Честно купленное жилье все равно отнимут

Верховный Суд расставил приоритеты для нижестоящих инстанций

Как уверяют многие судьи, поток гражданских исков по истребованию жилых помещений у добросовестных приобретателей не иссякает. Верховный Суд РФ, проведя обзор судебной практики, пояснил, в какой именно ситуации честно купленное гражданином жилье все же следует отбирать.

Сразу стоит оговориться — разъяснения высшей судебной инстанции страны касаются случаев, когда приобретенное даже с соблюдением всех существующих правил и норм жилье изначально являлось муниципальной собственностью, вовлеченной в коммерческий оборот вследствие различных мошеннических махинаций.

В результате этих действий квадратные метры обычно начинают с калейдоскопической быстротой менять своих владельцев. И последний собственник в этой цепочке, как правило, даже не подозревает о том, что у приобретенной им квартиры «темное» прошлое. Естественно, отбор жилья, за которое была уплачена внушительная сумма (а тем более если это еще и ипотечный кредит), для него, мягко говоря, является самым настоящим шоком.

Некоторые моменты разъяснений ВС РФ по этому вопросу мы попросили прокомментировать представителей МГКА «Московская гильдия адвокатов и юристов».

— Говоря простыми словами, получается, что если жилье «прибрал к рукам» некий предприимчивый, но недобросовестный гражданин, а муниципалитет ничего об этом не знал, то у последнего новосела квартиру суд обязательно отнимет. А каким вообще образом мошенники могут присвоить муниципальное или федеральное жилье? Значит ли это, что существуют серьезные проблемы в системе учета жилплощади?

— Да, такие проблемы существуют и существовали раньше, последние 15−20 лет, — утверждает председатель Президиума МГКА, доцент, кандидат юридических наук Михаил Авдеев. — В системе учета жилплощади могут быть и до сих пор встречаются ошибки и просто пробелы (скажем, элементарное отсутствие какой-то информации об объекте). Почему — вопрос уже более интересный. Во-первых, это может быть объективная техническая ошибка или отсутствие информации, которые «тянутся» еще из 90-х годов прошлого века, времени бардака, бандитов и мошеннических схем с квартирами. Во-вторых, это может быть намеренная техническая ошибка или сокрытие (изъятие) информации о какой-то муниципальной квартире, умышленно и в корыстных целях произведенное самим же сотрудником муниципальной власти (например, префектуры муниципалитета) с целью дальнейшей незаконной ее продажи.

— Отмечается, что если жилье прибрал к рукам некий недобросовестный гражданин, а муниципалитет ничего не знал, то квартиру у несчастного новосела суд обязательно отнимет. А что должен делать покупатель? Запрашивать сведения по каждой продающейся квартире у мэра города?

— У мэра города, конечно, запрашивать информацию смысла нет, — поясняет зампредседателя Президиума МГКА, профессор, доктор юридических наук Людмила Грудцына. — Ни он, ни мэрия в целом не обладают полномочиями по сбору и проверке сведений о «чистоте» муниципальной квартиры. Так что покупатель прежде всего должен выявить все юридическое прошлое квартиры. Кто, когда и сколько раз ее покупал и продавал. Этим занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (проще говоря — Росреестр). На сайте ведомства можно получить (в виде государственной услуги) справочную информацию по объектам недвижимости в режиме online. Сделать это можно по кадастровому номеру объекта или условному номеру. А можно просто ввести адрес объекта недвижимости. По такому запросу выдаются сведения о соответствии адреса квартиры и ее кадастрового номера, площади объекта, этаже. А в графе «права и ограничения» находятся сведения о регистрации права на квартиру или иной объект недвижимости (с указанием даты). Сведения из Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого государственного реестра прав (ЕГРП) можно получить бесплатно в режиме реального времени.

Плюсы данной системы, поясняет эксперт, заключаются в том, что она подвергается ежедневному обновлению и имеет расширенные сведения по объекту: его местоположение, дату постановки на учет, размеры, кадастровую стоимость (с датой ее внесения в ГКН), наличие зарегистрированных прав, статус объекта и другие характеристики. При необходимости получить эти сведения в бумажном или электронном виде можно, сформировав соответствующий запрос о предоставлении сведений из ГКН.

При этом Людмила Грудцына обращает особое внимание на то, что Росреестр — далеко не единственный источник подобной информации. Ее можно найти и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов. Там же можно проверить и наличие исполнительных производств в отношении продавца объекта, а также выяснить — не передана ли конкретная недвижимость на принудительную реализацию через торги.

Если обнаружится, что сделки купли-продажи объекта за последние несколько лет проводились не менее трех раз, то это серьезный повод не только задуматься, но и даже, возможно, отказаться от покупки. «Обычно, — отмечает Людмила Грудцына, — „проблемные“ квартиры недобросовестные хозяева стараются продать через подставных лиц как минимум два раза. Так образом используется норма первого пункта 302-й статьи ГК РФ о добросовестном приобретателе (лицо, которое не знало и не могло знать о том, что сторона, передающая ему имущество, не имела права его отчуждать). В этой статье, кстати, выделяются два основания признания добросовестности покупателя. Во-первых, имущество должно быть приобретено по возмездной сделке. Во-вторых, покупатель не знал и не мог знать о том, что продавец не является законным собственником».

Вообще, добавляет Людмила Грудцына, еще в постановлении Пленума ВАС РФ за № 8 от 25 февраля 1998 года («О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав») выделены три условия (пункт 24), при наличии которых покупатель не признается добросовестным приобретателем.

В момент совершения возмездной сделки на спорное имущество имели притязания третьи лица. Покупатель о них знал. Данные притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Так что Верховный Суд всего лишь напомнил гражданам, что надо быть осторожнее и внимательнее при покупке квартиры, дав, с учетом современного положения дел, некоторые дополнительные комментарии по принятому 17 лет назад вышеуказанному документу, а также вышедшему 5 лет назад совместному постановлению Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ (№ 10/22 от 29 апреля 2010 года).

— Вот сейчас Верховный Суд еще раз особо сакцентировал внимание на следующем факте — покупатель квартиры никогда не будет признан добросовестным приобретателем, если в момент покупки спорного жилья на него имелись притязания третьих лиц, и покупатель об этом был осведомлен. Предположим, человек покупает квартиру, а риелтор, чтобы ускорить процесс, говорит: «Думайте быстрее, у меня в очереди на этот объект еще столько-то человек, готовых его купить». Будет ли сделка при наличии этого момента автоматически расторгнута судом?

— Вопрос в том, что законодатель и правоприменитель (суд) понимают под термином «притязания на спорное жилье», — говорит Михаил Авдеев. — Когда на квартиру просто претендуют двое (или более) покупателей, то действуют законы рынка: кто дал большую цену тому, вероятнее всего, продавец и отдаст предпочтение. Под «притязанием» же имеются в виду предъявляемые на квартиру любые права и требования третьих лиц.

«Как разъяснено в 39 пункте вышеуказанного совместного постановления Пленумов ВС и ВАС под № 10/22 от 29 апреля 2010 года, по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли, — добавляет Людмила Грудцына. — В связи с этим судам необходимо устанавливать наличие или отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу».

— Скажите, а каково в целом ваше профессиональное мнение о подобных разъяснениях ВС? Своевременны ли они? И какие последствия могут иметь для рядовых граждан?

— Подобные разъяснения, безусловно, нужны и полезны, — подчеркивает Михаил Авдеев. — Кроме того, на наш взгляд, их мало даже несмотря на повторы (например, обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденный 1 октября 2014 года практически повторяет и обобщает все то, что уже было прокомментировано и разъяснено в 1998 и 2010 годах).

— Мы думаем, что главные проблемы кроются в общей низкой правовой грамотности населения и царящем в нашем обществе правовом нигилизме, — резюмирует Людмила Грудцына. — Так что разъяснения высших судов большинство граждан, к сожалению, читать не будет, они выпущены главным образом для самих судей, адвокатов и риелторов. А вот уже наша задача, как профессиональных защитников, и заключается в том, чтобы предупреждать граждан о последствиях тех или иных сделок. Правда, для этого они должны к нам хотя бы обратиться.