Приобретение квартиры – мечта многих россиян.
Приобретение квартиры – мечта многих россиян.
Сегодня мы продолжаем рассматривать варианты покупки квартиры теми, кто не попадает в категории молодых семей и государственных служащих, которым государство идет навстречу, предлагая целый ряд программ поддержки, о чем мы подробно писали. Еще одним способом приобретения собственного жилья может стать ипотека. Об ипотечном кредитовании говорят много. Но до сих пор многим неясно, что же это такое. Рассмотрим ипотеку с нескольких ракурсов.
Что такое жилищная ипотека
Это – приобретение жилья или другого объекта недвижимости в кредит, но – с залогом самого покупаемого жилья. В случае ипотечного кредитования человек просто покупает квартиру – в том числе и на выданный ему кредит, и эту квартиру он закладывает банку. Но при этом само купленное жилье является собственностью заемщика. Это и есть главная отличительная черта ипотечного кредитования. Эту квартиру можно продать, поменять, подарить, но – только с уведомлением кредитора.
Как оценить условия кредитования
Сейчас только в одном Ростове более 20 банков, которые предлагают ипотечное кредитование. Их программы мало чем отличаются друг от друга. Первый взнос обычно вносится в пределах 30 % от стоимости квартиры (чем больше денег внесет заемщик первоначально, тем ниже будет процентная ставка).
Но есть программы, которые позволяют иметь на руках 5 % собственных средств или 10 % (соответственно, чем меньше сумма первоначального взноса – тем больший срок кредита и более высокие ставки). Есть программы и без первоначального взноса. Ставки в банках по кредиту колеблются от 10,5% до 15 % годовых. Оценивать условия кредитования исключительно по величинам первоначального взноса и процентной ставки не стоит. Не факт, что там, где ставка и первоначальный взнос ниже, будет обязательно лучше. Надо оценивать все условия в комплексе.
Стоит обратить внимание на величину страхового платежа, и на какой срок выдается кредит. Главный же показатель – не процент ставки, а величина ежемесячных выплат. Как правило, она часто бывает ниже, чем арендная плата, которую платят, снимая частную квартиру. Есть мнение, что лучше вкладывать деньги в собственное жилье, чем в карман владельца арендуемой квартиры. Но это совет, скорее, для тех, кто ищет вложения денег или приобретает еще одно жилье к уже имеющемуся.
Дополнительные расходы
Помимо первоначального взноса, в ипотеке существуют и другие расходы. Это страхование четырех видов: конструктивных элементов квартиры, жизни заемщика, его трудоспособности, титула заемщика (права собственности). Кроме того, есть еще и расходы по оценке жилья, комиссия банка за выдачу кредита. Все эти расходы выплачиваются из кармана клиента. Их доля оценивается в среднем, как 10 % от стоимости приобретаемой квартиры.
Как определяется кредитоспособность заемщика
Это определяется на основании справки о зарплате за последние полгода. Разумеется, человека проверяют на платежеспособность. Проверяется жилье, которое он готов заложить, если таковое имеется. При проверке выясняется, сможет ли кандидат в заемщики с помощью закладываемой недвижимости покрыть все издержки в случае расторжения договора.
Человек, претендующий на получение ипотечного кредита в Ростове, например, должен получать в месяц примерно от 15 тысяч рублей. При таких доходах, взяв кредит на 20 30 лет, он может рассчитывать на покупку в Ростове “гостинки” гденибудь на окраине, стоимость которых сейчас колеблется от 1200 тыс. до 1,5 млн. рублей. Но при этом надо учитывать, что сумма выплат по кредитам не должна превышать 30 % совокупного дохода семьи. Доходом называют не только зарплату заемщика, но и прибыль от предпринимательской деятельности, доходы по депозитам, ценным бумагам, рентные платежи. Кстати, ряд банков, чтобы сделать ипотеку более доступной, ввели новшество: теперь они рассматривают доходы не только супругов– созаемщиков, но и любых третьих лиц. Как правило, ими могут стать родственники, готовые помочь в получении ипотеки и покупке жилья молодым (и не очень молодым) семьям.
Причины, по которым банк может отказать
в выдаче кредита
Кроме низкой зарплаты, такими причинами могут стать неустойчивое финансовое положение вашего работодателя, непогашенный кредит, судимость. Каскадерам, альпинистам, личным охранникам и другим, кто имеет профессии, связанные с риском потери жизни и здоровья, тоже могут отказать в выдаче кредита.
Требования банка
к покупаемой квартире
Покупаемая квартира должна принадлежать конкретному продавцу. Для банка важно знать, как часто переходили права собственности на квартиру из рук в руки, были ли прописаны в ней несовершеннолетние, недееспособные, осужденные, при каких условиях они были выписаны. Если собственники квартиры менялись часто, в кредите могут отказать.
Дом, в котором расположена приобретаемая квартира, должен быть прочным и крепким. Многие банки не рассматривают дома, построенные ранее 1973 года, если там не был сделан полный капитальный ремонт. Банк откажет в кредите, если дом будет ветхим или аварийным, будет иметь трещины или протекающую крышу. В квартире не должно быть незаконно выполненных перепланировки или переноса газового оборудования. Квартира должна быть оборудована отоплением, горячей и холодной водой, иметь исправную сантехнику, окна и двери. Требования, предъявляемые к покупаемому частному дому, столь же высоки.
Еще одно условие подавляющего большинства банков: в ипотеку предлагается брать только жилье на вторичном рынке. Резоны банка вполне понятны – в расчет берется реальное жилье, а не радужные обещания застройщика. Банки не будут расхлебывать проблемы обманутых дольщиков. Их главный критерий: покупаемые квартира или дом должны быть реальны и ликвидны.
Правда, на рынке ипотечных услуг появились банки, которые дадут кредит и на покупку квартиры в новом доме. Но только при условии, что заемщик приобретет квартиру не по своему выбору, а только у того застройщика, которому доверяет сам банк.
Безусловные плюсы ипотеки
Если продолжается рост цен на квартиры (а они растут не по дням, а по часам), то, взяв кредит и купив квартиру, заемщик выгодно вложил капитал. Если вдруг банковские ставки резко вырастут, то на заемщике это не скажется никак: с банком у него заключен договор, где четко обозначена фиксированная величина процентной ставки. А повышение ставки задним числом запрещено законом.
Безусловные
минусы ипотеки
Для банка ипотека – очень выгодная финансовая операция с минимальным риском, чего нельзя сказать о заемщике: в случае расторжения договора все предыдущие выплаты не возвращаются клиенту, он теряет и деньги, и мечту о собственном жилье.
В наши дни ипотечное кредитование доступно лишь 30–40 % из тех, кто обращается в банки за кредитом. Уровень доходов россиян среднего класса продолжает оставаться весьма низким для того, чтобы люди могли ежемесячно выплачивать по нескольку тысяч (или десятков тысяч) рублей, не подрывая при этом своего благосостояния. А задерживать платежи по кредиту даже на пару месяцев не рекомендуется: суммы штрафов и пени в таких случаях достаточно велики. Просрочку даже на несколько дней банк расценивает как первый признак финансовых проблем у заемщика. Понятно, что в случае расторжения договора заемщик теряет все. Единственная его выгода в этом случае – освобождение от долговых обязательств.
Первоначальный взнос ипотеки составляет от 150 – 300 тыс. рублей и выше (зависит от площади и качества приобретаемой квартиры). А у тех, кто нуждается в жилье, как правило, вообще нет накоплений.
Заемщик попадает в зависимость от банка на срок от 10 до 30 лет, что само по себе достаточно тягостно.
Квартиры, приобретаемые на вторичном рынке, редко отвечают современным представлениям об удобстве и комфорте. И , как правило, требуют серьезного ремонта. А потому у заемщика должна быть на руках весьма солидная сумма, чтобы привести вновь приобретенное жилье в порядок.
Вполне очевидно, что ипотека обществом востребована. Но ее дальнейшее развитие зависит не столько от гибкости банковских программ, сколько от стабильного развития общества и роста доходов населения. Когда у людей будут достойные зарплаты и реальные накопления, тогда ипотека действительно станет доступным и массовым способом решить проблему приобретения жилья, которое будет отвечать всем современным требованиям.
Подготовила Елена СЛЕПЦОВА
Комментарии читателей Оставить комментарий