Новые налоги на недвижимость приведут к массовому рейдерству чиновников
Федеральная налоговая служба РФ © KM.RU, Илья Шабардин
Последние изменения в законодательстве, вводящие зависимость налогов на все объекты недвижимости от кадастровой стоимости и самое главное — возлагающие полномочия по установлению размеров этих налогов на местные органы власти, преследовали вполне разумную и правильную цель — пополнить местные бюджеты за счет собственников недвижимости.
Однако предоставленные муниципалитетам полномочия не просто способны, но и непременно приведут к бесконтрольному, точнее сказать, узаконенному рейдерству со стороны чиновников и администраций. Более подробно о том, как муниципалитетам открыли дорогу к захвату коммерческой недвижимости, рассказал адвокат Олег Сухов.
Местные органы власти определят кадастровую стоимость и налог
Если обратиться к изменениям порядка налогообложения, то сводятся они к двум основным. Первое — теперь вся недвижимость должна быть оценена по кадастровой стоимости, максимально приближенной к рыночной. На основании такой кадастровой стоимости принимается налоговая база для исчисления налога на недвижимость. Второе — именно местные органы власти станут определять и саму ставку налога, которая для коммерческой недвижимости составит от 0,1 до 2 % от кадастровой стоимости.
Таким образом, определение как самой кадастровой стоимости, так и налога, опирающегося на нее, возложено на муниципальных чиновников.
Как это будет выглядеть в жизни?
«Очень страшно и совершенно предсказуемо, — отмечает Олег Сухов. – Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется оценщиками при кадастровых палатах Росреестра, которые тесно связаны с местными органами власти. Для них, если понадобится, завысить или, наоборот, занизить кадастровую стоимость на 30 и более процентов на практике не представляет никакого труда. А если к этому прибавить полномочия чиновников по определению налоговых ставок от самых низких до самых высоких, то ситуация становится совершенно коррупционной».
«На одном из судебных заседаний, — рассказывает эксперт, — при установлении кадастровой стоимости земельного участка суд опросил представителей двух оценочных компаний для выяснения причины возникших различий в оценке недвижимости почти в два раза. На что эксперты пояснили, что для объектов недвижимости разница в кадастровой стоимости в 30 % — вполне нормальное явление».
Почему новые полномочия местных властей по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости и определению налоговых ставок приведут к узаконенному способу отъема у собственников самой экономически привлекательной коммерческой недвижимости и как это будет происходить?
Классический пример грядущего рейдерства
«Классический способ рейдерства заключается в следующем, — объясняет Олег Сухов, — приближенные к местным властям лица выявляют самые экономически выгодные объекты коммерческой недвижимости и инициируют установление их максимальной стоимости». В Московской области цена однотипной коммерческой недвижимости может варьироваться от 50 000 до 500 000 рублей и выше за квадратный метр, что позволяет в десятки раз увеличивать или уменьшать кадастровую стоимость любого объекта коммерческой недвижимости.
Затем муниципальные чиновники устанавливают максимальный размер налога на понравившуюся недвижимость, и собственник помещения площадью, допустим, 200 кв. м будет обременен налогом, равным 2 % в год от суммы 100 миллионов (500 000 р./кв. м × 200 м). В приведенном примере размер налога в год составит 2 млн рублей, в месяц — 166 000 рублей. Каждый ли владелец коммерческого объекта способен вынести столь существенную налоговую нагрузку? Разумеется нет. Торговая или офисная недвижимость станет экономически невыгодной и даже убыточной, что приведет к необходимости ее быстрой продажи по заниженной цене. Тут-то и подоспеют неофициальные представители местных органов власти с предложением о выкупе «неликвидной» недвижимости по бросовым ценам, поясняет Олег Сухов.
Затем, после ее приобретения, кадастровая цена недвижимости будет пересмотрена и уменьшена в десятки раз, например, до 50 000 рублей за метр. Да и ставка налога также может быть снижена с максимальных 2% хоть до минимальных 0,1. «И вот новому собственнику тех же самых двухсот квадратных метров, — говорит адвокат, — уже предстоит платить необременительный налог в размере 10 000 рублей в год, или 833 рубля в месяц. И коммерческая недвижимость снова становится ликвидной и приносящей прибыль».
Вот таким незамысловатым способом изменения в налоговом законодательстве практически наделили местные муниципалитеты правом «законного» рейдерства в отношении собственников привлекательных коммерческих площадей, а заодно и новым способом дальнейшего опустошения местных бюджетов.
Хотелось бы отметить, что установленный законом механизм и в части определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, и в части ставки их налогообложения практически не поддается оспариванию в суде, а потому при мало-мальски грамотном юридическом подходе возможность для чиновников отнимать коммерческую недвижимость в пользу «своих» предпринимателей безгранична и не наказуема.
Комментарии читателей Оставить комментарий
Вот люблю я карикатуру. Она часто более ёмко и лаконично описывает ситуацию, чем слова. Такая, например, картинка: две рыбы в воде разговаривают. Сверху свисают три крючка с червячками. Одна рыба другой: "Ах, опять эти выборы!" Я к тому, что контингент во власть подбирается до выборов и примерно равнозначен.
И побегут из мегаполисов коммерческая недвижимость. А за ней бизнес. А за ним налоги и деньги. А там рванут и жители. И увидим мы сплошные "Детройты" в нашем варианте. Как в сказке про репку "бабка за дедкой".
А в Москве оставим всех чиновников и их любимую партию.
вообще-то, именно Так это и работает на западе.
вы же хотели как в европе и америке - вот жуйте.
единдтвенно, у самоуправления обычно нет прав устанавливать кадастровую стоимость конкретного участка или здaния.
они все больше по площадям работают.
но в остальном все так и есть.
а вы думали купили дом и он теперь ваш на веки?
ага, щас.
на западе люди спошь и рядом продают свои дома кредиты за которые они всю жизнь платили, после выхода на пенсию например.
почему? да потому что не могут больше такие налоги платить.
все делается не просто так.
О чем плачем!
Не мы ли сами выбрали (большинством) Думу, Президента, Мэра (если говорить о Москве. Вот теперь и несем ответственность за них.
Каждый народ достоин своей выборной власти.
И прежде чем ставить "галочку" в бюллетень или совсем не ходить на выборы и отмахиваться "не занимаюсь политикой", надо понимать, что эта самая "политика", выбранная другими, займется и ВАМИ!
Только не надо про "фальсификации". Посмотрите на явку на выборы.
Главная фальсификация - это отношение ОЧЕНЬ многих граждан к своим гражданским правам и обязанностям.
ничего не поняли! У "правильных пацанов", которых не перестреляли в 90-х и которые теперь вцепились во власть, подросли детишки.
Детишкам хочется кушать икру и кататься на Бентлях. А где папашкам бабло взять?
О!