Комментарии по теме: Самые привлекательные города России для инвестиций в недвижимость

На мой взгляд, рынок недвижимости по своему главному признаку и свойству разбивается на два практически самостоятельных рынка. Т.е. – рынок коммерческой недвижимости и рынок жилья. Элитное жильё это сегмент рынка коммерческой недвижимости (коммерческая жилая недвижимость). А рынок жилья это рынок жилищ для трудящихся. Так же как трюфель и дорогое вино или чёрная икра это не совсем продукт питания, так и элитное жильё не совсем крыша над головой. Хотя конечно кто-то не может мыслить завтрака без икорки и проживания вне просторнейшей спальни в изящном стиле и Альпами или лазурным тёплым морем за окном.

Рынок жилья для трудящихся это тоже что хлеб, молоко, курятина и питьевая вода, а также лекарства первой необходимости.
Вторая категория коммерческой недвижимости - производственная недвижимость. Она может стоить дорого или нет - в зависимости от того какую долю как фактор производства она может внести в стоимость производимого продукта. Например, значимый фактор - расположение офиса для турагентства, или наличие парковочных площадей у торгового центра, или наличие железнодорожной ветки для фирмы, торгующей металлопрокатом. Благоприятные особенности могут делать коммерческую недвижимость уникальной в узком смысле. Элитное жилье может быть уникальное по историческому и климатическому фактору, природному ландшафту. Его цена сформирована редкостью, невозможностью тиражировать.
Но что же с жильём для трудящихся? Какие факторы объективно влияют на стоимость? Понятно, прежде всего - себестоимость. Т. е. необходимые издержки производства. Здесь: стоимость инженерных сооружений, стоимость стройматериалов, рабочей силы, транспортных издержек, стоимости земли под домом. Второе: необходимая рентабельность. О чем ещё можно говорить? О рисках. Могут быть риски системного характера. Связанные, скажем, с угрозой девальвации национальной валюты. Но это фактор общий. У нас в России нет главного риска - в условиях дефицита не бывает отсутствие спроса.

Земля под застройку необходимый фактор стройки. По смыслу земля где планируется застройка жилищ трудящихся, не должна быть дорогой. Земли достаточно. Кто станет спорить. А цену на то, чего в избытке можно задрать только постаравшись.
Жилище для человека предмет первой необходимости. Если жильё недоступно, то невозможно построить крепкую семью. Могут возразить, что для крепкой семьи не это главное. Ну да, ну да. Но я говорю не о том, как желательно и высоко духовно, а о том, что есть и будет статистически. Невозможно без жилища иметь необходимое для продолжения рода количество детей и невозможно обеспечить их физическое здоровье.
Ну, так почему некоммерческое, такое необходимое для выживания и развития нации жильё для трудящихся стоит в разы выше себестоимости? Почему застройщику не вменяется нормативная рентабельность? как она вменяется производителям хлеба и молока. Застройщик уйдет с рынка? Ни в каком случае. Кто покинет ёмкое рентабельное производство. Застройщики локтями будут толкаться и даже предпочтут рентабельность ниже нормативной. Так почему все иначе?...

Никто не против супер-рентабильного производства. Сверхприбыль присуща новым технологиям. И очень хорошо, ведь новое даёт дополнительные возможности развития. Даёт дополнительный эффект на который ранее не рассчитывали. Но по мере освоения технологий и расширения производства рентабельность «нового» уменьшается.
А строительный продукт ненов и в основном даже архаичен. Материалы в общем межотраслевом балансе существенно не дорожают, а технологии только совершенствуются и удешевляются. Откуда сверхприбыль?
Да оттуда!.. На рынке правит бал – спекулянт в сговоре с чиновником. Крупный спекулянт это банк. Мелкий спекулянт - успешный гражданин имеющий излишек средств и уверенный что крупный спекулянт будет и дальше в силе сохранять положение на рынке, как есть.

Спекулянт на хлебном рынке в сговоре с чиновником поставит людей на колени, и какое-то время сможет получать сверхприбыль, но может начаться мор и случиться социальный протест опрокидывающий систему. Голодный быстро приходит к недовольству. Голодный надеждой не ободрится, проблему станет решать немедленно. Поэтому на хлебном рынке хоть и есть спекулянт дружный с чиновником, но вольность умеряется.
С жильём сложнее. На улице почти никто не живёт. Человек терпит неудобства жилища. Надеется своими силами исправить ситуацию, часто строит иллюзии. Невозможность полноценной семьи и условий для детей кажется временным событием. Человек ободряется надеждой. И во многих случаях главные силы уходят на решение проблемы обеспечения семьи жилищем. Проблемы, искусственно осложнённой так, что в конце концов мало остаётся сил на действительное человеческое развитие.
Допускаю, что это есть цель власти. Может не основная, но побочная. -Не можем обеспечить развитие, пусть люди занимаются выживанием.
«Мудрой» целью может быть обеспечение лояльности бюрократии на местах. Позволить им для себя колотить сверхприбыль на застройке, тем самым «разделяем и правим». . А ещё высокая стоимость квартир позволяет коммунальным властям требовать высокую оплату своих услуг.
Монетарная цель связывать инфляционную денежную массу. Прирост, которой, до некоторых пор был 40 проц. в год. Есть ещё вполне важный эффект достигающийся искусственной дороговизной жилья.

Большинство людей, у которых есть собственное жильё, становятся стабилизирующим фактором внутри страны при удорожании их жилищ. Человек с трудом сводящий концы с концами не имеющий возможность развивать свою семью, но обладающий квартиркой не чувствует себя обездоленным и бедным. А по мере роста стоимости его «квадратов» он даже чувствует улучшения своего материального положения, хоть и потреблять семья, возможно, стала меньше. Скорее всего такая семья никогда не получит ренты с роста цены его квартиры, и вероятно наследники не смогут выгодно реализовать жилище из-за другой крайности коньюктуры - лопание пузыря. Такое происходит со многими дачными строениями около маленьких городков, которые оказались брошенными из-за неоправданности затрат на поддержание.
И, вспомним, приватизация квартир это единственный актив, который получили простые граждане в результате «передела века», после уничтожения СССР. Стоимость этого актива власть должна надувать в оправдание и отвода глаз. Припоминается шутка из КВНа начала девяностых. Персонаж пёс спрашивает своего хозяина: «А что это такое – приватизация?» На что хозяин отвечает: « А это, Шарик, когда твоя будка станет – «Твоей».
Российский рынок жилья нарушает межотраслевой паритет (о балансе даже говорить - несерьезно). Не может средний работник машиностроительной, образовательной, химической отрасли позволить себе покупку жилища.

Простота технологий, достаток ресурсов, разумная рентабельность при ёмком рынке не даёт объективных причин строить меньше, чем строили в СССР. Так называемая «рыночная цена» обеспечивает сдерживание производства жилья. Я назову происходящее – саботажем со стороны власти ведущем к искусственно-созданному страданию для многих семей, саботажем – губительному для выживания и здоровья народа. Это Саботаж для не развития.
P.S. Вообще же, на мой взгляд, чтобы уничтожить нацию достаточно:
1) довести потребление алкоголя выше порога деградации. Порог по ООН кажется 9л. Спирта/год на человека. В России 18л.!
2) уничтожить семью как социальный институт. Для чего поддерживается гипертрофированная женская эмансипация и шабаш спекулянтов на жилищном рынке.
3) снизить качество медицины, которая в современном мире уже является механизмом адаптации человека к внешней среде. А то и поменять цели медицинских усилий.
Свои со своими так не поступают!