Что застройщики не договаривают покупателям?

17:11 6.05.2019

Сегодня рынок недвижимости переполнен всевозможными предложениями по покупке квартир, апартаментов и студий

Застройщики жёстко конкурируют между собой и идут на всевозможные хитрости, чтобы продать свои объекты. Клиенты, в большинстве случаев, совершают сделку впервые и не всегда обладают достаточным количеством опыта, чтобы различить уловки и реальную информацию. Недостаточная осведомленность о тонкостях продажи недвижимости - серьезный вопрос, с которым сталкиваются тысячи людей.

© KM.RU

Управляющий партнер рекламного агентства «Домодвигов»  Александр Бабкин раскрыл тайны и приемы застройщиков при продаже своих жилых комплексов и дал несколько советов, как покупателю избежать ошибок и стать более грамотными в сфере покупке жилья.

Чему не верить в рекламе?

Рекламные цены: «Квартиры от 1 000 000 руб.!»

Что это значит? Часто это цена на один или всего несколько неликвидных лотов. Такая квартира или апартаменты могут располагаться в самых невыгодных уголках дома, рядом с парковкой, иметь мало окон. Возможен и вариант, когда лота уже нет в продаже. Как итог: в более чем 50% случаев вам не удастся купить квартиру за такую цену, или вы не будете довольны таким предложением и просто потратите драгоценное время.

Данная цена используется лишь для того, чтобы привлечь внимание клиента. Далее, задача отдела продаж убедить клиента купить более интересный и дорогой лот.

Близость до метро: «5 минут от метро!»

Часто мы видим подобную фразу на сайте застройщика и надеемся на пятиминутную пешую доступность ЖК от метро. Будьте внимательны, часто под этой фразой подразумевается поездка до метро на машине или общественном транспорте, а пешая прогулка займет у вас все 25 минут. При действительной доступности метро в 5 минутах ходьбы от дома застройщик всегда добавит слово «пешком».

Конечные станции веток метрополитена. При выборе квартиры стоит обратить внимание на такие станции как Планерная, Озерная, Теплый стан, Медведково, Лесопарковая, Аннино и т.п. Как правило, застройщик всегда умалчивает, если заголовок «10 минут от Метро Теплый стан» ведет вас за МКАД. Поэтому, при выборе жилья, на дорогу до метро необходимо закладывать время, проведенное в пробке на МКАД. А в случае, если у вас нет собственного автомобиля, придется стоять в пробках на маршрутке.

Беспроцентная рассрочка:

Стоит понимать, что беспроцентная рассрочка носит краткосрочный характер. Обычно отсрочка платежа составляет всего 6 месяцев, в некоторых случаях может доходить до года.

Данная возможность, как правило, не носит никакого уникально характера и не выступает преимуществом конкретной компании. Любой застройщик будет готов пойти на такого рода уступку при заключении сделки. По этой причине, если выбор квартиры упирается в вопрос рассрочки, не стоит сужать круг возможных вариантов, только до тех объектов недвижимости, чьи застройщики пишут о возможности рассрочки крупным шрифтом на сайте.

Срок готовности:

Всегда нужно уточнять, что застройщик имеет в виду под сроком готовности объекта.

Под готовностью объекта недвижимости застройщик может иметь в виду физическое завершение всех работ или, что чаще всего встречается, акт приема-передачи (выдачу ключей).

«Сдача дома во II кв. 2020 года» совсем не означает, что в июне 2020 года вы сможете заехать в квартиру (если купили ее с отделкой) или начать делать ремонт (если купили ее без отделки). Как правило, к заявленному сроку можно прибавлять еще от полугода и более на различные манипуляции.

С точки зрения закона, объект считается «готовым» только после принятия объекта недвижимости государственной комиссией. После этого, можно приступать к полноценному ремонту.

Документация:

При покупке объекта недвижимости необходимо проверять наличие всех документов и чистоту сделки. Бывают случаи, когда застройщики начинают продажу объекта, не имея необходимого пакета документов. В этом случае вам предлагают подписать предварительный договор купли-продажи недвижимости (ПДКПН). После получения застройщиком всех необходимых документов, в порядке, предусмотренном предварительным договором, заключается основной договор купли-продажи. И только он регистрируется в федеральной регистрационной службе (ФРС) и может быть вашим гарантом надежности и защиты со стороны государства.

Отметим, что ввиду нового закона от 1 июля 2018 года о запрете продажи жилья в строящихся или построенных, но еще не сданных домах, риски при покупке недвижимости значительно снижаются.

При заключении сделки следует обратить внимание на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы (договор купли-продажи и выписки из ЕГРН), уставные документы собственника (если юр. лицо), кадастровые паспорта, экспликации, поэтажные планы, документы на коммуникации. Также нелишним будет поискать отзывы в Интернет, чтобы прояснить для себя вопросы репутации продавца и управляющей компанией. Тщательно проводить оценку объекта на отсутствие неузаконенных перепланировок и наличие нужных коммуникаций: электричество, водоснабжение, отопление, вытяжка, чтобы минимизировать возможные риски и по максимуму застраховать себя от проблем оспаривания сделки.

Тип договора - ФЗ 214 или ЖСК:

214 Федеральный закон призван защищать интересы участников долевого строительства. Участники долевого строительства, люди, подписавшие с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Закон регулирует отношения участников долевого строительства и устанавливает гарантии защиты прав их участников.

ДДУ – это договор долевого участия, согласно которому застройщик обязуется в установленные сроки построить дом, ввести его в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства.

214 Федеральный закон предусматривает штрафные санкции в случае нарушения застройщиком сроков строительства. Закон обязывает строительную компанию нести ответственность за качество объектов строительства и их соответствие проектной документации. В случае обнаружения недостатков, застройщик обязан устранить их в разумный срок и за свой счет.

ЖСК – жилищно-строительный кооператив. Кооперативы могут не соблюдать сроки строительства. 214 федеральный закон регламентирует только долевое строительство, а ЖСК регламентируются пятым разделом жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, застройщики ЖСК вводят вас в заблуждение, говоря, что они работают по 214 Федеральному закону. 214 ФЗ не запрещает жилищно-строительных кооперативов, но никак их не регулирует.

Застройщики используют данный прием, чтобы усыпить вашу бдительность. Ведь по 214 ФЗ вы находитесь под защитой. ЖСК часто задерживают строительство или продлевают строки готовности объекта без каких-либо штрафных санкций. При заключении ДДУ, дольщик имеет право вернуть свои средства или требовать возмещения убытков, в случае неисполнения застройщиком обязательств по договору.

Корректировка цены:

Данный пункт касается тех, кто покупает квартиру в еще строящемся объекте недвижимости. Несмотря на четкую поэтажную планировку дома, метраж вашей квартиры считается приблизительным. Во время строительства стены или отдельные блоки могут быть смещены и размер вашей квартиры может изменится в пределах нескольких метров. По этой причине, при регистрации права собственности, по результатам обмера объекта недвижимости государственной комиссией цена квартиры может корректироваться как в низшую, так и в высшую сторону. Этот момент всегда нужно учитывать и быть готовым заплатить больше.

Эксплуатационные платежи:

Вы никогда не встретите в рекламе информации о коммунальных платежах или платежах управляющей компании. Сюда входит оплата по счетам за воду, электроэнергию и отопление, оплата консьержа, охраны, вывоза мусора. Управляющая компания на свое усмотрение организует данное обслуживание и выставляет вам цены, с которыми вы можете быть не согласны, при этом вам придется платить по счетам, чтобы не быть отключенным от коммуникаций. Смена управляющей компании невозможна в одиночку, за данное решение должны проголосовать более 50% жильцов.

При этом стоит знать, что содержание апартаментов в несколько раз дороже содержания квартиры. Коммунальные платежи за апартаменты могут рассчитываться по тарифам нежилых или даже производственных помещений. Это относится и к налогообложению. Налоги на апартаменты средних размеров могут доходить до 1000$, а бывает и больше. По этой причине, до выхода на сделку, всегда необходимо уточнять этот момент и понимать, готовы ли вы в дальнейшем оплачивать такие счета.

Парковочные места:

При выборе жилья важным вопросом для многих является парковка автомобиля рядом с домом. Стоит понимать, что парковочное место приобретается отдельно от квартиры или апартаментов, и стоимость за квадратный метр машиноместа дороже, чем за квадратный метр жилья.

При покупке жилой недвижимости для себя стоит обратить внимание на соответствие количества машиномест и квартир в доме (если вы собираетесь покупать парковочное место), и на наличие парковки рядом с домом (если вы не намерены покупать машиноместо). Не уделив этой теме должного внимания при покупке недвижимости, вы можете столкнуться с неразрешимы вопросами парковки своего автомобиля в дальнейшем. Следует знать о положительных примерах, когда застройщик и управляющая компания договариваются с каршерингами об организации зоны парковки для автомобилей каршеринга на территории ЖК. Это очень актуально для удаленных от центра города объектов.

Ремонтные работы: Покупка квартиры с отделкой – залог тишины и отсутствия строительной пыли?

Некоторые застройщики, продающие квартиры с отделкой, делают акцент на том, что в случае такого приобретения, вы избежите ремонтной волокиты, посторонних звуков и шумов, грязи и пыли. Они от части правы, однако не стоит принимать все так буквально. Люди, купившие квартиры с отделкой, все равно начинают переделывать жилую площадь под себя. Поэтому, нужно понимать заранее, что будут и ремонтные работы, и посторонние звуки строительных инструментов и грязь и пыль в общих зонах.

Однако ремонтный период будет не такой интенсивный и значительно меньше по времени (около двух лет), по сравнению с покупкой квартиры в доме без отделки, где сроки окончания ремонтных работ жильцов могут доходить до 5 лет.

Стоит учитывать эти детали, если вы планируете заселиться сразу после сдачи дома или имеете маленьких детей.

Развитая зона ритейл:

Застройщики очень любят красоваться тем фактом, что закрытый жилой комплекс или клубный дом имеет торговые помещения. Они убеждают вас, что, покупая квартиру, вы будете сразу иметь развитую инфраструктуру и все необходимое под рукой. Это могут быть кафе, продуктовые магазины, парикмахерские, фитнес-студии и медицинские клиники, а самое главное детские центры. Стоит понимать, что ритейлеры всегда рассчитывают выгоду для себя и аккуратно подходят к вопросу размещения на закрытых территориях. Им необходим определённый поток клиентов для рентабельного существования, поэтому открываться они будут только при полном заселении дома и появлении необходимого трафика покупателей.

Вы должны учитывать этот факт и готовы ждать. Если вам необходим детский центр при переезде в новую квартиру, его может не оказаться там еще в течении ближайших нескольких лет.

За дополнительной экспертизой мы обратились к Дарье Потенко, директору по маркетингу компании «Метриум». По словам Дарьи: «В рекламе недвижимости не все так плохо. Покупателю недвижимости нужно знать, чему можно верить в рекламе при выборе квартиры. Я бы отметила такие важные пункты как: сроки акции, локация, общее описание квартир и дома, вид из окон, стадия готовности объекта, репутация застройщика, самая низкая цена на старте продаж, аккредитация крупных банков».

Сроки акции

Сроки проведения акции действительно ограничены. Зачастую акции и специальные предложения связаны с сезонностью, покупкой в числе первых, приурочены к определённому праздники или событию, а также действуют, как правило, на определённое количество лотов. Поэтому, по истечению действия специального предложения или выкупу всех аукционных лотов, вы действительно не сможете больше приобрести квартиру по скидочкой цене.

Локация

Расположение объекта недвижимости и инфраструктуру вблизи дома всегда можно перепроверить на Google и Яндекс картах. На альтернативных источниках информации, помимо сайта застройщика, всегда будет видна достоверная информация по расположению детских садов, школ, магазинов, клиник в районе, и действительное расстояние до них от дома.

Общее описание квартир и дома

Застройщик не имеет право кардинально менять проект. Поэтому информация по следующим характеристикам, как правило, соответствует действительности: количество комнат, сан узлов, гардеробных, кладовок, фасад, этажность, наличие лоджий или террас.

Вид из окон

Заявленный вид из окон, как правило, заснят застройщиком с помощью квадрокоптера. Поэтому даже на начальных стадиях строительства, можно определить реальный вид из окон вашей будующей квартиры.

Стадия готовности объекта

Ответственный застройщик обязательно в срок размещает реальные фотографии со стройки на сайте объекта. При отсутствии таковых, можно воспользоваться сайтами-агрегаторами по новостройкам, зачастую там публикуют фотографии со стадией готовности объектов.

Репутация застройщика

На сайте застройщика всегда есть портфолио выполненных работ. Это позволяет точно определить количество сданных проектов и опыт строительной компании. Информации всегда можно перепроверить в интернете.

Старт продаж – гарантия низких цен

На этом этапе клиенты всегда испытывают большие сомнения в совершении покупки. Стоит знать, что на старте продаж, цены на квартиры действительно будут самыми низкими. Если вы уверены в застройщике, его опыте и честности, а также обговорили все детали с отделом продаж, то это лучшее время для совершения сделки.

Аккредитация крупных банков

Наличие на сайте информации о партнёрстве с крупными банками означает, что проект признан ими благонадежным.

 

Комментарии читателей
]]>
Загрузка...
]]>
]]>
]]>
]]>]]>
]]>
]]>
Сетевое издание KM.RU. Свидетельство о регистрации Эл № ФС 77 – 41842.
Мнения авторов опубликованных материалов могут не совпадать с позицией редакции.
При полном или частичном использовании редакционных материалов активная, индексируемая гиперссылка на km.ru обязательна!
Мультипортал KM.RU: актуальные новости, авторские материалы, блоги и комментарии, фото- и видеорепортажи, почта, энциклопедии, погода, доллар, евро, рефераты, телепрограмма, развлечения.
Карта сайта
Если Вы хотите дать нам совет, как улучшить сайт, это можно сделать здесь.