Черногорский «гоп-стоп», или Как обманывают братья-славяне
За последние 10 лет в рейтинг самых популярных стран у россиян по приобретению недвижимости попала и крепко заняла свои позиции Черногория. Если раньше на рынке недвижимости Черногории преобладали сербы, англичане, хорваты и россияне, то сегодня больше доминируют местные и русские инвесторы.
Это неудивительно, ведь Черногория - красивейшая страна с чистым воздухом, теплым морем, величественными горами, девственными лесами, многовековой историей и превосходной кухней. Кулинарные традиции этого балканского государства – отдельная тема для разговора.
Индустриальных районов в стране практически не существует, так как для любых производств действуют строгие экологические правила (но и экономика страны не на том уровне, при котором развита тяжелая, да и легкая промышленность не кустарного характера). Вместе с тем, Черногория – православная и славянская страна с богатейшим культурным наследием, выгодно расположенная в центре Европы, исторически и культурно близкая к России.
К тому же, это государство, имеющее прямое круглогодичное авиасообщение с Москвой, Санкт-Петербургом, Екатеринбургом, с безвизовым режимом и отсутствием ограничений на приобретение недвижимости для россиян. Все эти факторы делают Монтенегро (второе официальное название государства) крайне привлекательным для наших соотечественников в качестве долгосрочного и среднесрочного капиталовложения.
Отметим, что с 2010 года законодательство Черногории разрешает покупку и оформление земельных участков иностранным гражданам. А еще Черногория – единственная из всех стран Восточной Европы, где евро является официальной государственной валютой. Не стоит забывать и о том, что страна находится в преддверии вхождения в Евросоюз.
По прогнозам, Черногория должна вступить в ЕС до 2015 года. Еще одним приятным плюсом в пользу покупки недвижимости является право быть резидентом Монтенегро при владении недвижимым имуществом в данном государстве. Местные законы сформулированы таким образом, что, купив недвижимость и автоматически получив вид на жительство сроком на год, можно рассчитывать в дальнейшем на свободное получение гражданства. Пожалуй, кроме Кипра, не одно государство Европы не дает такого права.
Еще один из весомых плюсов в пользу Черногории – прогнозы по удорожанию недвижимости. Местные аналитики указывают на возможный рост стоимости 1 кв. м жилья до 5000–6000 евро в ближайшие 3-4 года. Правда, данный прогноз может быть весьма гиперболизирован.
Пожалуй, плюсы приобретения собственности в Черногории закончились. Кто-то удивится, сказав: «Разве мало?!» Но мы еще не говорили про минусы…
Начнем, пожалуй, с наименее травмирующих психику – с климата. В большинстве проспектов о Черногории вы прочтете устоявшееся словосочетание – «благоприятный климат», но что за этой формулировкой стоит – субъективное представление о погодных условиях.
Чаще всего Черногорию, ее побережье посещают летом, о том, какие погоды стоят здесь в остальное время года - мало кто имеет представление. Осень, зима и ранняя весна в Монтенегро очень влажные. Питерская мокрая зима вам покажется сухой, по сравнению с Черногорской. Дело не в наличии моря – в Греции морей предостаточно, но влажно только в Салониках. Большое количество осадков и сырость сами по себе не опасны, многие ведь приобретают жилье для летнего времяпровождения. Но, если внимательно присмотреться к данной проблеме, то она оказывается весьма серьезной. Поговорив с незаинтересованными хозяевами домиков, станет ясно, что сырость – это большая статья семейного бюджета в разделе «расходы». Капитальный ремонт дома приходиться производить не реже, чем раз в 2-3 года. «Грибок» по всей площади дома, ржавчина, исхудание крыши – все это достаточно затратно ремонтировать так часто. Квартиры тоже страдают, конечно, однако менее масштабно.
Также эту балканскую жемчужину хвалят за чистейшее море, но это - вопрос спорный. Черногорцы или люди, прожившие много лет в Монтенегро, с горечью подтвердят, что существует общая практика слива нечистот в море в черте города. В Адриатику со стороны суши из земли проложено множество труб по сбросу в воду канализационных потоков. В редких случаях, например, в Котороском заливе (в черте города Херцег Нови) трубы выведены за пределы города, однако они все равно идут в море. Думается, это уже не лучшая мотивация для покупки дома в какой-нибудь Будве.
Пройдемся по инфраструктуре. К сожалению, после югославских войн, Черногория как молодое государство на современной политической карте слабо развито. Хотя Монтенегро официальный претендент по вступлению в ЕС, в стране достаточно низкий уровень жизни (если брать общеевропейские показатели). Потенциал развития экономики существует, но пока процесс «буксует». Легкая промышленность, в том числе и продовольственная, работает кустарно – маленькие минифабрики и микроцеха.
Уровень инфраструктуры соотносится с общей картиной формирования экономики, то есть крайне низок. Действительно, летом страна оживает – особенно ее прибрежная зона: с апреля по октябрь проводятся различные фестивали, концерты, тематические недели, но зимой Черногория впадает в спячку. Конечно, в зимний период можно посещать стационарные музеи и выставочные залы, монастыри и замки, но за лет пять вы объездите каждый метр этой маленькой, даже по европейским меркам, страны. По сути, зимой ваша квартира или дом будут простаивать, и никакой прибыли из нее вы точно не получите.
Теперь можно поговорить и об общем положении дел на рынке недвижимости в Черногории. До 2004 года в Монтенегро недвижимость стоила сущие копейки, роскошный особняк 500 кв. метров можно было приобрести за 60 тысяч долларов. Но с 2005 года цены в прибрежной зоне страны выросли в несколько раз. Однако, динамика и до сих пор резко меняется от разных факторов, в том числе и субъективных – ментальных. Ценовой скачок, произошедший в стране за последние пять лет, оценивается в динамике от 70% до 400%.
В апреле прошлого года в Будве цены достигали на новостройки (апартаменты) 4000 евро за квадратный метр. Что касается сегодняшних цен, то они колеблются от 2500 до 4000 евро за квадратный метр - такие цены вам предложат агентства. Совершенно очевидно, что подобный уровень цен совсем не отвечает уровню рынка. «Красная цена» за «квадрат» в Монтенегро, при всех имеющихся плюсах этой страны, составляет порядка 1200 евро. Как можно требовать за метр 4000 евро, если в районе даже нет водопровода?! На территории за Баром, ближе к Ульцину, только сейчас проводят городской водопровод, раньше в каждом доме имелся резервуар для воды. Но таких территорий по Черногории еще немало.
Стоит отметить, что цены на недвижимость в Черногории взвинтили риелторы и... сами русские покупатели. Страна пережила бурный рост цен за счет стихийного ажиотажа среди российских приобретателей недвижимости. Большинство владельцев черногорской недвижимости – русские. По данным компании Suncana Planina, объем сделок с россиянами колеблется на уровне 60–70% от общего объема продаж. Для кого-то это несомненный плюс – быть в кругу своих, но тому, кому по душе отдыхать, не слыша родную речь, такой вариант не понравится. «На вкус и цвет», как говорится.
Конечно, Черногория – непростой регион. За последние несколько лет земля дорожала многократно. Средний уровень удорожания недвижимости сложно оценить, так как начальная цена объекта сильно зависит от мнения конкретного продавца, цена нередко декларируется каждому покупателю индивидуально. В Черногории продавцы не придерживаются рыночной логики ценообразования. Именно поэтому в самой Черногории возможно купить квартиру из расчета 1500 евро за «квадрат».
Иногда всплывают предложения и того ниже – по 600-800 евро за, и это не «кидалово», просто собственник по какой-либо причине решил избавиться от недвижимости. Например, ему показалось, что в его доме живет дух его тещи – для Черногории это нормальная причина для продажи недвижимости. Черногорцы народ впечатлительный и суеверный.
Таким образом, мы подошли к ментальным особенностям черногорского рынка недвижимости. С одной стороны - черногорцы открытый народ, благодаря чему до сих пор можно приехать в Монтенегро и с помощью таксиста купить дом в 10 раз дешевле, чем вы бы это могли сделать, воспользовавшись услугами агентств.
А с другой – черногорцы ловкачи и аферисты, которые благодаря таланту «болтолога» могут продать дом с останками настоящего динозавра в подвале. Доверчивые покупатели из России имеют массу проблем при покупке дома, принимая предложения таксистов, официантов и просто прохожих на улице, представляющихся кумами мэра города или родственниками работников кадастра недвижимости. Если вы рискнули купить дом «с рук», то привлекайте к процессу купли-продажи адвокатов, осуществляющих сопровождение сделки от момента подписания клиентского договора до момента получения свидетельства о собственности. Эта услуга стоит в Черногории максимум 3–5% от стоимости сделки купли продажи. Также отметим, что в Черногории работает система «откатов» на всех уровнях сотрудничества, начиная с адвоката и заканчивая регистрационной, кадастровой палатами и другими вышестоящими органами власти.
Казалось бы, все просто – приехал и купил. Однако есть одно «но». Четкое законодательное регулирование ряда вопросов, касающихся развития и застройки территорий, в Черногории по сей день отсутствует. Принимаются новые генпланы застройки, которые часто не соответствуют тому, что уже построено на той или иной территории. Если на такой земле стоит старое жилье, оно, очевидно, будет сохранено, но это далеко не факт. Если же это новостройка, и она не соответствует генплану, объект недвижимости может быть снесен. Поэтому желательно при покупке объекта убедиться в том, что его строительство полностью согласовано, что он не стоит на так называемой «отторгаемой территории».
Тем не менее, объектов, возводящихся без разрешения на строительство, в стране по-прежнему много. Более того, если раньше голова болела только у владельцев домов, то сейчас волна ликвидации жилья коснулась и квартир. Конечно, вопрос решить можно – ежегодной податью в администрацию муниципалитета: ваш дом, квартиру трогать не будут до поры до времени. До тех пор пока Черногория не вступит в ЕС. Дело в том, что с вступлением Монтенегро в Евросоюз, ряд законов земельного кодекса будет пересмотрен, и в чью пользу – неизвестно.
Да, Черногория – рисковая зона. Здесь не исключены различные форс-мажорные ситуации, как это было с жилым комплексом компании МИРАКС, когда по указу властей сносились последние этажи строений. К слову сказать, квартиры на сносимых этажах уже имели своих владельцев...
В Черногории особо не церемонятся ни с местными жителями, ни с иностранцами. Разница в том, что местных выселяют, а с иностранцев, особенно выходцев из стран СНГ, требуют денежный бонус. Если что-то неправильно построено, могут приехать и попросить убрать. Если не уберешь, то сами снесут и выставят счет на эти работы.
Существует и такая проблема: вы покупаете участок, а потом выясняется, что на нем нельзя возводить никакие строения. Либо на дом все документы в порядке, но построен он на земле, принадлежащей государству.
А еще нужно помнить о том, что степень риска бывает пропорциональна незнанию языка, на котором идет общение между продавцом и покупателем. Наличие переводчика на переговорах очень важно. Как говорилось раннее, в Черногории практикуется непрозрачность взаиморасчетов. И если вы хотите сэкономить на налогах, продавец пойдет на снижение стоимости, но нужно держать ухо востро - уже имеется много схем, при которых такая экономия приводит к возврату недвижимости экс-владельцу.
Вышесказанному хочется подвести итог, наверное, неутешительный. Если покупать землю или недвижимость через агентство, то цена сегодня около 20 000 евро за сотку, квадратный метр - от 2500 евро. Местные риелторы уверяют, что это того стоит. Черногория очень маленькая страна, и число пригодных для строительства участков у моря ограничено прибрежной полосой примерно в 1 км. Поэтому земля на побережье Черногории будет только дорожать. Однако, за озвученную ценовую отметку можно подобрать приличные варианты в Западной Европе – Испания, Италия, Греция, где взаиморасчеты прозрачны, а государство имеет четкое законодательство и внятные взаимоотношения с инвесторами. Купить недвижимость с рук возможно, но очень рискованно, т.к. в этой веселой стране даже адвокаты сотрудничают с аферистами.
Поэтому недвижимость в востребованном или перспективном районе, близко к морю, на возвышении и с панорамными видами все еще можно считать хорошим вложением. Строительство для себя вряд ли даст возможность выгадать в цене. Покупка больших участков и строительство для последующей продажи или сдачи в аренду уже не интересна и опять-таки рискованна. Сегодня недвижимость в Черногории покупают вполне обеспеченные люди не с целью спекуляции, а просто потому, что являются поклонниками этой страны.
Комментарии читателей Оставить комментарий