Нацпроект сделает доступной ипотеку

Развитие ипотеки невозможно без достаточного количества строящегося жилья. Собственно, и задача нацпроекта «Доступное жилье» состоит в том, чтобы сделать ипотеку доступной каждому желающему. Такой вот круг. Замкнутый или нет – решать тем, кто данный проект реализует. Как все прекрасно помнят, по проекту россиянам обещано строить 80 млн.кв.м. в год к 2010 году. То есть, по идее, действительно, если строить больше, жилье должно дешеветь, и вместе с ними будет снижаться ставка по ипотечным кредитам. Вот такие мечты, и такие иллюзии.

Возможно ли снижение ставки по ипотеке до 7% к 2010 году, как о том заявляет первый премьер-министр Дмитрий Медведев и какими способами этого можно добиться? Известно, что ипотеку можно сдержать и уменьшить, одновременно снижая порог инфляции. Тут свою ведущую роль на себя берет экономика. Безусловно, что еще пару лет назад, стоимость ипотечного кредитования составляла 19-20% годовых. То есть человек оплачивал 125% стоимости квартиры. Можно конечно умолчать о том, что тогда цены были не $4 тыс. за квадратный метр, в $1,3-1,5 тыс. Но и уровень инфляции тогда тоже был достаточно высок. Сегодня инфляция составляет 9%, во всяком случае, так запланировано Бюджетом-2006, и вместе с ней появилась возможность снизить ипотечную ставку до 11% (АИЖК).

«Если мы сумеем двигаться по тому направлению, которое наметили, будем находиться в стабильной макроэкономической ситуации, то к 2010 году мы должны выйти на весьма привлекательную ставку ипотечного кредитования. На этот же период в качестве контрольных цифр намечены показатели инфляции в 5-6 процентов», - сказал Дмитрий Медведев.

«Важно, чтобы все-таки ипотека была доступной, чтобы жилье можно было приобрести по тем ценам, которые реально вкладываются, а не думать о том: вот, я схватил кредит - смогу ли я на этот кредит взять квартиру, или же цены настолько взметнулись вверх, что даже на довольно значительный по прежним меркам кредит квартиру я получить не смогу?», - подчеркнул первый вице-премьер. «Поэтому это задача двуединая: нужно думать и над тем, как регулировать цены таким образом, чтобы они были стабильные, даже где-то снижались, но и над тем, чтобы люди могли эти кредиты брать, чтобы эти кредиты были доступны».

Впрочем, только лишь снижение порога уровня вряд ли поможет достижению необходимой ставки по ипотечному кредиту. Тут ведь все взаимосвязано: материалы, строительство, ипотека… Об увеличении строительства жилья сказано уже практически все. И суть тут одна: «Строить надо больше».

«Сейчас ситуация очень пестрая. Есть регионы, где неплохие показатели по объемам (строительства) и ценам. Но во многих регионах наблюдается скачкообразный рост цен на жилье. Мы должны создать условия, чтобы строить больше во всех регионах», - указал Медведев.

По его словам, правительство РФ намерено работать и по другим направлениям в рамках нацпроекта. Планируется целый комплекс мер: антимонопольное регулирование на рынке жилищного строительства, принятие административных процедур, которые упростят ввод земель, разработка комплексного планирования застройки, возможность предоставления земельных участков муниципалитетам в залоговое обращение.

Однако неправильно думать, что ипотекой на рынке заправляет российское Правительство. Понятно, что всю «погоду делают» все-таки ипотечные банки. И их лимит так же не безграничен. Ипотечные банки сами могут пострадать от роста цен. Чем дольше лезут вверх цены на недвижимость, тем больше риски, что этот рост прекратится. Банкам важна цена квартир, которые их клиенты покупают за счет ипотеки, поскольку в случае невозврата кредита они переходят банку, и тот продает их ради возмещения убытков. Кредитору нужно учитывать, что квартиру, которую они сейчас получают в залог исходя из цены $150 тыс., через несколько лет нельзя будет продать и за $100 тыс.

И в дальнейшем банки могут пересмотреть условия ипотечного кредитования на наиболее перегретых рынках жилья в связи с усилением рисков коррекции цен, что приведет к обесцениванию залогового обеспечения. Поэтому можно ждать ужесточения требований к заемщикам или повышения уровня первоначального взноса до 35%.

Впрочем, сами банкиры заявляют, что и продолжение снижения ставок по ипотеке безусловно будет. Эксперты утверждают, что процентные ставки за кредит дойдут минимум до 9% с условием на срок от 5 до 10 лет. Но такой ставкой пользуется всего 5-7% заемщиков, остальные выбирают кредиты на долгосрочной основе, то есть 20-25 лет, что предполагает ставку на уровне 10-11%.