отно-ситься, например, зало-годержатель или наниматель. Дело в том, что при переходе права собственности эти лица сохраняют свои права на квартиру и вполне естественно, что для покупателя немаловаж-ным является то обстоятельство, что в покупаемой им квартире будет жить посторонний человек.
· 12 -
Если продавец этого не сделал, покупатель вправе требовать либо уменьшения про-дажной цены, либо расторжения договора куп-ли-продажи и возмещения убытков. Для того, чтобы устранить воз-можные конфликты, соответствующее положение должно вклю-чаться в договор. Если покупатель не возражает против покупки квартиры, обремененной залогом или договором найма, то такой договор может быть заключен.
Следует, однако, иметь в виду, что заложенной квартирой собственник обычно вла-деет и пользуется. Но в большинстве случаев он не может ею распоряжаться (продать, пода-рить и т.д.), посколь-ку в договоре о залоге обычно содержится запрещение на отчуждение квартиры.
Приватизация квартир вызвала волну связанных с ней крими- нальных явлений._0 Возник, так называемый, квартирный рэкет, когда под угрозой применения насилия собст-венников приватизированных квартир заставляют за бесценок продавать свою квартиру. Иногда прибегают к обману. Жертвами таких преступлений становятся, как правило, пре-старелые беспомощные люди, а также алкоголики, кото-рых в течение определенного вре-мени спаивают, а затем уговаривают продать свою квартиру или обменять ее на комнату в коммунальной квартире. Для этого они передают свои документы преступникам, вы-дают им генеральную доверенность на совершение всех юридических действий. После чего квар-тира по доверенности продается третьим лицам, а владелец квартиры становится бомжем.
Подобные виды сделок не подпадают под действие уголовного кодекса. Потерпевшая сторона сама добровольно идет на сделку.
Нередки случаи, когда квартиры продаются по фальшивой дове-ренности или по фальшивому договору купли-продажи. Иногда уже после заключения договора купли-продажи выясняется, что в приоб-ретенной квартире кто-то прописан и, следовательно, яв-ляется на-нимателем, выселить которого собственнику практически невозможно. В этом случае фальшивыми являются копия финансового лицевого сче-та и выписка из домовой книги.
В настоящее время очень распространена следующая схема мо-
шенничества. Собственник квартиры оформляет договор дарения, на
основании которого квартира позже отчуждается третьему лицу. Че-
рез некоторое время появляется первый собственник квартиры и за-
являет, что договор дарения его вынудили подписать. Второе звено
· 13 -
в этой цепочке (одаряемый) пропадает, и все неприятности претер-певает нынешний владелец квартиры. В связи с этим следует очень осторожно относиться к предложению о продаже дешевых квартир. Внимательным следует быть и при покупке квартиры, достав-шейся ны-нешнему владельцу не по первичному свидетельству о собственности, а по дого-ворам купли-продажи, дарения и т.д.
К числу наиболее распространенных правонарушений по куп-ле-продаже квартир относится и так называемый сбор залога. Дается объявление о продаже квартиры по цене несколько ниже рыночной, в результате чего появляется достаточно большое количество покупа-телей. Владелец квартиры может быть как мнимым, так и настоящим. В случае за-интересованности берется залог в размере 10-15% от продажной стоимости с условием продажи квартиры через неделю. После получения залога от нескольких покупателей квар-тира прода-ется самому "везучему" из них, после чего продавец исчезает, а новому вла-дельцу приходится объясняться с обманутыми претендента-ми на покупку.
Иногда квартира продается по фальшивым документам, причем фальшивыми могут быть как первичные документы (свидетельство о собственности), так и вторичные (договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.).В ряде случаев применяется продажа квартиры "по двум договорам". При регистрации договора купли-продажи составляются два абсолютно одинаковых экземпляра договора, один из которых по-лучает покупатель, другой - продавец. Получив экземпляр договора продавца (например, путем обмана), покупатель располагает двумя документами, по которым он имеет право перепродавать квартиру двум лицам, оформляя договор купли-продажи одновременно в двух нотариальных конторах.
Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо тща-тельно изучать доку-менты, подтверждающие право собственности на продаваемую квартиру. Следует также поинтересоваться, не прожива-ют ли в продаваемой квартире лица, выписанные из нее временно (находящиеся в загранкомандировке, на службе в армии, на учебе или в заклю-чении: в соответствии с действующим законодательством эти лица имеют право на заклю-чение договора найма по месту преж-него проживания). В случае возникновения сомнений в достоверности правоустанавливающих документов на квартиру потенциальный покупа-тель может попросить выписку из домовой книги.
· 14 -
При заключении сделок с квартирами из рук в руки переходят огромные суммы на-личных денег, что привлекает всякого рода мошен-ников. В настоящее время расследуются десятки уголовных дел, свя-занных с убийствами продавцов или покупателей приватизиро-ванных квартир.
Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, лучше обратиться в банк. Некоторые банки выступают в качестве посредников при зак-лючении договоров купли-продажи квар-тир. Для этого покупатель, продавец и банк заключают трехсторонний договор. В соответ-ствии с этим договором покупатель принимает на себя обязательство пере-вести в банк в течение трех дней с момента подписания договора предусмотренную договором сумму, ко-торая депонируется банком на имя продавца. Снять эту сумму продавец может только по окончании процедуры оформления договора. Убедившись в серьезности взаимных намере-ний, продавец и покупатель начинают оформление договора. Только по окончании нота-риального оформления договора и регистра-ции договора в Департаменте муниципального жилья продавец имеет право получить договоренную сумму, а банк получает вознаграждение за посреднические услуги.
Распоряжением мэра Москвы "О дополнительных мерах по защите
граждан от противоправных действий преступных сообществ при при-
ватизации и отчуждении жилых помещений" от 26 мая 1994г. Департа-
мент муниципального жилья должен производить регистрацию сделок
по отчуждению жилья лишь после их прописки на другое место жи-
тельства. При поступлении заявлений граждан о том, что приватиза-
ция была совершена ими под давлением криминальных элементов, до-
говор передачи жилья в собственность будет расторгнут без взима-
ния платы за услуги. Распоряжением мэра Москвы ГУВД Москвы сов-
местно с Комитетом социальной защиты предложено подготовить пере-
чень категорий граждан так называемой группы риска, требующих за-
щиты городских властей во время приватизации и других операций с
жильем. Для этих граждан купля-продажа занимаемых ими квартир или
комнат будет оформляться в особом порядке, который заключается в
том, что в документах подтверждается право обязательного пожиз-
ненного проживания в них или предоставления других жилых помеще-
ний. Департамент муниципального жилья обязан производить регист-
рацию договоров по отчуждению жилых помещений по доверенности - в
случае невозможности личной явки - только с учетом мнения общест-
· 15 -
венных комиссий, в состав которых должны быть включены представи-тели органов социальной защиты и окружного медицинского управле-ния.
Договор купли-продажи квартиры с условием
пожизненного проживания
Данный договор прямо не предусмотрен действующим законода-тельством и, в част-ности ГК РСФСР, однако в последнее время нахо-дит все большее применение в нашей жиз-ни. В этом случае применя-ется аналогия закона и стороны при заключении договора руко-водс-твуются нормами ст. 253 ГК РСФСР, посвященной правовому регулиро-ванию купли-продажи жилого дома с условиями пожизненного прожива-ния.
Суть такого договора в том, что продавец, в качестве которо-го выступает нетрудоспо-собное лицо, передает принадлежащую ему квартиру в собственность покупателя, а по-следний обязуется пре-доставлять продавцу до конца его жизни пожизненное содержание, которое может включать в себя уход, материальную помощь. Кроме того, по этому дого-вору продавец обычно сохраняет за собой право пользования всей или частью этой кварти-ры. В настоящее время до-говоры купли-продажи квартиры с условием пожизненного со-держания заключаются с покупателями , в качестве которых выступают как фи-зические, так и юридические лица. Заключение таких договоров вы-годно обеим сторонам. Однако, к со-жалению, и здесь не обошлось без влияния криминальных элементов. Было отмечено нема-ло случаев, когда продавцы, заключившие такие договоры, или вообще исчезли, или же их находили мертвыми.
Оформление таких договоров осуществляется по тем же прави-лам, что и оформление договоров купли-продажи и мены квартиры.
В договоре купли-продажи квартиры с условием пожизнеэного содержания право собственности переходит покупателю при жизни продавца. При этом в договоре обычно оговаривается право пожиз-ненного проживания продавца в этом жилом помещении.
В случае неисполнения договора покупателем своих обязаннос-
тей продавец вправе требовать расторжения договора. Приобретатель
также может ставить вопрос о прекращении договора, если его мате-
· 16 -
риальное положение по не зависящим от него обстоятельствам изме-нилось настолько, что дальнейшее предоставление содержания стало невозможным. Договор прекращается также в случае смерти покупате-ля.
При расторжении договора по требованию продавца или покупа-теля квартиры она возвращается его бывшему собственнику (продав-цу). Однако расходы на содержание, по-несенные покупателем, в этом случае не возмещается.
Заключая договор купли-продажи квартиры с условиями пожиз-ненного содержания, собственник распоряжается своим жильем после своей смерти. Преимуществом этого дого-вора по сравнению с насле-дованием квартиры является то, что при наследовании свидетель-ство о собственности на жилище выдается нотариальной конторой не ранее шести месяцев со дня открытия наследства и, таким образом, нас-ледник не может распоряжаться жильем до истечения этого срока.
Кроме того, у завещателя могут быть обязательные наследники, которым покупателю придется выплачивать компенсацию. При наследо-вании имущества взимается специальный налог, и, наконец, завеща-тель может в любой момент отменить или изменить завещание.
Договор мены_0
Собственники квартир могут заключить между собой договор ме-ны. Этот договор сле-дует отличать от договора обмена жилыми поме-щениями. В последнем случае между сто-ронами происходит переход права пользования, а не права собственности как в договоре мены. Кроме того, в отличие от договора мены договор обмена жилыми по-мещениями оформляется специальными обменными ордерами.
В соответствии со ст. 255 ГК РСФСР по договору мены каждая из сторон передает другой стороне определенное имущество в собс-твенность, то есть каждая из сторон являет-ся одновременно и про-давцом и покупателем.
Единственным отличием договора мены от договора купли-прода-
жи является то, что в договоре мены одна из сторон в качестве
встречного предоставления передает другой стороне не деньги, а
имущество. В связи с этим к договору мены применяются те же пра-
вила, что и к договору купли-продажи. Так, стороны обязаны пре-
· 17 -
дупредить друг друга о недостатках обмениваемого имущества, а также о правах третьих лиц на это имущество (нанимателя, залого-держателя и т.д.).
Если обмениваемое имущество (в данном случае речь идет о квартирах) не является по стоимости равным, то в договор может быть включено условие о доплате той стороны, имущество которой стоит дороже. В договор мены могут включаться и другие условия, не противоречащие его природе (например, о том, что обе или одна из сторон отремонтируют свои квартиры).
Так же, как и договор купли-продажи, договор мены квартир подлежит сначала нота-риальному удостоверению, а потом регистрации Департаментом муниципального жилья.
Определенные сложности возникают при заключении договора ме-ны между собствен-никами квартир и владельцами муниципальных (неп-риватизированных) квартир. При за-ключении таких договоров собс-твенники квартир настаивают на том, чтобы их контраген-ты также приватизировали свое жилье, а последние, зная, что муниципальное жилье можно приватизировать только один раз, по различным причи-нам не хотят этого делать.
В качестве выхода из создавшейся ситуации можно предложить следующий вариант. В случае, если в неприватизированной квартире проживает несколько нанимателей, то эта квартира может быть при-ватизирована на имя только одного из них, который и заключает до-говор купли-продажи, а затем прописывает в новую квартиру членов своей семьи. Таким образом, остальные наниматели сохраняют в пос-ледующем право приватизации муници-пальной площади.
Договор мены может заключаться не только на квартиры, но и на приватизированные комнаты в коммунальных квартирах. В этом случае необходимо иметь следующие доку-менты:
1) свидетельство о собственности на жилище (с указанием раз-мера комнаты и общей площади коммунальной квартиры);
2) договор передачи жилья в собственность, зарегистрирован-ный Департамен-том муниципального жилья;
3) соглашение об определении долей, нотариально заверенное и зарегистриро-ванное Департаментом муниципального жилья;
4) справка БТИ об оценке стоимости квартиры (с указанием размера до-лей всех собственников коммунальной квартиры)._53
· 18 -
Договор дарения_0
Собственник квартиры может подарить свою квартиру любому фи-зическому или юридическому лицу. Для этого он заключает договор дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) передает безвозмездно другой стороне (одаряемому) имущество в соб-ствен-ность.
Дарение не считается состоявшимся, если дело ограничилось только соглашением, даже письменным, но передачи имущества не бы-ло. У одаряемого на основе одного лишь соглашения с дарителем не возникает права требовать передачи вещи, а у дарителя - обя-зан-ности ее передать.
Однако и передача вещи сама по себе еще не создает дарения.
Дарение - это договор, который предполагает волю дарителя и сог-ласие одаряемого на получение имущества в собственность. Если последний не изъявляет соответствующе-го желания или прямо откло-няет дар, то дарения нет.
Для договора дарения характерно то, что даритель при жизни отчуждает другому лицу имущество добровольно и безвозмездно. Без-возмездность договора означает, что он не пре-дусматривает наличия какой-либо компенсации со стороны одаряемого.
Даритель, совершая дарение, обязан обеспечить возникновение права собственности одаряемого, свободного от обременения, и, в частности, от прав третьих лиц (нанимателя, залогодержателя и т.д.). Кроме того, даритель отвечает перед одаряемым за убытки, причи-ненные ему вследствие отчуждения подаренного имущества по иску третьего лица (напри-мер, судебные расходы), а также тем, что в подаренной вещи имеются существенные недос-татки. На одаряемом же не лежит никакой обязанности перед дарителем. Нельзя на одаря-емого возлагать обязанность не отчуждать подаренное имущество или не совершать по по-воду этого имущества другие сделки. Таким обра-зом, договор дарения не может содержать условия, ограничивающие право собственности одаряемого.
Если договор дарения квартиры или комнаты совершается в
пользу несовершеннолетних, то при нотариальном удостоверении но-
тариус должен от законного представителя несовершеннолетнего или
попечителя взять разрешение на получение дара. Это вытекает из
· 19 -
ст. 133 Кодекса о браке и семье )КоБС), согласно которой опекун не вправе заключать договор дарения от имени малолетнего, а попе-читель - давать согласие на договор при за-ключении его несовер-шеннолетним (от 15 до 18 лет) без разрешения органа опеки.
Договор дарения квартир или комнат в коммунальной квартире удостоверяется в но-тариальной конторе при условии представления указанных выше документов, подтвер-ждающих право собственности на квартиру, которая переходит в дар, и затем этот договор регистри-руется Департаментом муниципального жилья.
Залог квартиры_0
Как было отмечено выше, собственник квартиры может заложить свою квартиру. Это прямо вытекает из ст. 6 Закона РФ "О залоге" от 29 мая 1992 г., установившей, что предме-том залога может быть любое имущество, которое в соответствии с законодательством РФ может быть отчуждено законодателем и п.3 ст.7 этого же закона, согласно которому собст-венник квартиры самостоятельно решает воп-рос о сдаче ее в залог.
Суть залога состоит в том, что при залоге кредитор (залого-держатель) вправе при не-исполнении должником обеспеченного зало-гом обязательства получить удовлетворении из стоимости заложенно-го имущества преимущественно перед другими кредиторами. Однако кредитор не становится собственником заложенного имущества: он вправе лишь требовать его реализации в установленном гражданским процессуальным законодательством порядке.
В соответствии со ст. 11 закона о залоге, если залог иму-щества подлежит государст-венной регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистра-ции.
В Москве такая регистрация осуществляется в соответствии с
постановлением правительства Москвы "О государственной регистра-
ции залога жилых помещений, принадлежащих гражданам или юридичес-
ким лицам на право собственности" от 27 апреля 1993 г. Государс-
твенную регистрацию залога жилых помещений, принадлежащих гражда-
нам или юридическим лицам, и выдачу свидетельств о такой регист-
рации должен осуществлять Департамент муниципального жилья. При
этом за регистрацию залога, выдачу свидетельств о регистрации и
· 20 -
предоставление выписок из реестра взимается государственная пош-лина.
Для регистрации договора о залоге, заключенного между банком и собственником квартиры, в Департамент муниципального жилья не-обходимо представить следующие до-кументы:
_ш+_0 1) три экземпляра нотариально заверенных договоров (два под-линника и одна нотариально заверенная копия);
2) кредитный договор;
3) справка БТИ о стоимости квартиры;
4) подлинники правоустанавливающих документов на квартиру
(свидетельство о собственности на жилище, подлинники договоров и т.д.);
5) доверенности (если они необходимы);
6) копию устава банка и регистрационное свидетельство;
_5_ш-_0 7) заявление _0с просьбой _0зарегистрировать договор о залоге, завизиро-ванное _0заместителем руководителя _0Департамента _0муниципаль-ного жилья.
Залог квартиры, являющейся общей совместной собственностью, можно осуществлять только с согласия всех собственников._54_0 Если же речь идет об общей долевой собствен-ности, то собственник доли может заложить свою долю без согласия других собственни-ков. Следует от-метить, что залог квартиры, являющейся собственностью члена коо-ператива, полностью выплатившего свой пай, осуществляется в том же порядке, что и для приватизированных квартир.
Поскольку квартиры относятся к недвижимости, то их залог от-носится к ипотеке. До-говоры об ипотеке в отличие от других разно-видностей договоров залога требуют обяза-тельного нотариального удостоверения и регистрации. Договор об ипотеке заключается в форме закладной (ипотечного свидетельства).
В договоре залога участвуют две стороны: залогодатель - ли-цо, которое предоставляет определенное имущество в залог, и зало-годержатель - лицо, которое вправе при неиспол-нении должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Наличие закладной у залогодержателя удостоверяет его преиму-
щественное право на удовлетворение своего требования за счет иму-
щества, предоставленного по договору об ипотеке в обеспечение
этого требования. Закладная является ценной бумагой, может вхо-
дить в наследственную массу и быть передана другому лицу в уста-
· 21 -
новленном порядке. Закладная подлежит регистрации путем внесения регистрацион-ной записи в книгу регистрации недвижимости. На зак-ладной делается отметка о ее регист-рации.
Залог квартир, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором располо-жен дом или другое строение.
Обращение взыскания на предмет залога по общему правилу до-пускается лишь в су-дебном порядке. В случаях, предусмотренных за-конодательством РФ, обращение взыска-ния на заложенное имущество осуществляется в бесспорном порядке на основании испол-нительной надписи нотариуса.
Законодательство РФ не содержит прямого указания на то, ка-ким образом может быть обращено взыскание на заложенную квартиру. Из этого можно сделать вывод, что будет действовать общий (судеб-ный) порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Вместе с тем, высказывается мнение, что в банковском залоге (то есть в тех случаях, когда залогодержатель по договору займа, заключенного в обеспечение кредитного догово-ра между банком и третьим лицом, является банк) залогодержатель (то есть банк) впра-ве самостоятельно реализовать предмет залога (без судебного или арбитражного решения) при неисполнении обязательства должни-ком.
По общему правилу залогодателем может быть любое лицо, кото-рому предмет залога принадлежит на праве собственности или праве хозяйственного ведения. В последнем слу-чае для сдачи какого-либо имущества в залог необходимо получить согласие собственника этого имущества или уполномоченного им органа.
В качестве залогодателя может выступать и учреждение (то есть бюджетная органи-зация,не занемающася коммерческой деятель-ностью),однако лишь при условии, если оно в соответствии с зако-ном риобрело право самостоятельного распоряжения заложенным иму-ществом.
В качестве залогодержателя может выступать любое физическое
или юридическое лицо любой организационно-правовой формы или фор-
мы собственности.Однако в большенстве случаев в качестве залого-
держателей выступают банки,дающии кредиты под залог квартир.Ком-
мерческую стоимость квартиры определить довольно трудно. В ка-
честве ориентира,как правило,выступает инвентаризационная стои-
· 22 -
мость квартиры,которую дает БТИ.Инвентаризационная стоимость квартиры пред-стовляет собой нижний предел рыночной стоимости квартиры, которая чаще всего в не-сколько раз превышает инвентари-зационную. По общему правилу залогодатель не имеет права распоря-жаться заложенным имуществом.Однако эта норма носит диапозитивный ха-рактер, в договоре могут предусмотреть обратное.
Из этого следует,что заключив догвор залога,залогодатель не может продать пода-рить,обменять заложенное жилище(если не огово-рено другое).
Давая квартиры в залог по кредитным договорам,залогодатели получают кредит на небольшой срок и обычно под значительный про-цент.
Исследовательским центром частного права на базе норм,пре-дусмотренных в проекте ГК РФ,были разработаны"Основные положения о залоге недвижимого имущества"- ипоте-ке,в которых значительное вним ние уделено залогу квартир и жилых домов.Указанные по-ложения не являются нормотивнм актом,имеющим обязательную силу.Однако роспоряже-нием заместителя Председателя Совета Министров Прави-тельства Российской Федерации они были рекомендованы всем минис-терствам и ведомствам,разрабатывающим проекты нормативных ак-тов,затрагивающих правовое регулирование залога и ипотеки.В связи с этим они предстовляют интерес.
С соответствии с п.84 Основных положений ипотека(залог)жило-го дома или квартиры допускается не во всех случаях,а для обеспе-чения погашения ссуды,предоставленной для строительства,реконс-трукции или капитального ремонта жилого дома (квартиры).Однако из этого общего правила есть есть исключение. Жилой дом или квартира могут быть предметом ипотеки и в том случае, если гражданин-собс-твенник и члены его семьи проживают в дру-гом жилом доме и имеют достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.Цель такой нормы-избежать ситуаций, когда люди могут стать бездомными, получив ссуду под залог кувартиры и не имея возможности ее пога-сить.Однако нельзя не обратить внимания на то, что она сужает права граждан по распоря-жению принадлежащим им жильем.
Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипо-теки.
В ипотеку может передаваться только жилой дом или квартира,
· 23 -
принадлежащие залогодатодателю направе собственности.
залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кре-дитные учреждения, имеющие специальную лицен-зию.
Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных тор-гах неявляется осно-ванием для выселения покупателем прож ивающих в этом жилом доме или квартире за-логодателя и членов его семьи.Между собственником, приобретшим жилой дом или квар-тиру, и проживающими в нем лицами заключается договор аренды жилого поме-щения на условиях, обычных для данной местности.
Не подлежат выселению при продаже заложенного дома (кварти-ры) с публичных тор-гов лица, проживающие в жилых домах (кварти-рах) на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных законом.Ранее за-коюченный с ними договор найма жилого помещения договор аренды или иной дого-вор на проживание сохраняет силу.Такие лица имеют право на преи-мущественную покупку зани-маемого ими жилого дома (квартиры).
Если иное не предусмотренно договором об ипотеке, залогода-тель вправе сдать на-нимателю, нуждающемуся в жилье,свободную квартиру с согласия залогодержате-ля.Одноко он в праве сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному до-говору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее по-гашения ссуды.В этом случае собственник,приобретший жилой дом или квартиру на публичных тор-гах, по истечении предусмотренного дого-вором срока не обязан возобновлять этот договор аренды.
Порядок наследования жилых домов и квартир_0
Под наследованием понимается переход имущественных и неко-торых личных неиму-щественных прав и обязанностей умершего гражда-нина (наследодателя) к другим лицам в установленном законе поряд-ке.
_ш+_0 Наследование может осуществляться по закону и по завещанию.
Наследование по закону имеет место:
а) если наследодатель не составил завещания или если его
завещание в опрделенной части признано недействительным,
б) если завещана только часть имущества или завещание в оп-
ределенной части признано недействительным, в этом случае не ох-
· 24 -
ваченная часть наследственного имущества переходит в порядке нас-
ледования по закону,
в) если наследники по завещанию умерли ранее наследодателя или не приняли наслед-ства.
_ш-_0Для таких случаев закон устанавливает круг наследников и порядок их призна-ния. Назначая умершему конкретных правоприемни-ков, законодатель как бы восполняет волю наследателя.
В соответствии со ст.232 ГК РСФСР предусмотрены две очереди признаниы наследни-ков по закону. К наследникам первой очереди от-носятся дети (в том числе усыновлен-ные) , супруг и родители (усыновители) умершего и его ребенок, родившийся после его смер-ти. К наследникам второй очереди относятся братья и сестры умер-шего, его дед и бабка.Эти наследники призываются к наследованию в том случае, если отсутствуют наслед-ники первой очереди ,когда они не принимают наследство ,а также в том случае , если все наслед-ники первой очереди лишены завещателем прав наследования.
К числу наследников относятся также нетрудоспособные лица , которые состояли на иждевении умершего не менее года до его смер-ти.
Внуки и правнуки наследуют в том случае,если ко времени отк-рытия наследства нет в живых того из родителей , который был бы наследником.
Но, помимо лиц, указанных в ст. 532 ГК РСФСР , завещатель вправе оставить все свое имущество_55_0, предметы домашнего обихода, за исключением предусмотренного ст. 535 ГК РСФСР , любому лицу, государству а также любому юридичес-кому лицу.
Согласно ст.540 ГК РСФСР , в которой говорится, что "завеща-ние должно быть со-ставлено письменно с указанием места и времени его составления , собственноручно подпи-сано завещателем и нотари-ально удостоверено, можно говорить о том ,что общей основной фор-мой завещания является именно письменное нотариально удостоверо-енное завещание.
Осбенности гржданско-правовых сделок
с квартирами в_0 домах ЖСК_0.
Интересен вопрос о расчетах между ЖСК и его членами при пе-
реходе права собственности на квартиру, пай за которую выплачен
полностью и которая является собственностью граждан вследствии ее
покупки другими лицами._56
Продавая квартиру,член ЖСК плучает ее стоимость от покупате-ля.Ясно, что он не в праве требовать от ЖСК еще и возврата суммы внесенного паевого взноса.Пследний суще-ствует лишь постольку, посколько квартира остется в собственности ЖСК.Перход права собс-твенности на нее к члену кооператива влечет прекращения обяза-тельства ЖСК воз-вращать указанному лицу паевой взнос, тражающий стоимость квартиры.Этого пая теперь нет.Ообязательственного пра-воотношения между ЖСК и его членом, возникающего из имущественно-го участия пайщика в создании кооперативной собственности, также больше не существует.Это материализовалось в вещное право (право собствнности) члена ЖСК на квартиру.Денежный эквивалент певого взноса-это стоимость квартиры, ставшей собствен-ностью пайщика.
Таким образом, происходит частичный раздел имущества коопе-ратива. Большая его часть (квартиры) переходит в собственность пайщиеов.Денежные же обязательства между ЖСК и ело членами , со-ответствующие стоимости выбывшихих из составакооперативного иму-щества , погашаются.Действительно, нет ни каких оснований считать , что член ЖСК долэен дважды получать стоимость продаваемой квар-тиры: сначала от покупателя , а затем от кооператива.Иное толко-вание приведет к тому что покупателю , фактически уплатив-шему продавцу полную стоимость квартиры, придется оплатить еще раз , внося в ЖСК пае-вой взнос.Кстати , случаи неправильного понимани-яэтого вопроса уже встречаются на практике.
Так,А., выезжая на постоянное жительство за границу,продал Б. квартиру в коопера-тивном доме.Договор удостоверилили в нотари-альном порядке, покупная цена была упла-чена.Затем А. обратился в ЖСК с просьбой вернуть ему паевой взнос за квартиру в связи с вы-ходом из кооператива.ЖСК, не зная о том ,что квартира продана, возвратил А. его взнос ,полагая, что сможет распорядиться освобо-дившейся жилплощадью.
Впоследствии , когда после выезда А. во владение квартирой
· -
вступил Б., ЖСК потребовал от него вохзместить сумму выплаченного кооперативом А. паевого взноса. Б.естественно отказался это сде-лать ,ссылаясь на то ,что он полностью оп-латил квартиру . В ре-зультате выплаченные А кооперативом суммы скорее всего составят убытки ЖСК.
Подобной ситуации не возникло, если бы кооператив не возвра-тил А. паевой взнос ,материализовавшийся в квартиру ,которой А. вправе распоряжаться по своему усмотре-нию.При расчетах ЖСК со своими членами в случае выхода их из него возникает и такой воп-рос.Должен ли ЖСК выплачиватьвыбывшему изнего члену часть пая ,соответствующую приходящейся на это лицо части стоимости иму-щества , остающегося в собственности ЖСК, а именно: лестничных площадок,лифтов и т.д.? представляется,что нет.Ведь стоимость данного имущества учтена в стоимости квартиры.Значит,продавая по-следнюю, член ЖСК фактически учитывает в ее продажной цене и днежную оценку своего пая в имуществе,остающимся в собственности ЖСК.Этот пай, очевидно, не имеет само-стоятельной денежной оценки и переходит к новому владельцу квартиры вместе с ней.Другими сло-вами ,продавая квартиру , член ЖСК одновременнопередает и свои права на пай , отражающий его имущественное участе в создании тех частей дома,которые остают-ся в собственности ЖСК.
В результате новый собственник квартиры одновременно стано-виться и владельцем пая в ЖСК. Это право на пай, переходящее ав-томатически в силу покупки квартиры , дает ее новому владельцу весь обьем гражанских прав,связанных с юбладанием пая,включая по-лучение имущественных выгод от использования кооперативного иму-щества.Ссказанное можно проиллюстрировать таким примером.
Допустиь ,что ЖСК сдал в аренду принадлежащие ему нежилые
помещения в кооперативном доме.В результате ЖСК плучает доходы от
арендной платы.Спрашивается, имеет ли право покупатель квартиры,
даже если он и не является членом ЖСК , нам получение своей части
имущественныхь выгод от сдачи ЖСК этих помещений в ареду (напри-
мер,путем соразмерного уменьшения взносов за эксплуотацию до-
ма?).Видимо, да. Ведь помещения , сдаваемые ЖСК в аренду , соору-
жены за счет паевых взносов.Значит , приобретатель квартиры не
зависимо от своего членства в ЖСК получил вместе с ней и права
,связанные с имущественным участием бывшего пайщика в строитель-
стве данных помещений.Следовательно, он вправе получить имущест-
· 27 -
венные выгоды от их использования.Причем на тех же основаниях,
что и члены данного ЖСК, принявшие такое же участие в сданных в
аренду помещений, что и выбывший пайщик , уступивший свои права
покупателю квартиры._57
Иное решение вопроса-отстранение новых владельцев квар-
тир,не пожилавших вступить в ЖСК ,от участия в получении выгод
отпользования кооперативным имуществоми прдоставлемние таких выгод
исключительно членам кооператива -означало бы неосновательное
сбережение ими своего имущества (путем уменьшения взносов на экс-
плуотацию) за счет других лиц. Таким образом , сделку по отчужде-
нию квартиры в доме ЖСК нельзя признать только куплей-прода-жей.По существу, здесь имеет место сделка ,одним из элементов ко-торой является купля-продажа квартиры,а другим-переуступка поку-пателю квартиры прав выбывшего члена кооператива ,связанных с его имущественным участем в ЖСК.Такие сделки ,даже если они и не уре-гулированы спе-циальными нормами законодательства, тем не менее имеют право на жизнь в силу ст.8 ГК РФ.Она предусматривает воз-можность возникновения гражданских прав и обязанностей из дейс-твий, хотя и не предусмотренных законом , но в силу общих начал и смысла граждан-ского законодательства порождающих такие права и обязанности.Это, однако, не исклю-чает желательности более четкой регламентации ситуации, возникающей в связи с преоб-разованием обязательственных отношений внутри ЖСК при переходе к его членам права собственности на квартиры.
Сделки с приватизированными квартирами._0
Характерная для Москвы бурная предпринимательская деятель-
ность и стремительное накопление капитала привели к тому, что са-
мым бойким рынком в столице стал рынок жилья._58
По некоторым оценкам, около 30% предложений о продаже жилья попытки совершить незаконные сделки.Самые распространенные из них:
_ш+1. Продажа квартиры лицом, не являющимся ее собственником. Документы на квартиру могут быть либо подделаны, либо изготовлены с использованием похищенных подлинников.
2. Продажа квартиры несколькими покупателями одновременно. У продавца имеется несколько экземпляров поддельных свидетельств о собственности, договоров купли-продажи и других документов.
3. Продажа незаконно присвоенной квартиры (если договор куп-ли-продажи или дарственная на квартиру оформлены с помощью угроз и насилия). Ситуация ослож-няется тем, что документы могут быть безукоризненными по содержанию.
4. Продавец, получив деньги от покупателя, отказывается вы-писаться из кварти-ры, тем самым оставляя себе право на проживание в ней, используя противоречие меж-ду нормами законодательства.
5. Продается приватизированная квартира, принадлежащая на праве собствен-ности нескольким лицам. Один из них может присвоить всю сумму стоимости кварти-ры и скрыться._59 _ш- Независимо от того, имеется ли подозрение о возможном обма-не, при совершении сделок, связанных с куплей-продажей квартир, следует самым тщательным образом изучить документы, прежде всего устанавливающие право собст-венности на жилье, навести справки в Департаменте муниципального жилья, РЭУ, паспортном столе. Полез-ный может быть и беседа с соседями.
Для совершения сделки с приватизированной квартирой (впервые продающейся) поку-патель должен потребовать от продавца следующие документы:
_ш+ - свидетельство о собственности на жилье;
· договор передачи жилья в собственность; - справку из бюро технической ин-вентаризации, в которой указана инвентариза-ционная стоимость квартиры (форма 11А); -справку из РЭУ об отсутствии задолженности по платежам; -выписку из домо-вой книги; - копию финансового лицевого счета; - если в кварти-ре прописаны несо-вершеннолетние дети, то необходимо согла-сие органов опеки и попечительства и сви-де-
_ш- тельство о рождении детей.
Если продавец - не первый собственник квартиры, документом,подт-верждающим его право собственности на квартиру, служит договор купли-продажи, дарения и проч.
Следующая стадия после проверки документов на их подлинность
и соответствие содержания требованиям законодательства - удосто-
верение договора в нотариальной конторе.
Нотариус требует справку формы 11-а из БТИ, подтверждающую наличие объекта сделки в натуре, принадлежность его данному лицу, в которой содержится краткое описание квартиры или комнаты, ука-зана их инвентаризационная стоимость (основание для опреде-ления размеров госпошлины и подоходного налога), представлена информа-ция об имею-щихся ограничениях сделок с ними (арест, запрещение).
В ст.56 Основ законодательства РФ о нотариате сказано, что удостоверение договоров об отчуждении квартиры производится по месту ее нахождения. Поэтому потенциальному покупателю стоит по-думать, прежде чем решиться на покупку квартиры, продавец которой в подтверждение своего права собственности на квартиру предъявля-ет договор купли-продажи,удостоверенный нотариусом из другой местности.
Наконец, договор должен быть зарегистрирован в Департаменте муниципального жи-лья, без чего сделка не может считаться заклю-ченной.
В практике нередко случаются попытки продажи квартир "с на-чинкой", когда прода-вец не предупреждает покупателя о возможных претензиях третьих лиц на жилплощадь. Наиболее часто это связано с продажей квартир, которые приватизировались без включения в до-говор передачи жилья в собственность несовершеннолетних детей, пропитанных на момент приватизации в этих квартирах.
В Законе РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Фе-дерации" не отра-жены положения о праве несовершеннолетних членов семьи на приватизированное жилье. Это теперь исправлено "Пример-ным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Рос-сийской Федерации", утвержденным решением коллегии Комитета РФ по му-ниципальному хозяйству от 18 марта 1993г. N 4 и одобрено Поста-новлением Правительства РФ от 26 ноября 1993г. N 1238.
В "Примерном положении" установлено, что несовершеннолетние
дети, проживающие совместно с нанимателями, и являющиеся членами
его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними
пользователями вправе стать участниками общей собственности на
это помещение. Отказ от включения несовершеннолетних в число
участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение
может быть осуществлен опекунами и попечителями, в том числе ро-
дителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии
разрешения органов опеки и попечительства.
Следствием "невнимательности" Департамента муниципального жилья стал тот факт, что в практике судов достаточно часто встре-чаются споры по поводу признания сделок куп-ли-продажи квартир не-действительными по тому основанию, что при приватизации квар-тир были нарушены права несовершеннолетних членов семьи на участие в приватизации. Суды в таких случаях принимают решение о признании сделок, последовавших после при-ватизации квартир, недействитель-ными.
Покупателю также следует быть осторожным, если в цепочке до-говоров купли-продажи имеется сделка, совершенная поверенным, действовавшим по "генеральной до-веренности", выданной лицом, яв-лявшимся на тот момент собственником квартиры. Быв-ший собственник может впоследствии заявить, что на самом деле он поручил поверен-ному совершить обмен квартиры с доплатой и был введен им в заб-луждение относительно ха-рактера сделки, связанной с его кварти-рой.
Много проблем счастливым обладателям квартир и их домочадцам может принести институт прописки. Одна из самых распространенных проблем - ничем не ограниченное право собственности, оказывается, ограничивается волей власть предержащих - "пропи-сать" или "не прописать" в приобретенное жилье. Право прописки в приобретенную в Мо-скве квартиру для граждан РФ стоит почти столько же, сколько сама квартира.
Еще один момент, связанный с пропиской. При покупке жилья необходимо прове-рить, разрешена ли прописка в этот дом. Дом может быть определен под снос, что влечет за собой запрет прописки.
Что касается налогообложения денежных сумм, полученных про-давцами от продажи жилплощади, то в соответствии с пп. "в" п.6 ст.3 Закона "О подоходном налоге с физиче-ских лиц" в совокупный доход не включаются суммы, получаемые в течение года от прода-жи квартир, не превышающие 500-кратного установленного законом раз-мера минимальной месячной оплаты труда.
Среди банков и других субъектов предпринимательской деятель-
ности растет интерес к залогу недвижимости как средству обеспече-
ния исполнения обязательств. Применение законодательства о залоге
на практике оказывается проблематичным, но, поскольку развитие
этого института представляется перспективным, рассмотрим, как
· 31 -
можно применить залог в современных условиях.
_ш+_0Для оформления договора залога квартиры требуется:
1). совместное заявление залогодателя и залогодержателя в Департамент муници-пального жилья;
2). нотариально заверенный договор о залоге;
3). справка БТИ;
_ш-4). квитанция об уплате госпошлины.
Регистрация залога квартиры осуществляется Департаментом му-ниципального жилья в соответствии в постановлением Правительства Москвы N 415 от 27 апреля 1993 г.
Временное положение о регистрации залоговых операций с жилы-ми помещениями предусматривает, что регистрация производится пу-тем:
_ш+ 1). внесения регистрационной записи в книгу регистрации залоговых операций с жилыми помещениями;
2). проставления отметки о регистрации на всех оригинальных эк-земпляров договора о залоге;
3). внесения сведений о залоге в банк данных собственников жилья;
4). выдачи свидетельства о регистрации залога. Договор залога
должен быть зарегистрирован в течение 15 календарных дней со дня подачи заявления и представления документов в Департамент муници-пального жилья.
Погашение регистрационной записи при прекращении залога осу-ществляется при ус-ловии:
1). подачи совместного заявления залогодателя и залогодержа-теля;
2). представления оригиналов договора о залоге с от-меткой о его регистрации;
3). представления доказательств исполнения обеспе-ченного залогом обязательст-ва.
При погашении регистрационной записи делается от-метка в реестровой книге, в бан-ке данных собственников жилья, на оригиналах договора о залоге.
По запросу залогодателя и залогодержателя, а также других заинтересованных лиц Департамент муниципального жилья выдает:
· выписки из реестровой книги;
· информацию о регистрации залога. Договор залога считается заключенным с момента государственной регистрации. Совершение сделок с квартирами иногда ус-ложняется тем, что в квартире может быть прописан человек (не включенный в свиде-тельство о собствен-ности на квартиру, так как был, например, прописан в нее после
· 32 -
приватизации), который там продолжительное время не живет. В этом случае необхо-димо доби-ваться в судебном порядке признания лица утратившим право пользо-вания жи-лым помещением вследствие сверх установленных сроков._510 Только после этого отсутст-вующий утрачивает право на проживание в приватизированной остальными членами семьи квартире.
Наниматели, бывшие члены семьи собственника, другие лица, не являющиеся собст-венниками приватизированного жилого помещения, могут быть выселены собственником только в случаях, предусмотрен-ных законом_511_0 , в частности, если это лицо системати-чески разрушает или портит жилое помещение или использует его не по назначению, либо систематически нарушает правила проживания, что делает невозможным для других прожи-вание с ним в одной квартире, а меры предупреждения и общественного воздействия не дали результатов.
Тема наследования жилища, принадлежащего наследодателю на праве собственно-сти, заслуживает отдельного разговора, поэтому остановимся лишь на ключевым моментах.
Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, поль-
зуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе прода-
вать, завещать, дарить, сдавать в аренду эти помещения, а также
совершать с ними иные, не противоречащие закону сделки._512
Если гражданин желает, чтобы квартира досталась, например, его внуку, ему следует оформить завещание на его имя, поскольку наследование по закону имеет место, если оно не изменено завеща-нием. В противном случае наследниками в первую очередь станут де-ти, супруг и родители умершего. Во вторую очередь - братья, сест-ры умершего, его дед и бабка. Наследником по завещанию может быть и несовершеннолетний гражданин, который по дос-тижении совершенно-летия должен нотариально оформить вступление в право на наследс-тво.
На практике немало проблем приносят сделки, связанные с
квартирами, принадлежащими нескольким гражданам на праве общей
собственности. Ставшие собственниками приватизированного жилого
помещения граждане вправе владеть, пользоваться и распоряжаться
им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых
законом интересов других лиц. Продажа одним из участников общей
долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли
· 33 -
постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собс-твенники отка-жутся от осуществления права преимущественной покуп-ки либо не осуществят это право в течение месяца_513 Продавец доли общей собственности обязан известить в письменной форме остальных участников общей собственности о наме-рении продать свою долю посто-роннему лицу с указанием цены и дру-гих условий, на которых он ее продает. При продаже с нарушением права преимущественной покупки другие участники общей долевой собст-венности в течение трех месяцев имеют право требовать в су-дебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя. Выдел участнику общей собственности на квартиру принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи ист-цу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельно-го входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить по-рядок пользования квар-тирой.
З а к л ю ч е н и е
Подготовка офицеров-пограничников, призванных проходить службу в различных уголках России, предусматривает их всесторон-нюю военную, специальную и юридическую подготовку.Наряду с этим хочется подчеркнуть, что отнюдь не второстепенное значение играет юридическая подготовка курсантов-пограничников.Вся наша жизнь напрямую свя-зана с гражданскими правоотношениями, и участившиеся в последнее время высказывания курсантов о ненужности юридическо-го образования не имеют под собой ни какого основа-ния.Каждый кур-сант, без исключения, после окончания института столкнется с пробле-мой обеспечения и получения жилья.По этому отрицание необ-ходимости получения полно-го и всестороннего юридического образо-вания может привести в будущем к большим жизненным трудостям. Примером такой необходимости служит данная работа, призванная по-мочь в разрешении основных проблем возникающих в области жилищных правоотноше-ний и послужить практическим пособием при заключении гражданско-правовых сделок с жильем.В этом и заключается наряду с теоретическим,-практическое значение курсовой ра-боты.
П р и м е ч а н и я_0
1 И.И.Андрианов Жилищное законодательство,-М.,юр.лит.,
1988,с.3
2 см. список используемой литературы
3 Домашний адвокат N 24 ,1995 ,с.6
4 см. ст.7 п.1 Постановления правительства Москвы от 27 апреля 1993 г.
5 см. ст.534 ГК РСФСР
6 Домашний адвокат N 5,1995 ,с.2
7 Домашний адвокат N N 7,8 ,1996 ,с.с. 2, 5
8 Домашний адвокат N 1, 1995 ,с.5
9 Домашний адвокат N 21-22 ,1995 ,с.10
10 см. ст. ЖК РСФСР
11 см. ч.1 ст.89 , ст.ст. 135 136 ЖК РСФСР
12 см. ст.3 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда."
13 см. ст.120 ГК РСФСР
Список использованной литературы
1 Конституция РФ ст.ст.25,40 2 Гражданский кодекс РФ ч.1 гл.18 3
Гражданский кодекс РСФСР раздел 7 4 Основы гражданского законода-
тельства союза ССР и республик
раздел 6 5 Жилищный кодекс РСФСР 6 Закон РФ "Об основах феде-
ральной жилищной политики"
Постановление правительства РФ от 17 июля 1995 года N 713. "Об утверждении правил регистрации и снятия граждан РФ с регистра-ционного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и перечня должностных лиц ответственных за ре-гист-рацию."
7 Постановление правительства Москвы от 19 декабря 1994 года N
628 "О переходе ко второму этапу реформы системы оплаты жилищ-но-комунальных услуг."
8 Распоряжение мэра Москвы от 5 января 1995 года N 20 "О введении
единой системы страхования жилищного фонда в г. Москве."
9 Приложение к распоряжению мэра от 5 января 1995 года N 20 "Кон-
цепция страхования жилищного фонда г. Москвы."
10 Распоряжение мэра Москвы от 18 января 1995 года N 21 "О финан-
совой поддержке граждан, проживающих в домах жилищных и жилищ-но-строительных кооперативов."
11 Прилоложение N 2 к распоряжению мэра Москвы от 11 ноября 1994
года N 560-РМ "Порядок оформления документов о разрешении пе-репланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах в г. Москве."
12 Распоряжение мэра Москвы от 21 декабря 1994 года N 628 "Об ут-
верждении порядка создания коллективов индивидуальных застрой-щиков для ма-лоэтажного и коттеджного строительства в Московс-кой области из жителей г.Москвы, нуждающихся в улучшении жи-лищных условий."
13 Андрианов И.И. Жилищное законодательство.-М.: юр.лит.,1988г. 14 Фадеев В.И. Муниципальное право России.-М. Юрист, 1994г. 15 Приватизация в России. Сборник нор-мативных документов.
ч.2.-М.:юр.лит.,1994г. 16 Как решить ваши жилищные пробле-
мы.-СПб.:произв.-техн. фирма АКМЕ,
1994г. 17 Жилье :справ.-СПб.: фирма АТ, 1995г. 18 Жилищное за-конодательство:сб.нормат. актов и документов-М.:юр.лит.,1995г.
Дата добавления: 14.08.2001
