Немногие застройщики рискуют строить жилье дальше 15 километров от Москвы

В Москве остается все меньше мест, где возможна комплексная застройка

Именно по этой причине Московская область на сегодняшний момент является одним из самых привлекательных субъектов в России для девелоперских проектов - из-за высокой стоимости квадратного метра, наличия привлекательных стройплощадок, заинтересованности глав местных администрации и, что немаловажно, близости к главному мегаполису страны, пишет портал riarealty.ru. Но участники рынка недвижимости практически единогласно считают, что для комплексного освоения территорий подходят лишь земли, которые удалены от МКАД не более чем на 15 км. Остальная территория тоже, надо сказать, занимает немаленькую площадь, но туда крупные застройщики все-таки пока не спешат внедряться.

РИА «Новости» опросило экспертов рынка по поводу того, какие именно направления Московской области в настоящее время наиболее привлекательны для освоения и в каких районах сейчас ведется масштабное строительство жилья.

Надо сказать, что Подмосковье уже несколько лет - лидер по объемам ввода жилья в РФ. Росстат сообщает следующие данные: в период за январь-сентябрь 2011 года ввод жилья в МО составил 10,3% от общего показателя ввода жилья по России и достиг почти 3,5 млн кв. м. Как заверяют активные участники рынка, приблизительно 80% возводимого многоэтажного жилья расположено в самом ближнем Подмосковье, примерно на расстоянии до 15 км от МКАД. Основную массу этих проектов составляют микрорайоны общей площадью от 70 000 до 500 000 кв. м жилья, пишет РИА «Новости». Генеральный директор «Мортон-Инвест» Антон Скорик говорит, что в этом году из всех предложенных подмосковных новостроек 78% приходится на долю комплексной застройки: там вместе с возведением многоэтажного жилья идет формирование социальной инфраструктуры. «Такие микрорайоны являются лидерами спроса. Они обеспечивают более высокое качество жизни и более комфортную цену за счет крупных объемов строительства. Соответственно, для застройщиков этот формат является перспективным», - комментирует г-н Скорик политику подмосковных застройщиков.

Эксперты рынка недвижимости называют самые активные районы комплексной застройки: это Балашиха, Химки, Долгопрудный, Лобня, Мытищи, Королев, Ивантеевка, Щелково, Железнодорожный, Реутов, Люберцы, Видное, Домодедово, Подольск, Одинцово, Московский, Красногорск, Апрелевка. Как сообщает компания «Бест-Новострой», на настоящий момент в радиусе 30 км от Москвы реализуются около 600 новостроек, а общий объем первичного рынка многоэтажек в МО, по информации «Миэль-Новостройки», составляют приблизительно 800 объектов. Председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова приводит следующую статистику: «Если исходить из средних величин по рынку, то в 2011 году приблизительный объем выхода площадей в ближнем Подмосковье может составить около 2,4 млн кв. м, а в дальнем Подмосковье - около 600 000 кв. м».

Планы у застройщиков на будущий 2012 год не менее глобальны: на настоящий момент трое из опрошенных РИА «Новости» крупных девелоперов заявили о своих намерениях в самое ближайшее время приступить к строительству многоэтажных жилых домов на площади почти 2,5 млн кв. м. Так, ГК «Мортон» планирует вывести объекты на 1 млн кв. м, «СУ-155» собирается построить жилье в Домодедовском районе на 500 000 кв. м, ГК «Жилищный капитал» объявил о строительстве 500 000 кв. м в Одинцово, 300 000 кв. м в Можайском районе и 154 000 кв. м в подмосковных Химках. Более того, риелторская компания «Бест-Новострой» добавила к этому списку еще 500 000 кв. м жилья, которое планируется построить в районе Ватутинки по Калужскому шоссе.

При выборе той или иной строительной площадки и объявлении ценников девелоперы очень тщательно вымеряют объем потенциально вводимого жилья, который можно стабильно реализовывать. В этом пункте очень важно учитывать стоимость квадратного метра у конкурентных компаний и уровень платежеспособности населения, рассказывает генеральный директор «Мортон-Инвест» Антон Скорик. Эксперты считают, что около 60% покупателей квартир в новостройках ближайшего Подмосковья составляют жители столицы, которые ежедневно ездят на работу в Москву. «Именно они формируют спрос на объекты в радиусе до 15 км от Москвы, а доля жителей Подмосковья составляет до 35%, причем это - не только жители того района, где строится объект», - говорит г-н Скорик. В то же время вице-президент, директор дирекции по МО ГК «ПИК» Даромир Обуханич считает, что платежеспособность населения дальнего Подмосковья не позволяет обеспечить высокий спрос по тем ценам, которые предлагаются застройщиками. Эксперт говорит, что, к примеру, в одной из новостроек, которая расположена в Талдоме, в месяц продается всего одна квартира, в то же время вся прибыль уходит на содержание этого дома. Это говорит о том, что количество жителей, способных купить недвижимость в данной новостройке (по ипотеке и за наличные), слишком мало.

С коллегой соглашается председатель совета директоров ГК «МИЦ» Андрей Рябинский, который считает, что привлечь реальных клиентов в дальнее Подмосковье можно только очень низкими ценами. Но ведь в любом случае себестоимость строительства от этого не изменится. Так что в сложившихся условиях основное развитие рынка новостроек в МО идет в сторону увеличения строительства проектов экономичного жилья, отмечает Доброхотова из «Бест-Новострой». Кроме того, эксперты говорят, что в ближнем Подмосковье цены растут более высокими темпами, чем в дальних городах Московской области: это обстоятельство связано с более активным спросом на квартиры. Компания «Миэль-Новостройки» отмечает, что на ценообразование повлияло и расширение границ Москвы: так, рост цен в МО с начала текущего 2011 года составил в среднем 7%, а в проектах на территории «новой» Москвы только с июля цены выросли от 5 до 10%. На сегодняшний день средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек Московской области сегодня составляет порядка 65 000 руб., а средняя стоимость квадратного метра на присоединяемых территориях - 70 000 руб., рассказывает гендиректор компании «Миэль-Новостройки»Мария Литинецкая. Кроме того, участки под строительство в столице часто предлагаются с самыми разными обременениями и ограничениями, устранение которых обычно требует значительных временных и денежных ресурсов. Так что в Московской области строить намного проще: там есть обширный земельный фонд, где нет обременений и ограничений, говорит г-жа Литинецкая.

Но в то же время есть и проблемы. РИА «Новости» пишет, что свободные территории в «чистом поле» привлекают немногих: там необходимо создавать с нуля инженерную и социально-бытовую инфраструктуру. «Существующая инфраструктура, к которой можно «привязать» проект и снять определенную долю обременений с застройщика, существенно повышает ликвидность площадки, поясняет Литинецкая. Позволить себе комплексное освоение территорий в «чистом поле» или дальнем Подмосковье могут немногие крупные девелоперы. Например, «СУ-155» позволяет застраивать Чехов и Серпухов собственная производственно-техническая база - четыре подмосковных завода. По словам представителя пресс-службы «СУ-155», компания в состоянии возводить автономные микрорайоны со своей инфраструктурой, это убирает целый ряд ограничений при выборе стройплощадок», пишет агентство. Кроме того, застройщики обращают пристальное внимание на транспортную инфраструктуру и сети, которые являются одной из самых расходных статей в бюджете проекта. Все дело в том, что транспортная доступность на автомобиле имеет решающее значение при выборе дома у 37% покупателей, а близость к железнодорожной станции важна для 34%. Даромир Обуханич уверяет, что если участок под застройку слишком удален от МКАД, то большие затраты понадобятся на магистральные сети. «Комплексная застройка тянет за собой всю инфраструктуру, затраты на которую порой составляют до 40-45% от инвестиций в проект», - говорит эксперт. Конечно, в этом случае помогла бы некая взвешенная кооперация между девелоперами, но, к сожалению, в части строительства транспортной инфраструктуры или обеспечения района сетями такой практики между ними нет.