Общее собрание жильцов
Общее собрание жильцов
(Начало в № 140 от 5 апреля 2007 г.)
3.К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
Не все части общего имущества, в силу их функционального предназначения, могут быть предоставлены в пользование. Такие объекты, как подъезд, лифтовые и вентиляционные шахты, системы и приборы технического учета, лестничные марши и площадки и другие подобные объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения всего многоквартирного дома и постоянно обеспечивающие функциональное назначение жилых и нежилых помещений в этом доме, не подлежат предоставлению в пользование. Другие же объекты, например чердачные помещения, подвалы, земельные участки и другие подобные объекты, могут быть предоставлены в пользование, если это не приводит к ущемлению прав и законных интересов собственников в многоквартирном доме, нарушению эксплуатации такого дома.
Практика свидетельствует, что, несмотря на то, что еще и до введения в действие ЖК РФ многие элементы многоквартирного дома были отнесены ГК РФ (ст. 290) к объектам общего имущества, такие объекты передавались администрациями городов в пользование третьим лицам без участия самих собственников.
В настоящее время ЖК РФ прямо предусмотрел, что решение о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме может быть принято только собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Решения иных органов и лиц не могут подменять решение такого общего собрания. При этом предоставление собственниками за плату отдельных конструктивных элементов многоквартирных домов в целях их использования для размещения рекламы, размещения оборудования связи и т.п. может служить дополнительным финансовым источником содержания общего имущества многоквартирного дома.
4. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесен вопрос, связанный с выбором способа управления многоквартирным домом.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме при всей своей значимости, как единственный орган управления таким домом и как форма выражения воли указанных собственников, все же является недостаточно гибким инструментом для руководства всей текущей деятельностью по управлению данным домом. В связи с этим статья 161 ЖК РФ устанавливает обязанность собственников помещений в многоквартирном доме выбрать на общем собрании способ управления домом.
При этом ЖК РФ предусматривает возможность выбора одного из нескольких способов управления многоквартирным домом:
непосредственное управление,
управление товариществом собственников жилья,
управление управляющей организацией.
Выбор способа управления не означает прекращение действия такого органа управления многоквартирным домом, как общее собрание, или утрату им правомочий. Часть первая статьи 44 ЖК РФ на этот случай не предусматривает каких-либо исключений. Кроме того, согласно части 1 статьи 45 ЖК РФ должно проводиться ежегодное общее собрание.
В случае выбора непосредственного способа управления общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме продолжает осуществлять свои правомочия как орган управления многоквартирным домом. При выборе способа управления многоквартирного дома товариществом собственников жилья или такого способа управления, как управление управляющей организацией, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме возлагает на другой субъект права осуществление части своих правомочий. При этом следует иметь в виду, что указанный орган управления многоквартирным домом передает в этом случае не свои правомочия (они остаются у него), а возможность их реализации. Такая передача представляет собой способ осуществления правомочий названного органа управления многоквартирным домом, а не способ их отчуждения, при котором данный орган лишился бы этих правомочий.
Помимо рассмотренных четырех основных вопросов, Жилищный кодекс относит также к компетенции общего собрания:
1) установление сроков, порядка проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядка уведомления данных собственников о принятых им решениях, определение способа доставки сообщения о проведении общего собрания (ст. 45 ЖК РФ);
2) принятие решений о создании товарищества собственников жилья (ст. 136 ЖК РФ) и об утверждении устава такого товарищества при его создании (ст. 135 ЖК РФ), о его ликвидации в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 141 ЖК РФ);
3) определение размера платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья (ст. 156 ЖК РФ);
4) решение вопросов, связанных с непосредственным управлением многоквартирным домом (ст. 164 ЖК РФ).
Что включать в повестку?
В повестку дня целесообразно включать следующие вопросы:
выбор председателя и секретаря собрания;
утверждение «Порядка проведения общих собраний собственников помещений многоквартирного дома»;
выбор уполномоченного представителя собственников помещений (председателя Правления);
выбор членов Правления;
выбор одного из способов управления многоквартирным домом, предусмотренных ст. 161 ЖК РФ;
выбор управляющей организации (эксплуатирующей организации при непосредственном управлении многоквартирным домом);
утверждение формы и существенных условий договора на управление (на оказание услуг по содержанию и текущему ремонту) многоквартирным домом;
выбор представителя для обращения в органы государственной власти и органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и проведении государственного кадастрового учета сформированного земельного участка;
утверждение «Положения об уполномоченном представителе собственников многоквартирного дома».
Сама процедура подготовки и проведения общего собрания четко прописана в ЖК РФ, но следует иметь в виду, что нарушение каких-либо процедурных моментов может повлечь оспаривание решений общего собрания в судебном порядке.
Собрание – это и очень опасный инструмент, потому что проводится оно по принципу акционерного общества, когда голосуют не души, а метры. И вполне реальна ситуация, при которой определенное большинство и может начать диктовать свою волю меньшинству. И это, конечно, большой «минус».
Проблемы, возникающие в деятельности ТСЖ
1. Злободневный вопрос для ТСЖ, создаваемых в старых многоквартирных домах – отсутствие помещений, где можно расположить правление, бухгалтерию и другие, необходимые для деятельности ТСЖ, службы. Желательно, чтобы органы местного самоуправления оказывали в этом вопросе помощь вновь создаваемым товариществам.
2. Одним из нерешенных при создании ТСЖ остается вопрос изношенности жилищного фонда многоквартирных домов, особенно в старых домах, требующих капитального ремонта. Желательно, чтобы при передаче дома в управление ТСЖ он был приведен в состояние, соответствующее нормативам.
Очень важный момент в начальной стадии деятельности ТСЖ – заключение договоров с поставщиками услуг. Если на момент создания ТСЖ у собственников помещений в многоквартирном доме были заключены прямые договоры на получение коммунальных услуг – ни в коем случае не нужно спешить их расторгать. И не нужно поддаваться на угрозы поставщиков, что они в одностороннем порядке расторгнут эти договоры и жители останутся без света, воды и тепла. Законодательство не дает им такого права. Договор с гражданином может быть расторгнут только с его согласия. В соответствии с Жилищным кодексом РФ у ТСЖ нет обязанности заключать договоры на оказание коммунальных услуг. К тому же нужно помнить, что потребителем этих услуг являются жители данного дома. Поэтому ТСЖ может заключать подобные договоры только на основании решения общего собрания.
Собственники помещений непосредственно потребляют все услуги, которые им оказывают обслуживающие организации. ТСЖ лишь оплачивают эти услуги из средств, поступающих на расчетный счет в виде коммунальных платежей, действуя на условиях представительства.
ТСЖ не может быть абонентом по договору оказания услуг. Новый ЖК РФ не содержит нормы, обязывающей ТСЖ предоставлять жилищно-коммунальные услуги собственникам помещений в многоквартирном доме.
В чем плюсы прямых договоров?
Преимущества прямых договоров между собственниками и поставщиками услуг очевидны, поскольку допускают прозрачность в начислениях оплаты за предоставленные коммунальные услуги и оперативность взаимоотношений по всем возникающим вопросам (ненадлежащее качество услуг, ошибки в начислениях и необходимость перерасчета, наличие задолженности по оплате за потребление услуги и возможность ее взыскания), так как каждая из сторон договора владеет информацией о другой стороне договора и ее обязательствах.
Основным недостатком данной схемы предоставления коммунальных услуг является проблема ненормативных потерь на внутридомовых сетях, которая, видимо, должна решаться путем заключения определенных договоров между поставщиками коммунальных услуг и подрядными (или управляющими организациями).
Само ТСЖ может заключать договоры с энергоснабжающими организациями на потребление энергии на общие нужды – электроснабжение лифтов, освещение лестничных маршей, подвалов, прилегающей территории. При заключении договоров необходимо так же внимательно отнестись к оформлению акта эксплуатационной ответственности сторон, а не балансовой принадлежности, как иногда пишут. Часто поставщики услуг пытаются свалить на товарищество ответственность за содержание и эксплуатацию всех сетей, подходящих к данному дому. Нужно твердо добиваться, чтобы граница ответственности ТСЖ находилась в ближайшем колодце и ни при каких обстоятельствах она не должна находиться далее границы земельного участка данного дома, так как, в соответствии со ст. 36 ЖК РФ, к общей собственности собственников помещений относится оборудование, находящееся в пределах земельного участка. И ТСЖ совершенно не обязано нести ответственность за чужую собственность.
Проблемы, возникающие в деятельности ТСЖ.
Еще одна проблема – установление низких членских взносов. Главное в деятельности ТСЖ – качественное обслуживание и содержание дома, улучшение состояния общей собственности домовладельцев. Снижение затрат и, соответственно, членских взносов, должно происходить за счет применения приборов учета коммунальных услуг, грамотной эксплуатации оборудования дома и рационального расходования финансовых средств. А на практике выходит, что хватает только на зарплату и налоги, и приходится проводить общее собрание для решения вопроса о покупке и замене подъездных дверей.
Очень больной вопрос на сегодня – это уплата ТСЖ налога на прибыль.
Коммунальные платежи не являются доходом ТСЖ. В соответствии со ст.41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме. Это означает, что доходом можно считать любое поступление, если только оно не сопровождается равноценным приростом обязательств, поскольку в этом случае экономической выгоды от такого поступления не происходит. Примерами подобных поступлений служат получаемые авансы, кредиты, займы, которые никогда не считались и не могут считаться доходом. Поступающие от жильцов средства на оплату коммунальных услуг ничем не отличаются от заемных средств, так как они образуют у ТСЖ обязательство перед жильцами оплатить оказанные им услуги точно в той сумме, какая поступила на расчетный счет, т.е. мы имеем дело с обычными транзитными платежами.
Таким образом, поскольку поступление коммунальных платежей не есть доход, то и образование на расчетном счете ТСЖ избытка указанных платежей – это не прибыль, а остаток кредиторской задолженности перед домовладельцами. В дальнейшем эти средства должны быть либо полностью использованы по назначению либо по решению общего собрания ТСЖ направлены на иные цели.
Согласно п.2 ст.39 ЖК РФ расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме – это обязательные расходы. В соответствии с п.5 ст.155 ЖК РФ члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг. Согласно п.2 ст.251 НК РФ членские взносы обеспечивают содержание некоммерческой организации и ведение ею уставной деятельности, что применительно к ТСЖ означает содержание, обслуживание и ремонт общего имущества. Таким образом, можно сделать вывод, что у ТСЖ членские взносы – это обязательные платежи.
Помимо членских взносов в состав обязательных платежей входят также поступления на содержание общего имущества от собственников, не являющихся членами ТСЖ. Представляется, что совершенно необоснованно некоторые налоговое ведомства и аудиторы приравнивают эти поступления к выручке от реализации. По-видимому, при этом они полагают, что выручкой либо внереализационным доходом является любое поступление, если оно не поименовано в п.2 ст.251 НК РФ.
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу определения налоговой базы по налогу на прибыль организаций товариществами собственников жилья, поступившее в Минфин России из Аппарата Правительства Российской Федерации, и сообщил следующее:
в случае, если в соответствии с Уставом, утвержденным общим собранием членов ТСЖ, на ТСЖ возложены обязанности по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; предоставлению коммунальных услуг; по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома, и ТСЖ от своего имени заключает договоры с производителями (поставщиками) данных услуг (работ), действуя при этом от имени и за счет членов ТСЖ (то есть является, исходя из договорных обязательств, посредником, закупающим по поручению
членов ТСЖ коммунальные услуги, услуги по обеспечению санитарного, противопожарного и технического состояния дома и придомовой территории; услуги по технической инвентаризации жилого дома; услуги по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; услуги по капитальному ремонту жилого дома), то налогообложение налогом на прибыль средств, поступающих на счета ТСЖ от данной посреднической деятельности осуществляется в порядке, предусмотренном подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса Российской Федерации, т. е. только в части посреднического, агентского или иного аналогичного вознаграждения ТСЖ за его посреднические, агентские или иные аналогичные услуги». (Письмо
от 05.05.2006 № 03-03-05/8
«О доходах товариществ собственников жилья»)
Еще одна немаловажная проблема -
– неплательщики расходов по содержанию общей долевой собственности
решение вопроса лежит в судебной плоскости. Прежде всего необходимо представить суду протокол общего собрания членов ТСЖ, на котором было принято решение о размере взносов на техническое содержание и ремонт общей долевой собственности. Кроме того, необходим бухгалтерский расчет, в котором будут указаны суммы задолженности конкретного неплательщика.
Обязанность внесения платы за содержание, ремонт общего имущества, а также коммунальные услуги является обязанностью не только члена ТСЖ, а также и любого другого собственника помещения в многоквартирном доме. Ответственность установлена п. 14 ст. 155 ЖК РФ (пеня в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки).
Комментарии читателей Оставить комментарий