УДАРИТ ЛИ ПО ЦЕНАМ СТРОИТЕЛЬНЫЙ БУМ?
Волгоградский регион ныне бьет все рекорды по увеличению объемов строительства жилого фонда. Особенно это заметно конечно же в областном центре. Здесь буквально каждая пядь земли взята в оборот многочисленными подрядчиками, словно счет идет уже на квадратные сантиметры! К тому же, по прогнозам специалистов, именно эта отрасль сегодня является одной из самых привлекательных для привлечения инвестиций. Значит ли это, что желанные для многих волгоградцев собственные квадратные метры станут в обозримом будущем более доступными? И как отражаются небывалые темпы строительства жилья на качестве? Каких результатов достигла наша область в сфере строительства и что нас ждет на рынке недвижимости в перспективе? Об этом и о многом другом мы сегодня беседуем с заместителем главы администрации Волгоградской области Львом Александровичем Алферовым.
- Лев Александрович, как строительный комплекс работает по сравнению с прошлым годом? Сколько компаний работает у нас в этой отрасли? Насколько сегодня остра между ними конкуренция? Каковы условия получения площадки под строительство новостройки?
- Строительство по-прежнему остается одной из ведущих отраслей экономики Волгоградской области. Достаточно сказать, что от деятельности строительного комплекса в бюджеты всех уровней поступает около 10% от общего объема налоговых поступлений. За первое полугодие 2005 года строительный комплекс области внес свою "лепту" в бюджетную систему РФ в размере 1,3 млрд. рублей.
Подрядной строительной деятельностью у нас занимаются более 2000 организаций, из них 190 относятся к крупным и средним организациям. Что касается конкуренции среди строительных фирм, то она безусловно присутствует. Причем на первый план выдвигаются требования к надежной деловой репутации, высокому качеству работ, финансовой стабильности. Действующая сейчас система размещения строительных подрядов на конкурсной основе позволяет фирмам в открытой честной конкурентной борьбе с другими претендентами выигрывать заказы. Причем конкурсная система, помимо бюджетной сферы, где она просто обязательна, постепенно распространяется и на строительство объектов за счет частных инвестиций. Инвесторы уже поняли, какую экономию в средствах и сроках строительства можно получить, выбрав подрядную организацию по результатам конкурса.
В соответствии с Земельным кодексом РФ с 1 октября 2005 года продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.
- Какая доля в области больше - капитального или индивидуального жилищного строительства? И какова картина в Волгограде?
- Конечно же в основном у нас вводятся в эксплуатацию жилые здания. К сожалению, сегодня практически не увидишь, чтобы где-то строили новый завод... За прошлый год в области было введено в эксплуатацию 508,5 тыс. кв. метров жилья. Это на 23% больше, чем в 2003 году. Из этого количества жилья около половины (48%) введено индивидуальными застройщиками.
В прошлом году в городах области строители сдали в эксплуатацию 389 тыс. кв. метров (из них в Волгограде - 290 тыс. кв. метров). Остальной объем ввода жилья приходится на сельские районы области. Наибольшие объемы были достигнуты в Городищенском, Среднеахтубинском, Калачевском районах. Примерно такая же картина по вводу жилья и в текущем году.
- Отразится ли на объемах жилищного строительства новый порядок, ужесточающий процедуру привлечения физических лиц к долевому участию в строительстве?
- Отразится обязательно, так как с 1 октября запрещается начинать собирать долевые средства застройщиков до получения разрешения на строительство. Это ударит по небольшим строительным организациям, не имеющим оборотного капитала, необходимого для полноценного проектирования и полного согласования. В то же время принятие федерального закона № 214 от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" было событием долгожданным для тысяч граждан, вкладывающих свои сбережения в строительство собственного жилья. Как у нас часто случается, толчком для принятия подобного законодательства стали многочисленные случаи, когда недобросовестные фирмы не выполняли своих договорных обязательств перед гражданами по строительству жилья, причем без особых последствий для себя.
С другой стороны, этот закон содержит ряд очень жестких положений по отношению к застройщикам, которые могут усложнить их работу. Например, требование о представлении застройщиком "любому обратившемуся лицу" полной информации о своей деятельности, более жесткие по сравнению с дольщиками штрафы и ряд других. Поэтому сегодня закон достаточно бурно обсуждается строителями. Возможно, в него будут внесены какие-то изменения именно с той целью, чтобы он способствовал активизации жилищного строительства.
- Лев Александрович, не так давно произошел резкий рост цен на цемент. Повлияет ли это обстоятельство на объемы работ в строительном комплексе?
- Думаю, что серьезным образом повышение стоимости цемента не скажется как на стоимости квадратных метров жилья, так и на объемах строительства. Специалисты просчитали, что при средней стоимости квадратного метра строящегося жилья в 16-17 тысяч рублей стоимость квадратного метра увеличится приблизительно на 300 рублей из-за подорожавшего цемента. Надо сказать, что в условиях, когда периодически происходит рост цен на отдельные материалы, энергоносители, на которые администрация области не может повлиять, нами принимаются меры по сокращению других затрат в строительстве, которые в не меньшей степени влияют на стоимость строительства объектов.
За 2005 год цена на цемент, выпускаемый ОАО "Себряковцемент", возросла в 1,9 раза и составила в среднем 1700 рублей за тонну. Причиной подорожания послужило корпоративное решение крупных объединений цементных заводов, к примеру "Евроцемент". В настоящее время материалы, связанные с принятием этого решения, находятся на рассмотрении в Федеральной Антимонопольной службе России.
- С виду многие новостройки выглядят очень красиво. А каково качество строительства? Как при этом соблюдаются требования безопасности?
- Могу заверить, что подавляющее большинство объектов в области вводится в эксплуатацию с высоким качеством выполненных работ. По сравнению с другими регионами качество строительства у нас не хуже. Однако случается, что строители, красиво и качественно выполняя отделку с использованием новых материалов и технологий, допускают брак при возведении основных несущих конструктивных элементов зданий. На качество конечной строительной продукции влияет многое - квалификация проектировщиков, строителей и заказчиков-застройщиков, уровень инженерной подготовки строительства, организация внутрипроизводственного контроля на предприятиях стройматериалов, уровень технического и авторского надзора и наличие грамотных служб эксплуатации. Существует целая система контроля за качеством строительства, начиная со стадии проектирования, так как качество и эксплуатационная надежность зданий напрямую зависят от уровня и качества разработки проектно-сметной документации.
Качество строительства во многом зависит и от уровня профессиональной подготовки специалистов, использования ими на практике новых научных знаний и технологий, поэтому строительная политика областной администрации, в части подготовки кадров, всегда оставалась и остается одним из приоритетных направлений деятельности. В области создана и действует система подготовки, переподготовки и повышения квалификации кадров в строительстве на базе Волгоградского государственного архитектурно-строительного университета.
- Лев Александрович, планируется ли у нас реконструкция "хрущевок" и панельных домов брежневского периода? Ведь не секрет, что и те и другие строились на скорую руку. В связи с этим хотелось бы узнать, каковы перспективы панельного домостроения? Тем более если учесть, что наш регион считается сейсмонебезопасным.
- Знаете, когда я слышу об угрозе в нашем регионе землетрясения или еще каких-то природных катаклизмов, то каждый раз искренне этому удивляюсь: зачем и кому это нужно? Не иначе как журналистам для очередной сенсации!.. (Смеется.) По оценкам специалистов, вероятность небольших колебаний почвы в нашей области имеет место, но не ранее, чем через 100 лет. Что же касается нынешнего жилого фонда, программа реконструкции домов первых массовых серий, конечно, будет разрабатываться. Если говорить о современном панельном домостроении, строительство осуществляется по новым сериям, полностью отвечающим всем нормативным требованиям, в том числе и по сейсмобезопасности, с улучшенной планировкой. Вместе с тем сейчас существует большое разнообразие архитектурно-строительных систем в жилищном строительстве (кирпичные, сборно-монолитные, монолитные, из объемных блоков, с применением деревянных конструкций и другие). Они отличаются повышенной степенью комфортности и, естественно, стоимостью. Так что выбор за покупателем.
- Зачастую при строительстве очередной новостройки строители в целях экономии на инженерных коммуникациях не желают осваивать незаселенные территории, а просто "втискивают" их между другими домами. А ведь это одновременно сужает жизненное пространство жильцов-старожилов и значительно увеличивает нагрузку на коммуникации, которые в большинстве своем у нас и так на ладан дышат. Есть ли какие-то нормы, сдерживающие порывы к уплотнению застроек? Тем более что сами строители вряд ли способны адекватно оценивать ситуацию - так ведь дешевле, и ладно.
- Нормативы по размещению объектов, конечно, существуют, и их никто не отменял. Каждый проект проходит через государственную экспертизу, которая на основании заключения органа градостроительства и архитектуры, действующих нормативов оценивает все разделы проекта, в том числе и правильность размещения объекта. Согласно новому Градостроительному кодексу РФ, участки под застройку будут предоставляться только в соответствии с утвержденными генеральными планами. Действительно, плотность застройки в городе такова, что в скором времени возникнет необходимость осваивать новые участки строительства жилья. Планируется комплексно решать проблему обеспечения этих площадок инженерными сетями, и только потом предоставлять их застройщикам под строительство жилья. Это должно сократить сроки и стоимость строительства жилья. На федеральном уровне в настоящее время рассматривается проект программы "Жилище", одна из подпрограмм которой - "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой" - как раз содержит мероприятия по оказанию государственной поддержки при строительстве инженерных сетей. Аналогичная программа будет разрабатываться и в Волгоградской области.
- В связи с предыдущим вопросом, не проще ли в том же центре города, где цены на жилье очень высоки, а ветхого жилья предостаточно, каким-то образом решать эту проблему?
- Совершенно верно. Использование таких участков, с одной стороны, может снизить расходы на развитие коммунальной инфраструктуры, поскольку она частично имеется, с другой стороны - решить задачу ликвидации ветхого и аварийного фонда с помощью привлечения как государственных, так и частных средств. Уже упомянутая программа также призвана решать эти задачи.
На сегодняшний день в центре города решается проблема сноса ветхих индивидуальных жилых домов под новую застройку, например, в микрорайонах 101 и 104. Есть и планы сноса двухэтажных домов в Краснооктябрьском районе. А в областном комитете по коммунальному хозяйству разработана специальная программа переселения людей из ветхих домов.
- Лев Александрович, и напоследок вот такой вопрос: многие мегаполисы в Штатах славятся своими буквально геометрически прямыми улицами. У нас же зачастую наблюдается некая хаотичность застройки. Каким образом решается эта проблема?
- В мировом градостроительстве есть тысячи примеров в планировке городов, есть и прямые улицы, есть и очень живописные криволинейные улицы во многих европейских городах, и в нашем городе немало прямых улиц. А где вы еще найдете прямую Вторую Продольную длиной почти в 100 километров? Здесь все зависит от мастерства архитекторов и качества обустройства этих улиц.
Комментарии читателей Оставить комментарий