Мы и ЖКХ
Права и обязанности жильцов, собственников квартир и организаций ЖКХ. Возможности жилищной реформы и как ими воспользоваться? Два с лишним часа на вопросы наших читателей отвечали заместитель директора института «Ростовагропромпроект» Елена Станиславовна ПУХОВА, гендиректор управляющей компании «Юг-ТТ» Сергей Николаевич ТКАЧЕНКО и директор обособленного подразделения «Азовское» ООО «Промэнерго Сбыт» Александр Валентинович ЧУВАШИН. Звонили не только из донских районов, но даже из соседних территорий Юга России. Что неудивительно: ведь всюду ЖКХ, а, следовательно, и жители сталкиваются со схожими проблемами… Ремонт – дело общее – Халина Галина Федоровна из Ростова беспокоит. Хотели бы участвовать в капитальном ремонте. Что для этого надо сделать? С чего начать? С.Н. Ткаченко: – Начинать надо с общего собрания собственников. Сколько лет вашему дому? – 37 лет. – Для участия в программе капитального ремонта, согласно Федеральному закону № 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21 июля 2007 г., на общем собрании собственников необходимо принять решение об участии в капремонте. Затем вам надо определиться с видами ремонта: какие именно работы вы хотели бы произвести. По закону установлено только количество видов работ – не менее трех. Например, замена системы водоснабжения, энергоснабжения, ремонт фасада... Однако учтите: деньги выделяются Фондом только один раз. Если вы включены в программу капремонта, то надо определить самые главные проблемы в вашем доме. А для этого нужно заключение специалистов, которые проведут мониторинг, определят эффективность этого ремонта, объем требуемых затрат. – Тогда, наверное, спешить не надо. Проведем экспертизу, посмотрим, что нам лучше отремонтировать... – Дело в том, что возможности Фонда не безграничны. Федеральный закон определил сроки реализации программы – до 2011 года включительно. А титул 2009 года в августе практически уже сверстан, титул 2010 года уже готовится. Если вы будете долго раздумывать, рискуете просто не попасть под эту программу. Поэтому вам надо именно сейчас определить наиболее важные моменты. То ли это будет ремонт коммуникаций, то ли систем отопления, водоснабжения, стоит посмотреть состояние кровли. И не тяните с оформлением документов. Пакет их готовит управляющая компания. От вас требуется протокол общего собрания, где будут определены объем работ, стоимость, тариф, подрядчики, рекомендуемые вашей управляющей компанией. Инициативная группа протокол подписывает, и весь пакет документов передается в дирекцию муниципального имущества или МУФЗ для дальнейшего финансирования вашего капремонта. Но вы понимаете, что субсидия выделяется государством в размере 90%, а 10% вы сами должны будете вносить за ремонт? Поэтому при определении объемов ремонта надо учитывать и финансовые возможности собственников: смогут ли они внести эти 10% от сметы? – А как же субсидии малоимущим? – Всем, кому положена субсидия, она будет предоставлена. Составляются списки, выделяются средства... – Но у нас в числе собственников – владельцы магазина в этом же доме. Они хотят ремонтировать фасад, а нас больше волнует состояние канализации и крыши. У них, конечно, денег больше. Как нам здесь решить проблему? – Все собственники жилья – независимо от формы собственности – участвуют в этом ремонте. И все собственники, которые находятся в вашем доме, обязаны подчиниться решению общего собрания. Решение должно быть принято двумя третями голосов – не меньше. В этом случае все обязаны будут оплачивать тот тариф, который вы для себя определите. К примеру, вы на собрании приняли решение отремонтировать канализацию, систему энергоснабжения, заменить двери в подъездах и отремонтировать кровлю. Сметная стоимость составила 5 миллионов рублей. Тогда 10% от этой стоимости составят 500 тысяч рублей. Вы решаете, за какой период собственники вашего дома могут погасить эту сумму – но не более 20 месяцев, по закону. На это число месяцев вы расписываете сумму в 500 тысяч рублей. Определяете тариф на 1 квадратный метр, и каждый собственник ежемесячно вносит сумму пропорционально доле своей площади, независимо от формы собственности. То есть каждый собственник несет расходы пропорционально занимаемой площади. – Добрый день! Краснодар на проводе, Леонид Михайлович Вовк. Сам живу в Ростове, но компания «Электрические машины-Юг», которой руковожу, снабжает когенерационными установками системы ЖКХ на Кубани и Ставрополье. У меня вопрос: в каких пределах вообще определяется взнос жильцов на капитальный ремонт по 185-му Федеральному закону? А.В. Чувашин:– Закон дает право каждому субъекту Федерации самостоятельно устанавливать размер этой доли. В частности, в нашей области утверждена сумма в 10% от общей стоимости ремонта. Вот ее и вносят жильцы. Величина эта утверждена Законодательным собранием области. Этим решением региональной власти и следует руководствоваться управляющим компаниям. – Здравствуйте! Мы хотим в доме проводить капитальный ремонт. Сдали все документы, подписанные собственниками. Как осуществляется контроль за расходованием средств при проведении капремонта? Мы сами это должны делать или какие-то наблюдатели? С.Н. Ткаченко: – Вы, наверное, представитель инициативной группы, которая формировала пакет документов на ремонт? – Да. – На самом деле предусмотрена очень серьезная система контроля. Когда жилой дом попадает в программу капитального ремонта, на этот дом открывается отдельный расчетный счет в банке. Причем банки эти определены администрацией области. На расчетный счет поступают средства из областного бюджета. И расходуются эти средства в строгом соответствии с регламентом, который разработан и определен постановлениями губернатора и мэра города. От суммы всего капитального ремонта выделяется не более 30% на приобретение материалов и аванс. А остальные 70% управляющая компания или подрядная организация, которая занимается ремонтом, получает только при окончательном расчете. Вы, как представитель инициативной группы, определяете лицо, которое участвует в приемке выполненных работ, в подписании актов на скрытые работы. Например, если при ремонте кровли производятся работы по цементной стяжке, которые после окончания работ уже никто не увидит, ваш представитель имеет право и обязан присутствовать при приемке этих работ. Выбирается этот представитель дома на общем собрании собственников. – А если нет такого представителя, то получается, что вообще никто не контролирует эти работы? – В течение всего капремонта осуществляется технический надзор. Занимается этим дирекция муниципального имущества или МУФЗ. Представитель муниципальных предприятий при администрации района ставит свою подпись на актах приемки работ. – А они обязательно это делают? – Конечно. Без такой подписи акты недействительны. – Спасибо. Будем заниматься ремонтом... – Здравствуйте, я Саблина Тамара Александровна из Ростова. Наш 65-квар¬тирный дом по улице Линейной, 157 – единично стоящий. ТСЖ не образовано – нас обслуживает управляющая компания. Мы написали заявку на капремонт на основе софинансирования. Нам не отказали, но предупредили, что ремонт возможен только в 2009-2010 годах. Каковы наши перспективы? Сможет ли дом попасть в программу капремонта на основе софинансирования? С.Н. Ткаченко:– У вас прекрасные перспективы. Если вы еще не оформили все документы, постарайтесь сделать это в ближайшее время. Потому что программа рассчитана только до 2011 года. – Еще вопрос. В заявку на капремонт входит и ремонт крыши. Но сделать его могут через год-два, а сезон дождей вот-вот наступит. Если мы будем делать ремонт крыши за счет жильцов, можно ли будет потом включить эти затраты в смету расходов на капремонт? – К сожалению, нет. Это будет нецелевое использование бюджетных средств, которое недопустимо в рамках исполнения программы капремонта. Крышу вы можете починить только за собственный счет, и компенсация средств в рамках программы потом невозможна. Если у дома нет средств на полный ремонт кровли, целесообразно произвести частичный поддерживающий ремонт, чтобы вы могли дождаться капремонта. – Вам звонят из Гуково, Юркина Нина Михайловна. Наш 8-квартирный двухэтажный дом построен в 1957 году, каркасно-щитовой, обложен кирпичом. На следующий год намечен капремонт. На собрании по поводу капремонта управляющая компания «Стройгаз» сообщила нам, что жильцы приватизированных квартир должны оплачивать 10% от сметы капремонта. Правильно ли это? Ведь в приватизированных квартирах живут и пенсионеры с мизерной пенсией... С. Н. Ткаченко: – Все совершенно правильно: в рамках реализации программы собственники должны оплачивать 10% от сметы капремонта. А что касается социально незащищенных жильцов приватизированных квартир, то, если они имеют право на льготу (когда расходы на оплату коммунальных услуг превышают 18% совокупного дохода), их включают в списки и дают субсидию. Государство помогает внести их долю в капремонт. – Водопьянов Валерий Петрович беспокоит. Я – заместитель председателя инициативной группы жилого дома по переулку Халтуринскому в Ростове. У меня вот какой вопрос: какую сумму может получить дом для проведения капитального ремонта? Е.С. Пухова: – Эта сумма ограничена только возможностями жителей. Если 10% от 5 миллионов рублей собственники жилья в состоянии будут за капитальный ремонт оплатить, то смету на этот ремонт можно будет составить в пределах пяти миллионов. – И еще один вопрос. Много лет у нас течет крыша. Даем заявки ООО «Управляющая компания «Город золотой». Они не отказываются произвести ремонт, но уже пять лет ничего не делают. Как можно заставить управляющую компанию сделать ремонт? С. Н. Ткаченко: – Как можно заставить управляющую компанию работать? Дело в том, что управляющая компания подчиняется только собственникам. Она выполняет волю собственников и никому больше не подчиняется. Поэтому рычагов давления, кроме вашего волеизъявления, не существует. Есть еще один нюанс. Управляющая компания качественно работает в нормальных экономических условиях. Тариф, который наша компания определила для десятиэтажного дома, - 10 рублей 86 копеек и 8 рублей 36 копеек для пятиэтажного дома, - экономически необоснован. А расчетный тариф в 2-3 раза больше. Мы же исходим из возможностей населения – социально незащищенные собственники просто не могут платить больше... – Из Батайска вопрос – от жителей дома № 4 в авиагородке. В 2004 году нам за счет средств муниципалитета провели ремонт крыши. Насторожило нас тогда, что шифер уложили без прокладки рубероида прямо на голые доски. Существует вообще такая технология? Е.С. Пухова: – Нет, прокладка нужна. Ведь необходимо исключить попадание воды. Другое дело, что сейчас используются материалы, более современные и совершенные, чем рубероид… – Как и следовало ожидать, качество ремонта оказалось низким. И дождь на чердак попадает, и снег зимой набивается. В результате вода протекает в квартиры верхних этажей. Что же нам теперь делать? А.В. Чувашин: – Выставлять претензии компании, проводившей ремонт. Он, кстати, за чей счет был произведен? – На средства муниципалитета. ЖКХ города наняло на конкурсной основе фирму… – Тогда надо тревожить ЖКХ. Ведь там есть люди, подписавшие акт приемки. За свою подпись надо отвечать. Строго говоря, такие вопросы в Арбитражном суде решаются. – Это Меркулова Ирина Викторовна. Меня и моих соседей из дома по улице Содружества, 41/1 в Ростове волнует проблема ремонта подъездов. Дому нашему много лет, а все никак не можем добиться такого ремонта. В подъезде не то что ремонта нет, там даже не убирается… А.В. Чувашин: – А форма управления домом у вас какая? – Честно говоря, в этот вопрос я не вникала… С.Н. Ткаченко: – Тем не менее, давайте я расскажу вам все, что знаю про ремонт подъездов. По Федеральному закону № 185 предусмотрено создание Фонда содействия коммунальной реформе. Из средств этого Фонда и выделяются суммы на производство капитального ремонта. – На подъезды выделяются средства? Вообще, какие объекты подлежат ремонту? – Ремонту подлежат внутридомовые инженерные системы, объекты электро-, тепло-, водо- и газоснабжения, системы водоотведения. В перечень входит и установка приборов учета потребления тепловых ресурсов, узлов управления тепловой энергией, горячей и холодной воды и электроэнергии. А также ремонт и замена лифтового оборудования с ремонтом лифтовых шахт, ремонт кровли, ремонт подвальных помещений, ремонт фасадов... Как видите, список внушительный. Целесообразность и экономическая обоснованность ремонта определяются мониторингом, который проводят специализированные организации. К сожалению, ремонт подъездов не включается в число объектов капитального ремонта по этой программе. – То есть в этом случае ремонт должен проводиться за счет жильцов? – Тут все зависит от управляющей компании. Например, компания, которой я руковожу, ремонт лестничных клеток проводит на условиях софинансирования его жильцами домов. Пропорция – 50/50. Управляющая компания или выделяет материал, или предоставляет работников для проведения ремонта, а жильцы оплачивают их работу. Вот таким образом и выходим из положения. Думаю, такой подход справедлив. Ведь во многом состояние подъездов обусловлено тем, как относятся к ним сами собственники жилья. Значит, образно говоря, надо повернуть собственника лицом к его собственности. А для этого лучше, чем привлечь его к участию в ремонте, средства нет. Повторяю: договориться на условиях софинансирования с управляющей компанией нетрудно. – Спасибо вам большое. Продолжение в следующем номере
Комментарии читателей Оставить комментарий