Эксперты назвали способы покупки квартиры по цене ниже рыночной
«Бесплатный сыр – только в мышеловке». Эту истину знают все, и она как нельзя кстати подходит при покупке недвижимости. Знатоки утверждают, что на этом рынке небольшая цена должна настораживать сразу. И все же возможно приобрести квартиру по цене ниже рыночной. Главное – знать, на что обратить внимание и какие риски могут вас подстерегать.
Как объясняют риелторы, каждый вариант удешевления сделки непосредственно связан с каким-либо риском понести или моральный, или материальный урон, причем он может заметно перевесить планируемую экономию. Но вот останетесь ли вы внакладе или же, напротив, осуществите выгодную сделку, будет зависеть от того, насколько вы информированы, настойчивы, юридически подкованы и удачливы. Как рассказывает эксперт Вадим Горжанкин (группа компаний «Аудит и Право»), самый распространенный способ приобрести квартиру по стоимости ниже рынка – купить ее на «нулевой» стадии строительства дома или на «стадии котлована». Как известно, цена на жилье в новом доме растет в зависимости от стадии его строительной готовности. Так, в среднем по рынку разница между стоимостью готовой новостройки и той, которая продается на стадии нулевого цикла, составляет сразу 20-30%. Конечно, выгода налицо, особенно если у вкладчика есть другое жилье и он в состоянии подождать сдачу дома столько, сколько потребуется.
И все же к решению о покупке жилья на нулевой стадии строительства нужно подходить очень взвешенно, учитывать большое количество факторов, в т. ч. и репутацию застройщика, и количество уже сданных им объектов. Плюс ко всему до сих пор сроки сдачи дома в эксплуатацию могут задерживаться: причем это может случиться как с домом, который только начинают возводить, так и с домом, который готов на 90%.
Управляющий партнер группы компаний «Аудит и Право» Сергей Елин перечисляет самые распространенные нарушения, которые встречаются при заключении договоров при долевом строительстве:
- заключается договор, который не соответствует характеру отношений сторон (так, по закону № 214-ФЗ должен заключаться договор долевого участия, но из-за незнания закона часто вместо этого заключается договор о совместной деятельности (простого товарищества) и т. д.);
- в договоре подменяются важные понятия (подменяются наименования сторон – дольщики, инвесторы, пайщики, вкладчики и т. д.);
- в договор включаются такие условия, которые не соответствуют требованиям действующего законодательства (например, договор может предусматривать, что передача построенной квартиры осуществляется только после заключения заказчиком договора о жилищно-коммунальном обслуживании);
- в договоре отсутствуют условия о сроках передачи уже построенной квартиры;
- не представляется информация об объекте строительства (отсутствует подробное описание квартиры);
- не представляется достоверная информация о застройщике (свидетельство о регистрации, разрешение на строительство, документы, подтверждающие право на земельный участок, и др.).
Для того, чтобы избежать каких-либо рисков, связанных с покупкой недвижимости на начальном этапе строительства, нужно еще до подписания договора долевого участия в строительстве внимательнейшим образом изучить все документы, связанные с объектом строительства, документы на застройщика, условия подписываемого договора, а также проконсультироваться с опытными юристами и дать им прочитать все документы, которые вы собираетесь подписать. Как известно, часто одна запятая может изменить условия договора, не говоря уже о вашей подписи. Помните, что изучать бумаги должен профессиональный юрист, т. к. человеку, не искушенному в юридических вопросах, выявить все риски самостоятельно практически невозможно.
Еще большую опасность и риски для покупателя новостройки на начальном этапе строительства таит в себе заключение договоров, которые не соответствуют ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (№ 214-ФЗ РФ). Нужно помнить о том, что чаще всего подписать такой договор предлагают застройщики, не имеющие возможность оформить все необходимые документы. Все дело в том, что при заключении данных договоров покупатель квартиры не подпадает под защиту норм данного ФЗ РФ, кроме того, данные сделки в дальнейшем могут быть признаны ничтожными. Так что может случиться самое неприятное: и квартиру вы не получите, и возвращения ваших кровных средств будет требовать попросту не с кого.
При условии соблюдения всех перечисленных условий покупатель все равно имеет еще немало возможностей купить жилье по цене ниже рынка. К примеру, можно принять участие в промо-акции, советует гендиректор компании «Verutas» Елена Балабанова. В сфере строительства акции бывают не такими частыми, к тому же они довольно однообразны у разных застройщиков и повторяются из года в год. И, тем не менее, это – неплохой способ сэкономить: к примеру, когда идет акция, в рамках которой 10 кв. м квартиры можно купить по 45 000 руб. при стоимости квадратного метра 65 000 руб. Просуммировав разницу, получаем 200 000 руб. экономии – вполне неплохой результат. Но не нужно забывать о том, что довольно часто акция – это просто способ привлечь нового покупателя громкими заявлениями, а на деле стоимость квартиры никак не ниже обычной. Поэтому для того, чтобы купить квартиру по акции, нужно совершенно точно знать все условия покупки, размещенные в акции. Более того, в ней должна отсутствовать оговорка о том, что акция не является публичной офертой.
Если говорить о вторичном рынке, то и здесь можно изыскать возможности приобрести жилье ниже рыночной цены. К примеру, это может быть покупка доли в квартире. Как объясняет эксперт Вадим Горжанкин, в таких вариантах покупатель в любом случае будет иметь дело с издержками, причем часто не столько финансовыми, сколько психологическими, т. к. в данном случае приходится иметь дело с конкретными жилищными ситуациями конкретных людей. Как известно, часть квартиры (или, по-другому, доля в квартире) стоит приблизительно в два раза меньше, чем ее аналог в деньгах при продаже квартиры целиком, но в таких случаях покупателю приходится иметь дело с сособственниками (часто – бывшими членами одной семьи), которые уже утратили какие-либо возможности договориться по-хорошему. Здесь в ход обычно идут и наговоры, и оскорбления, и скандалы, и невозможность проникнуть в квартиру. Поэтому, если вы хотите существенно сэкономить, придется смириться со всеми подобными моментами.
К примеру, в Москве может продаваться квартира, состоящая из двух долей, которые стоят 2,3 и 2,5 млн руб. соответственно, но зато целиком эта же квартира будет стоить 7 млн. Сергей Селин отмечает: «Идеальным вариантом покупки жилой площади является вариант, когда вы смогли уговорить всех собственников расстаться с долями одновременно. Тогда это – удачная покупка. Но, покупая только часть квартиры, можно стать не счастливым обладателем жилой площади, а таким же несчастным продавцом, как и прежний хозяин». К примеру, если между собственниками не определен порядок пользования квартирой либо не разделены лицевые счета, либо вы не будете иметь возможности прописать к себе даже близких родственников без согласия остальных собственников, либо будете иметь сложности в проведении текущего ремонта мест общего пользования. Во всех этих случаях вы рискуете потратить деньги и на долгие годы поселиться не в отдельной квартире, а в коммуналке».
Комментарии читателей Оставить комментарий