Недвижимость в Москве: цены растут

За последние два месяца стоимость одного квадратного метра жилья выросла более чем на $100 и перешагнула очередной психологический рубеж - теперь уже в $1.6 тыс.  В прошлом году, цены на

За последние два месяца стоимость одного квадратного метра жилья выросла более чем на $100 и перешагнула очередной психологический рубеж - теперь уже в $1.6 тыс. 

В прошлом году, цены на недвижимость увеличивались очень быстро. В декабре, например, рост составил 4.5% по сравнению с ноябрем.

Тогда средняя стоимость жилья составила $1453 за кв.м. Теперь о таких ценах покупатели мечтают. Забыт даже пройденный в начале 2004 года рубеж в $1.5 тыс. за кв.м, который аналитики назвали абсолютным рекордом на протяжении всей истории столичного рынка недвижимости. Текущий индекс стоимости жилья, рассчитанный специалистами аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" на 15 марта, составил уже $1606 за кв.м.

Еще месяц назад эксперты пытались успокоить потребителей тем, что темпы роста цен в этом году не будут такими сумасшедшими, как в прошлом. Январь и февраль их слова подтверждали: месячный прирост не превышал отметки в 3%. Весной все изменилось. Увеличение цен за период с середины февраля до середины марта составило уже 3.3%.

Эксперты уверены, что рост стоимости московского жилья будет продолжаться. По мнению Геннадия Стерника, директора аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", рынок недвижимости не стабилизируется, пока будут расти цены на нефть и доходы от ее экспорта, а также пока будет продолжаться укрепление рубля относительно доллара. Кроме того, есть и внутренние факторы самого рынка недвижимости, стимулирующие его рост, - такие, как уменьшение объемов предложения на вторичном рынке или ограничение платежеспособного спроса в нижнем сегменте и его перетекание из Москвы в Подмосковье.

Большинство квартир сейчас раскупается еще на стадии подготовки стройплощадки или монтажа нулевого цикла. В прошлом году к моменту сдачи панельного дома госкомиссии свободными оставались не более 10% квартир, в более дорогом монолитно-кирпичном строительстве - около 15%. В этом году ситуация только ухудшится, поскольку объем предложения жилья эконом-класса будет примерно вдвое меньше, чем в 2003 году. Большинство возводящихся сейчас новостроек эконом-класса в спальных районах перед выборами мэра Москвы было отдано под реализацию городских социальных программ. Недостаток дешевого предложения на первичном рынке приведет к новому ценовому скачку во всех сегментах. Это ожидается ближе к лету этого года. 

Купить что-нибудь за приемлемые деньги на вторичном рынке сейчас тоже проблематично. Средняя цена предложения в панельных домах сейчас составляет $1578 за кв.м, в кирпичных - $2032 за кв.м. Москвичам со средними доходами остается только присматривать себе квартиру в области.

Но и с этим следует поторопиться: стоимость жилья в Подмосковье растет на 15-35% в год в зависимости от города. Аналитики считают, что темпы роста цен в области в этом году даже обгонят московские показатели.

В то же время, многие эксперты полагают, что рост цен либо остановится, либо ему на смену придет спад на рынке. Такие прогнозы базируются на том, что по некоторым данным рентабельность строительного бизнеса зашкаливает за 200, а то и за 400%.

Эти цифры возникают, если принять на веру себестоимость строительства в $300-500 долл. за кв.метр. Если бы рентабельность действительно была такой, в любой действительно рыночной экономике появился бы поток инвестиций, предложение жилья резко возросло, рентабельность упала бы до средних значений, а цены - снизились. Этого, однако, не происходит.

В год в Москве строится около 5 млн квадратных метров жилья, но это и близко не покрывает рост спроса. Некоторые  эксперты указывает на то, что рост предложения искусственно ограничивается - винить в чем, по их мнению, приходится московские власти с их стремлением максимально контролировать ситуацию.