Недвижимость. Тенденции, цены, течения, прогнозы (Часть II)

[начало статьи]

Модные тенденции

По районам

ПАРАДНЫЙ КВАРТАЛ - новое для Питера явление. Это целый микрорайон элитных домов и жителей. Это, наверное, как "Золотая миля" в Москве. Жить в однородной социальной среде - это именно то, что хотят покупатели сегодня. Они опять готовы ждать несколько лет до окончания строительства, потому что конкуренции подобных предложений НЕТ! Стремление жить не только в элитном доме, но и в элитном квартале очень велико.

Какие квартиры как...

Покупателям больше нравится современная архитектура зданий, чем воссозданные или заново построенные "исторические" фасады (я лично, чаще придерживаюсь другого мнения). Сегодня очень рады панорамному остеклению - окнам от пола до потолка, квартирам, в которых много света. Это действительно очень здорово для нашего северного города.

Очень редко встречается достойная "входная группа". Скромные узкие бедненькие подъезды элитных домов - это убивает покупателей наповал.

На рынке все больше заметна тенденция смены квартир, которые были куплены в 1993-1997-2000 г. Тогда можно было купить и отремонтировать или расселенную коммуналку, или квартиру в типовых домах 1970-1980-хх г. постройки. В те годы подобное приобретение было верхом мечтаний для покупателя и свидетельством его успеха. Сегодня же оказалось, что среди соседних квартир все равно остались коммуналки и очень немногие полурасселенные дома могут похвастать чистыми подъездами, тем более с охраной. Социальное расслоение возрастает, все больше желания жить в окружении себе подобных. Да и действительно, когда твой уровень доходов в десятки-сотни раз выше, чем у соседей, очень тяжело встречать в "своем" подъезде опухшие лица и перешагивать через "спящие" тела. Ремонты, сделанные в квартирах 5-7 лет назад, не соответствуют сегодняшним стандартам и часто вызывают улыбку даже у самих владельцев.

К счастью, собственники подобных квартир приходят к пониманию, что потраченные когда-то деньги не вернуть, и согласны расставаться со своим "детищем" за ту сумму, которую диктует рынок.

Аксессуары к квартирам

Паркинг остается главным обязательным аксессуаром элитного жилья. Из-за отсутствия гаража или из-за того, что для большой квартиры было только одно парковочное место, многие проекты не смогли стать выгодными для девелоперов. Места в паркингах стоит в центре города около 40000$. Последние паркинги в комплексе на набережной Робеспьера продаются по 45000$, а в доме у Дворцовой площади установлена предельная стоимость в 60000$.

Рынок строящегося жилья

На рынке строящегося элитного жилья в Петербурге по-прежнему отсутствует конкуренция. Это снова позволит строителям реализовывать квартиры задолго до окончания строительства и не сильно переживать часто из-за абсолютно обычного качества построенных домов.

Качество строительства задается сегодня не спросом и экономическими рычагами, не соблюдением обязательств, отраженных в договорах, а отношение топ-менеджеров компаний к своим проектам, к своей работе, желанием и привычкой быть всегда на уровне, лучше других, вызывать восхищение.

Но первичный рынок не окажется без "своих" покупателей - заплатить всю сумму сразу тяжело. Ипотека реально не работает - количество сделок минимально, бюрократических моментов предостаточно.

Как никогда ранее ярко видно противоречие между ценами будущих проектов, продаваемых по рекламным буклетам и ценами сделок с готовыми квартирами. Цены квартир, которые будут построены через 3 года, выше, чем построенные варианты! Могу объяснить это только тем, что готовые комплексы не отвечают требованиям покупателей - они расчитывают, что в новых проектах качество и уровень будет выше. Также очень важна рассрочка - долевое строительство позволяет растягивать платежи на весь период строительства. Строительная Корпорация "Возрождение Петербурга" отказалась от бесплатной рассрочки в "Парадном квартале" и все равно большая часть квартир первой очереди продана за несколько месяцев. Причем стоимость квартир "Парадного квартала" почти в 2 раза выше, чем квартиры, которые перепродают дольщики в построенных комплексах на Шпалерной улице и набережной Робеспьера.

Это стоит отметить

Проект "Новая Звезда" холдинга RBI, наверное, единственный в городе, когда намеченное воплощено в реальность и даже ярче, чем было на бумаге! Очень приятно. Счастливые покупатели пересказывают своим знакомым это чудесное событие.

Ипотека

Ипотека НАЧАЛАСЬ! ИПОТЕКА очень нужна. Но пока она неповоротлива. Даже если цены на нефть упадут и денег на рынке станет меньше - это будет толчком для развития ипотеки и выходом ее на достойный уровень.

Но сегодняшний рост рынка сведет количество ипотечных сделок на нет. Пока цены будут расти столь стремительно, когда есть множество "быстрых" покупателей с "живыми" деньгами продавцам ипотека совсем неинтересна.

Чтобы ипотека заработала, необходима отмена 13% налога с продажи недвижимости, находящийся в собственности у продавца менее 3-х лет. Мы можем рекомендовать банки, которые проводят сделку без уплаты дополнительных налогов продавцом, но для широкого распространения ипотеки нужно отменять этот налог.

Расселения и встречные покупки

Если цены замедлятся и появится много вариантов квартир снова можно будет сращивать обменные цепочки и завершать расселения.

Квартиры со встречной покупкой привлекают покупателей, если только они очень индивидуальны, не типичны или существенно дешевле "прямых продаж" (на 10-15%).

Фактор к ускорению расселения коммуналок - отмена бесплатной приватизации.

В Петербурге, наверное, как нигде еще, чувствуется его коммунальное прошлое. Очень много в городе было и остается коммуналок. Очень многие настрадались, живя в них, изголодались по отдельному жилью. Не скоро удастся насытить этот голод.

Но сегодня расселения остановлены. Мы не можем в условиях ежедневного роста цен на типовые встречные квартиры просчитать смету расселения покупателю.

Риэлторы. Профессиональное сообщество

Изменяются не только цены и спрос на разные типы квартир. Серьезные перемены начались на рынке услуг риэлтерских компаний. На рынок пришли клиенты, которые хотят качественных услуг на уровне, соответствующем их социальному статусу. К риэлтерам обращаются с желанием получить совсем другие услуги, чем раньше. Идет расслоение агентств недвижимости - каждому социальному слою нужен свой агент, свой набор услуг. Сегодня, чтобы найти покупателя на квартиру, её недостаточно выставить в "Бюллетень недвижимости". Многих агентов это вводит в смятение, других заставляет более умно строить свою работу.

Немногие риэлторы понимают, какие услуги сегодня хотят получить от них клиенты. Рынки элитного и типового жилья начинают существовать в параллельных, непересекающихся плоскостях. Многие покупатели элитного жилья не вспоминают о существовании каталога "Бюллетень недвижимости". Скажи такое год назад - никто бы не поверил.