По кому ударит введение единого налога на недвижимость

Решение о введении единого налога на недвижимость в 2012 году вряд ли возможно выполнить в столь сжатые сроки, и это не может не радовать большинство собственников

Итак, единый налог на недвижимость заменит существующий ныне земельный налог и налог на имущество. Сумма этого сводного налога будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости. Для этого в регионах, которые выбраны для проведения очередного эксперимента, была запущена новая кадастровая оценка объектов капитального строительства. Пока максимальная ставка для данного налога составит 0,1% от кадастровой стоимости недвижимости.

Правда, как бы ни хотелось правительству сделать это максимально быстро (очередное пополнение бюджета всегда приятно), это невозможно, потому что для начала нужно внести ряд изменений в российское налоговое законодательство, принять новые нормативные акты, которые регулируют сбор налога на недвижимость. Уложиться в пару лет просто не представляется реальным.

Вместе с тем, ни для кого не секрет, как быстро могут приниматься новые нормативные акты в случае подобной необходимости, тем более, что за это ратует не кто-нибудь, а сам президент. Насколько справедливой будет новая система налогообложения и как она ударит по самым незащищенным слоям населения - покажет только время.

А пока вовсю идет подготовительная работа по введению налога на недвижимость, которую планируется завершить к концу 2012 года, чтобы начать взимать налог уже с 2013 года. При этом налог может быть введен и раньше 2013 года, т.е. появится уже в следующем году в двенадцати пилотных регионах РФ. Претендентами на данный эксперимент стали Башкирия, Татарстан, Краснодарский край, Красноярский край, Иркутская, Калининградская, Калужская, Кемеровская, Нижегородская, Ростовская, Самарская и Тверская области. В этих регионах уже текущим летом завершается массовая кадастровая оценка недвижимости. Их теперь можно только пожалеть.

Вместе с тем глава Министерства финансов Алексей Кудрин говорит о том, что налог на недвижимость по ее рыночной стоимости может быть введен лишь в 2013-2014 годах. Однако то, что говорит Кудрин, обычно можно делить на два.

Чтобы не нервировать население, официальные лица заявляют, что власти России не планируют увеличивать налоговую нагрузку, и говорят о том, что это будет почти та же сумма, что и на сегодняшний день. Правда, в это верится с большим трудом, поскольку кадастровая стоимость в десятки раз, если не больше, отличается от рыночной стоимости недвижимости, и поэтому возникает стойкое ощущение, что темнят до принятия закона, чтобы раньше времени не будоражить умы.

Особенно, если учесть, что сам Медведев говорит об ускорении подготовки введения налога на недвижимость, а также о разработке системы, позволяющей взимать этот налог, исходя из рыночной стоимости облагаемого имущества с необлагаемым минимумом для семей с низкими доходами. По словам главы государства, переход к самостоятельному регулированию и сбору налога на недвижимость станет одним из важнейших направлений в создании собственной налогооблагаемой базы в финансово необеспеченных регионах и муниципалитетах. То есть дословно, это принесет немалые деньги, а значит разговор о том, что сумма останется такой же – это успокоительная пилюля, дающая власти время на проведение всех необходимых мероприятий.

Напомним, что сегодня налог на имущество взимается с организаций в региональные бюджеты, с балансовой стоимости имущества, максимальная ставка — 2,2%. С физических лиц налог на имущество взимается в муниципальные бюджеты, по ставке до 2%. Стоимость имущества определяется согласно оценке БТИ, которая в десятки раз ниже рыночной. Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка, что также в разы меньше рыночной стоимости. При этом максимальная ставка для земель сельхозназначения и занятых жилым фондом составляет 0,3%, для прочих — 1,5%. Таким образом, итоговая сумма налога вырастет в десятки раз, так как исчисляться она будет исходя из совершенно других сумм.

Это прекрасно видно на примере расчета налога для владельца двухкомнатной квартиры эконом-класса (не «хрущевки») в Москве. По оценке БТИ, ее стоимость составляет сегодня около 300 тысяч рублей, а ставка налога - 0,1%. К уплате выходит 300 рублей в год. Рыночная стоимость этой же «двушки» на вторичном рынке составляет около 10 млн рублей. То есть после введения нового налога собственник должен будет платить налог на недвижимость в размере 10 тысяч рублей в год. Много, но еще терпимо. А вот если региональные власти решат установить максимальную ставку в 1%, что позволяет закон, то владельцы квартир получат «счет» уже в 100 тысяч рублей. Внушительная сумма, которая большинству будет или не по карману вообще или создаст серьезные прорехи в семейном бюджете.

Что же нас всех ждет в итоге? С одной стороны, это станет хорошим регулятором рынка недвижимости, с другой -  неизбежен уход «в тень» арендаторов, массовая миграция из центра на окраины и значительный рост социальной напряженности. Сильнее всего такой налог ударит по пенсионерам (даже при всевозможных уменьшениях и льготах, платить все равно придется больше, чем сейчас), которые живут в больших квартирах в престижных районах Москвы и других городах-миллионниках, а также по небогатым семьям, которые получили квартиру в наследство, но у которых не будет таких сумм на уплату налога. Хотя, если говорить честно, введение единого налога отразится на представителях всех без исключения социальных слоев. Правда, если для обеспеченных граждан, владеющих элитным жильем, уплата налога не станет сильно критичной, то у представителей того же среднего класса резко упадет уровень жизни.

«Большая квартира» и «комфортные условия проживания» – понятия весьма относительные, и как будет устанавливаться степень комфортности, пока не ясно. Это может привести к тому, что владельцы приватизированных, полученных в наследство квартир, а также загородных домов, купленных в когда-то недорогих, а теперь престижных районах, будут вынуждены расставаться с жильем в целях экономии и приобретать недвижимость меньшей площади на окраинах городов.

В незавидном положении окажутся и инвесторы, купившие жилье с намерением в перспективе его продать: как только содержать такое жилье станет слишком накладно, владельцы будут выставлять его на продажу. В итоге, серьезно пострадает механизм инвестирования, а значит резко упадет и строительство нового жилья.

Правда, как всегда в нашей стране, тут будет оставлена лазейка: владельцы недвижимости получат право обратиться к независимому оценщику. И эта оценка (для справки – на сегодняшний день независимая оценка стоит около 200 долларов) вполне может привести к тому, что рыночная стоимость объекта будет серьезно снижена, а, следовательно, и сумма налога будет на порядок ниже. Те же, кто не найдет возможности заплатить за независимую оценку, не получат никакого шанса на снижение размеров налоговых выплат.