Двойная продажа: лучше учиться на чужих ошибках
Как выясняется, это не так: все еще бывают случаи, когда сделка может быть сорвана, причем не всегда по вине риелторов. К примеру, несколько лет назад в Санкт-Петербурге был следующий инцидент: произошла двойная продажа, сделка по продаже квартиры проводилась при помощи известного агентства недвижимости, все шло хорошо, и все же исход был печальным, причем пострадали все участники сделки. Как же не попасть в подобную ситуацию? Портал о недвижимости Северной столицы www.bpn.ru рассказывает о том, что и как делать. Но для начала расскажем подробности питерской истории о двойной продаже.
Собственник квартиры некто З. решил продать свою недвижимость, нашел покупательницу Ч., с которой и был заключен предварительный договор. При этом гражданка Ч. жила в Новороссийске и собиралась как раз переехать в Петербург после приобретения квартиры. Процесс покупки сопровождало упомянутое выше известное в городе агентство, сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, его заверил нотариус, и продавец З. получил задаток в размере тысячи долларов. На тот момент стоимость этой однокомнатной квартиры составляла 82000 долларов. По идее сделка должны была благополучно разрешиться, но рекламу квартиры почему-то не сняли, и через некоторое время к продавцу З. (который уже получил задаток) обратился еще один заинтересованный потенциальный покупатель Б., который очень хотел приобрести данную квартиру и предложил за нее уже 85000 долларов. Согласитесь, при любом подсчете продавец оставался в выигрыше: если вернуть первому покупателю из Новороссийска Ч. уже полученный задаток (пусть даже в двойном размере). И в результате не очень порядочный продавец З. заключил (уже без задатка) договор купли-продажи со вторым, более выгодным, покупателем – Б.
Но и на этом «аппетиты» продавца не уменьшились: он являлся собственником продаваемой квартиры менее трех лет, и, естественно, его волновал вопрос – как же в документах показать сумму сделки и при этом не выплачивать подоходный налог. Портал www.bpn.ru пишет: «Добрый» нотариус дал совет написать условие о том, что расчет по сделке будет произведен в течение десяти лет после регистрации договора. Задумка хитрая, ведь тогда налог платить не нужно. «Вы же ничем не рискуете, – говорил нотариус. – Ваши деньги лежат в банковской ячейке, и вы получите к ней самостоятельный доступ после регистрации договора». Действительно, чаще всего у нас так и делают. Но возник один нюанс. Продавец умолял покупателя выдать ему на руки $50 тысяч из всей суммы до регистрации права собственности. А взамен он предлагал передать квартиру, то есть дать возможность заселиться в течение 3-х дней». Гражданка Б., уже подписавшая договор купли-продажи, спокойно на это согласилась. Так что в результате из документов у покупательницы квартиры на руках был не только нотариальный договор купли-продажи, но и нотариальная расписка о том, что продавец получил до регистрации права собственности 50 из 85 тысяч долларов. Действительно, продавец З., как и обещал, передал ей квартиру, куда она благополучно заселилась вместе со своим маленьким ребенком. И все было бы прекрасно, но – регистрация так и не была произведена.
Причем по причине того, что непорядочный продавец З. попросил Федеральную регистрационную службу (ФРС) приостановить процесс регистрации. И все бы ничего, но здесь появляется третий герой «пьесы» - гражданка Ч. из Новороссийска, которая, как вы помните, прежде выплатила продавцу задаток. Как выяснилось, она наложила на квартиру арест и пошла на этот шаг потому, что продавец З. в тот самый день, когда подписал договор купли-продажи со второй покупательницей Б., дал в Новороссийск телеграмму, в которой сообщил, что с его стороны документы для подписания договора готовы и Ч. может спокойно приехать в Санкт-Петербург для завершения сделки. Как мы помним, эта покупательница выходила на сделку с помощью агентства недвижимости. Естественно, риелторы из компании перед предстоящей сделкой взяли выписку из ЕГРП, чтобы проверить отсутствие прав на приобретаемую квартиру. И именно из нее они узнали, что на регистрацию уже поступили документы по купле-продаже этой же самой квартиры – от продавца и совершенно другого покупателя. Сотрудники агентства сразу же поняли, что продавец З. попросту «вешает им на уши лапшу», и с их помощью Ч. Из Новороссийска обратилась в суд с иском о понуждении нечистоплотного продавца заключить договор купли-продажи именно с ней, так как у нее на руках уже есть предварительный договор. После этого иска суд и наложил арест на продаваемое жилье.
И вот итог двойной продажи: гражданка Б., мать-одиночка, уже въехавшая в квартиру, так и не получила официальную бумагу о регистрации права собственности, а новороссийская покупательница Ч., не въехавшая вообще никуда, но еще совсем недавно уверенная, что вот-вот станет собственницей жилья, не получила вообще ничего. Правда, продавец вернул ей задаток в двойном размере, что было нетрудно, ведь он в любом случае оставался «в плюсе». В результате состоялась двойная продажа. Такие ситуации часто происходят на первичном рынке, когда застройщик продает объект недвижимости одному покупателю, подрядчик продает другому и т. д. Но оказывается, такое возможно и на вторичном рынке. Если рассматривать рассказанную историю, то, конечно, продавец поступил просто низко: ведь и покупательница из Новороссийска, и мать-одиночка были уверены, что приобрели квартиру для себя. Но и это еще не конец! Пока первая покупательница судилась с продавцом З., вторая Б., въехавшая в квартиру, но так и не получившая документы о праве собственности и уже отдавшая мошеннику 50000 долларов, подала свой иск – о признании себя собственником. Как вы помните, несколько лет назад цены на квартиры росли как на дрожжах и каждая квартира была на вес золота. Надо сказать, что продавец З. не просто так просил дать ему 50 тысяч наличными сразу же на руки – он собирался быстро приобрести другую квартиру. Но пока шли все эти судебные тяжбы, цены на недвижимость взлетели еще больше. В результате З. начал предъявлять требования покупательнице Б. о том, что она должна «додать» ему не оставшиеся 35 тысяч долларов (они все это время так и лежали в банковской ячейке), а больше. Само собой, Б. совершенно справедливо посчитала, что она не должна платить больше лишь потому, что продавец вел двойную игру.
В результате началась очередная судебная тяжба, которую продавец З. затягивал всеми возможными способами: он то подавал встречный иск о расторжении договора купли-продажи и выселении Б. из квартиры, то не мог прийти на заседание, так как у него ломалась рука, нога, то брал справки, что лежит в больнице, то менял своих юристов и представителей (за все время судов он сменил их семь – по этой причине ровно столько же раз переносились и заседания). Дальше события развивались, как в криминальном триллере. «Уже почти владелица квартиры» Б. начала искать защиту от мошенника-продавца: на тот момент специалисты из «Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости» (КЦДС) нашли в условиях договора на банковскую ячейку возможность для нее забрать свои оставшиеся 35 тысяч долларов. Естественно, женщина их забрала, но легкомысленно оставила их в спорной квартире, в которой пока проживала. Через некоторое время продавец, который все никак не успокаивался, вызвал МЧС и взломал замки на дверях в отсутствие не сложившейся новой собственницы. Как ни странно, но по какой-то причине сотрудники МЧС пошли на вскрытие квартиры, несмотря на то, что она находилась под арестом: ведь им показали бумаги о праве собственности, а это значит, что можно ломать замки. Так что многострадальная мать-одиночка Б., которая так и не стала хозяйкой жилья, не могла защититься от продавца даже при помощи замков и запоров – ведь право собственности в нашей стране сильнее! В результате продавец и оставшийся собственником З. завладел и квартирой (хотя юридически она и так его), и в том числе и всем имуществом Б. «Был жаркий день июля. Она ушла на работу в легкой блузке и короткой юбке. А вечером попасть в дом уже не смогла – ключи к замкам не подошли», - пишет портал www.bpn.ru.
Конечно, в конце концов гражданка Б. через суды и тяжбы с трудом, но добилась признания своего права собственности (правда, это было уже через два года после заключения первой сделки!), и мошеннику З. пришлось расстаться со своей бывшей недвижимостью и сняться с регистрационного учета. Но при этом, когда новая хозяйка вместе с судебными приставами пришла получить свою квартиру, то обнаружила, что из жилища исчезли все ее дорогостоящие вещи и, естественно, деньги – те самые 35000 долларов. Да, в итоге Б. хотя и отстояла право на свое жилье, но утратила все имущество и деньги, а новороссийская покупательница Ч., хотя и получила задаток в двойном размере, но все же осталась без квартиры (учитывая, что цены очень быстро росли и приобрести недвижимость можно было очень задорого). Если говорить о моральных издержках, то они и вовсе не поддаются расчету, учитывая, что пережить это все пришлось матери-одиночке.
«С целью ухода от уплаты НДФЛ (13% от полученных средств) продавец убедил покупателя подписать договор о выплате денег в течение 10 лет. Он предполагал, что спустя 10 лет про него налоговые органы забудут, - пишет www.bpn.ru. - Второй неприличный поступок З.: он взял на себя обязательства, которые не был готов или не желал выполнять. Если гражданин заключает предварительный договор на продажу квартиры, а потом продает ее другому лицу – это не что иное, как мошенничество». Хитрец попросту надеялся, что сделка с Б. пройдет быстро, и новороссийская покупательница не успеет ничего предпринять. Возможно, сама она бы и не успела, но сопровождающее ее агентство сработало быстро. И сейчас, резюмируя, можно сказать, что, заключив предварительный договор, она поступила очень правильно: либо она получает свой задаток в двойном размере, либо ей передают квартиру. Так что хотя удвоенный задаток она получила. Вполне возможно, если бы женщина боролась до конца, то, возможно, смогла бы отсудить свое право на заключение договора купли-продажи. А вот вторая покупательница Б. ошиблась сразу два раза: во-первых, ей не нужно было отдавать деньги раньше получения документов о регистрации права собственности. И, главное, не нужно было въезжать в квартиру до регистрации права собственности.
Как объясняет Бюллетень недвижимости Санкт-Петербурга, договор купли-продажи и переход права собственности вступают в силу смомента государственной регистрации. И хотя договор купли-продажи может быть подписан, но он не вступает в законную силу до того, как не будет зарегистрирован в регистрационной палате. И нужно помнить, что передача или получение денег по подписанному договору вовсе не означает приобретение или утрату прав собственности. Поэтому самое главное – именно дождаться регистрации права собственности, и тогда такие ситуации с двойными продажами не смогут возникнуть.
Комментарии читателей Оставить комментарий