Как при покупке квартиры не попасть в лапы мошенников
Да, сейчас не меняют на домах таблички с названием улиц, а на квартирах – номера, и намного реже происходят случаи двойной продажи. Правда, кроме двойной продажи, можно обнаружить «куклу» в банковской ячейке или столкнуться с подделкой документов.
Кстати, подделка документов - один из самых распространенных способов мошенничества на рынке недвижимости. Мошенники снимают квартиру, обманом получают на нее документы или подделывают их, и продают.
Не так уж редки случаи, когда собственников, которые страдают психическими заболеваниями, алкоголизмом или просто не полностью дееспособны, уговаривают подписать договор. Такие собственники потом в лучшем случае оказываются на выселках в доме-развалюхе, а в худшем - на кладбище.
В группе риска также имущество, перешедшее в доход государства. По закону, у наследника есть лишь полгода для вступления в свои права. Черные маклеры за это время быстренько находят однофамильцев умерших собственников, подделывают документы, чтобы квартира была «унаследована». И вот если вы купите такую квартиру, есть шанс, что потом вам придется с ней расстаться, ведь подобные аферы легко вычисляются.
Сегодня перепродать одну и ту же квартиру дважды или трижды сложно, поскольку договора купли-продажи проходят государственную регистрацию в регистрационной палате. Так что достаточно простой проверки, чтобы избежать обмана. Однако, такое до сих пор случается даже на рынке элитной недвижимости. Особенно, если квартира находится в уже построенном доме, а право собственности на нее еще не оформлено, т.е. из документов, подтверждающих право владельца, есть только договор долевого участия. В результате собственник вполне может заключить договор переуступки прав. На этой стадии он может продать ее еще раз. В результате, квартира попадает под арест и оба покупателя «курят бамбук».
Бывают случаи, когда владельцы жилья продавали свою ранее уже проданную недвижимость по старому свидетельству о собственности, ведь это свидетельство после перерегистрации остается у собственника на руках. С этим документом экс-собственник вполне может получить за квартиру большой задаток. Вот именно поэтому перед внесением залога нужно обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и проверить, кто в данный момент владеет квартирой. При продаже квартиры бывшие хозяева какое-то время живут в проданной квартире, поэтому при демонстрации квартиры ничто не указывает на то, что квартира уже продана, и это дает возможность для совершения мошенничества.
Проблема у покупателя может возникнуть и при передаче денег, несмотря на использование банковских ячеек. Самое пристальное внимание нужно обратить на момент закладки денег в ячейку, поскольку случается, что в банковской ячейке вместо денег обнаруживается «кукла». В Москве на сегодняшний день существует всего два банка, которые делают опись вложения, все остальные лишь гарантируют, что ячейка не будет вскрыта. Мошенники могут обмануть банк и другим способом - когда предоставляют поддельный «зарегистрированный» договор (по соглашению с банком, ячейка открывается тогда, когда продавец предъявляет зарегистрированный договор купли-продажи, однако подлинность документа банк проверять отнюдь не обязан).
Некоторые риелторские фирмы делают свой бизнес исключительно на просмотрах квартир. Клиент платит небольшую сумму лишь за показ жилья. А вот когда ему нравится квартира, риелторы-мошенники затягивают время, а затем сообщают, что квартиру купили или назначают более высокую цену, что полностью меняет настрой покупателя.
А вот самая популярная афера - признание сделки недействительной. Мошенники составляют такой договор, что в суде его легко признают недействительным, тем более что можно и с судьей обо всем «договориться». И происходит двусторонняя реституция, когда каждая сторона получает то, что имела до сделки. Продавец – назад свою квартиру, покупатель - деньги, а мошенник - разницу между реальной суммой и той, которая указана в договоре (ведь ни для кого не секрет, что она в таких случаях на порядок меньше). Избежать подобной ситуации можно, только если в договоре была указана полная стоимость, но тогда и попасть в лапы мошенников сложнее.
Хоть риелторы и убеждают не заниматься сделкой лично, а пригласить специалиста, однако для безопасности и экономии денег лучше самому вникнуть во все тонкости и потратить время на проверку, поскольку частенько маклеры, представляющие интересы продавца, устраивают аукцион среди покупателей, выбирая для совершения сделки того, кто предложит большую цену. При этом нужно понимать, что риелтор действует за спиной продавца, договариваясь с покупателем о дополнительном вознаграждении в свой карман.
Нередки случаи, когда риелторы не проверяют или не до конца проверяют документы по прописке жильцов, правам на недвижимость и на ее продажу, а вам говорят, что все сделали за ваши 300-400 тыс. рублей. В результате в самый неподходящий для покупателя момент появляются лица, имеющие полное право на уже ставшую вашей квартиру. Кроме прочего, риелторы, работая под вывеской известного агентства, подчас действуют за спиной у руководства, пользуясь общей базой. Но оно и понятно – ведь риелтор получает лишь процент с продаж – никакого оклада у него и в помине нет.
Помните и о том, что стоит воздержаться от покупки квартиры, за которой числятся судебные решения или сомнительные наследники, либо если срок вступления продавца в наследство выше шести месяцев.
Сегодня все агентства недвижимости предлагают проверку юридической чистоты квартиры, говоря, что именно поэтому их процент за последние годы вырос аж в 10 раз. Если они говорят, что квартира чистая, то это подразумевает, что нет юридических препятствий для проведения сделки, право собственности не ограничено дополнительными сложностями и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки или признания ее недействительной. Но, понятно, что все так красиво только на бумаге. Никакой ответственности, если потом «вылезет» что-то не то, связанное с купленной вами квартирой, они не понесут.
Так как же риелтор проверяет юридическую чистоту? Куда-то ходит, шлет запросы? Да нет, конечно, это вы для своей квартиры готовы на такие жертвы, а у него таких, как вы - вагон и маленькая тележка. Итак, что же он делает и что вполне можете сделать вы: обычно достаточно просто внимательно прочитать документы, подготовленные для совершения сделки, в них есть вся необходимая для вас информация. И любая проверка сводится лишь к установке подлинности этих самых документов (запрос в Регпалату является основным) и их правильному чтению. Преимущество риелтора лишь в том, что он на этом собаку съел, если он, конечно, не новичок и знает, на что именно нужно обратить внимание.
Вся история интересующей вас квартиры содержится в домовой книге и в ЕГРП. На сегодня единственный надежный способ проверки — выписка из ЕГРП, либо — справка из Городского бюро недвижимости. Из этих документов можно узнать о составе собственников квартиры, а также — не находится ли она под арестом или обременением.
С 1998 года права на недвижимость и сделки с ним регистрируют в ЕГРП. А вот до этой даты оформление сделок с недвижимостью происходило по-иному, через БТИ и Городское бюро недвижимости. То есть, если квартира куплена до этого срока, у продавца нет свидетельства о собственности, а есть лишь зарегистрированный договор купли-продажи.
Поэтому, если сделка зарегистрирована после этой даты, берите выписку из ЕГРП. Если же права на недвижимость возникли до 31.01.1998 года, то нужно обращаться в Городское бюро недвижимости.
Итак, если вам понравилась квартира, попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Обратите внимание на срок выдачи выписки. Она должна быть «свежей». То есть продавец получил выписку и сразу же предъявил ее покупателю для ознакомления, поскольку чем свежее выписка, тем актуальнее информация.
Если у продавца нет выписки, ее можно получить самим. Сделать это просто, при этом потребуется минимум документов и денег. Если вы заказываете выписку как физическое лицо, то необходим документ, удостоверяющий личность, и документ об оплате.
А вот юридическому лицу для этого нужно больше документов, а именно — устав, учредительный договор, свидетельства о регистрации, доверенность и документ об оплате. Кстати, именно поэтому добросовестные риелторы просят такие выписки как частные лица.
Выписка из ЕГРП, которая предоставляется любому обратившемуся, содержит следующие данные:
- название органа, который осуществил государственную регистрацию прав;
- дату подписания выписки и ее исходящий номер;
- кадастровый номер объекта;
- назначение объекта недвижимости;
- его площадь;
- местоположение;
- данные о правообладателе;
- вид права;
- обременения права, сроки на которые они установлены, а также сведения о лицах, в пользу которых они установлены;
- ФИО лица, обратившегося за выпиской.
Еще раз вернемся к рискам при покупке квартиры. Если вы покупаете квартиру в новостройке, то свидетельства о праве собственности нет, а есть договор, который и перепродается. Если это договор долевого участия, он полностью защищает интересы покупателя и гарантирует, что его права на эту недвижимость будут зарегистрированы в Государственном реестре.
Любой другой договор представляет собой ту или иную обходную схему долевого участия, и в этом случае на юридическую чистоту сделки нужно обратить самое пристальное внимание. Покупка любой такой квартиры на этапе незавершенного строительства дело очень рискованное.
Обычно по схемам квартиры продаются не напрямую от застройщика, а через посредника. Это может быть аффилированная с застройщиком фирма или независимое юридическое лицо, которое купило в свое время у застройщика оптом часть квартир на этапе строительства, чтобы потом выгодно для себя их продать.
Иметь дело с юридическим лицом очень рискованно, поскольку не известны его отношения с застройщиком – полностью ли он рассчитался за квартиры или еще должен и сколько именно. Если не рассчитался, то застройщик может расторгнуть договор и получить назад свои квартиры. А эти квартиры в свою очередь могут быть снова проданы. Так и появляются «сдвоенные» продажи, когда одну и ту же квартиру продают дважды.
Это традиционная и часто используемая схема, поэтому покупатель должен восстановить всю цепочку – от застройщика до юрлица, которое продает квартиру, и понять суть взаимоотношений между застройщиком и компанией-продавцом. Это весьма долго и муторно.
На вторичном рынке есть свои риски, один из основных – оспаривание прав на квартиру. Это случается:
- при возникновении споров между наследниками или при разделе имущества между супругами;
- при признании недееспособным продавца квартиры, который оказался наркоманом, алкоголиком или душевнобольным;
- при появлении временно выписанного из квартиры на срок отбывания наказания осужденного;
- если появляется пропавший член семьи, прописанный в квартире.
Никто не может гарантировать, что кто-то из отсутствующих членов семьи не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такое случается регулярно. Люди сидят в тюрьме, а потом выходят и заявляют о своих правах. Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий, вы идете на весомый риск.
В зоне риска находится также недвижимость, в которой прописаны несовершеннолетние или престарелые, иногда не понимающие значения своих действий.
Если вам понравилась квартира на «вторичке», то, помимо свидетельства о собственности, надо просить у собственника выписку из ЕГРП обо всех сделках, совершенных в отношении данной квартиры.
В этой выписке будет отражена вся история квартиры, начиная с 1998 года, и этого вполне достаточно. Если в истории квартиры наличествуют какие-то споры, обратите внимание, сколько лет прошло с момента их возникновения.
По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными - три года. Однако, если все-таки есть споры, возникшие за последние три года, просите собственника показать судебное решение, исходя из которого можно окончательно понять насколько правомерно владение данной квартирой. Если же судебное решение пока не вынесено, не стоит идти на сделку.
Недвижимость из старого жилого фонда часто не числится в ЕГРП. Если такой квартиры не значится в реестре, из этого следует, что после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, и такая квартира идеальна с юридической точки зрения. Покупателю нужно всего лишь подать запрос в департамент жилищной политики, больше ничего делать не придется.
Что должно покупателя насторожить при осуществлении сделки? Во-первых, если квартира была завещана по наследству или подарена, при этом ее новый собственник не является родственником предыдущего собственника, после чего новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать.
Во-вторых, еще одним фактором риска является ситуация, при которой квартира неоднократно переходила из рук в руки (это сразу должно быть видно из выписки ЕГРП). Есть вероятность, что сделки по этой недвижимости были «грязными» и добросовестного покупателя пытаются попросту подставить.
Самые большие «сюрпризы» таит в себе вероятная недееспособность собственника. Если продавец через некоторое время после совершения сделки признается недееспособным, это позволяет ему оспаривать свои действия. Если в суде будет доказано, что собственник не понимал значения своих действий, сделка купли-продажи может быть оспорена. На рынке полно «черных риелторов», которые именно на таких случаях и зарабатывают. При этом покупателю вряд ли поможет даже справка о психическом состоянии продавца, которая подтвердит, что на момент заключения сделки человек был абсолютно здоров. Раскусить таких моешнников практически невозможно, так как эти аферисты обычно очень тщательно готовятся к «кидку».
