«Серые схемы» отъема жилья

В современных условиях именно квартиры становятся самым лакомым куском для мошенников, и поэтому они постоянно совершенствуют и придумывают все новые схемы отъема недвижимости

Незнание законов населением в свою очередь создает для этого благоприятную почву.

Рассмотрим наиболее часто встречаемые ситуации, которые могут повлечь за собой проблемы с жильем. Об этом расскажет наш постоянный эксперт, руководитель юридической компании «ТАКО» Руслан ЯХУДИН:

1. Новый сосед

Данная схема распространена при захвате коммунальных квартир и квартир, находящихся в долевой собственности.

В этом случае мошенники приобретают долю в квартире для последующего получения всей квартиры или продажи своей доли по завышенной цене. Сама схема заключается в том, что новые соседи вселяются в квартиру на законных основаниях и в последующем начинают создавать конфликтные ситуации, а также чинить препятствия для нормального проживания другим собственникам.

Например, на практике встречаются случаи, когда новый собственник, придя в квартиру, намеренно, в первый же день идет на конфликт, в результате чего постоянно проживающий собственник выгоняет его. Впоследствии у него начинают возникать проблемы. Так как новый сосед располагает документами, подтверждающими право собственности на долю в квартире, он приходит с полицией и поясняет, что его не впускают. В этом случае стражи правопорядка объясняют собственнику, что его действия незаконны и новый сосед снова возвращается в квартиру.

Необходимо также учитывать, что новый собственник доли в квартире вправе сдать свою часть в аренду. Злоупотребляя этим правом, новый сосед буквально создает условия, неприемлемые для жизни в данной квартире другим собственникам. Так, зачастую заселяются асоциальные элементы (алкоголики, наркоманы и др.), которые в свою очередь создают максимальные неудобства для проживания своим соседям. Стоит отметить, что при наличии права на долю в квартире такая доля никоим образом не выделяется документально. Следовательно, соседи начинают также злоупотреблять и этим. Они перемещаются по всей квартире, расставляют свою мебель, раскладывают вещи (и имеют на это полное право!), чем создают дополнительный дискомфорт для остальных жильцов.

Мошенники, действуя в рамках, пусть и на грани, закона, зачастую подстраховываются, снимая на видео любые контакты с добросовестными жильцами. Достаточно даже небольшой угрозы, чтобы мошенник обратился в ближайшее отделение полиции с заявлением. Следовательно, если будет возбуждено уголовное или административное дело, у мошенников появляется дополнительный рычаг для воздействия на соседей. В результате, жить в такой квартире становится невыносимо, и другие собственники вынуждены продавать свои доли по цене ниже рыночной или выкупать долю нового соседа по цене выше рыночной.

Причина таких действий пострадавших собственников в первую очередь кроется в незнании закона. В частности, положения статьи 304 Гражданского кодекса РФ защищают собственника от всяческих нарушений и посягательств на его права. В подобных случаях вы вправе отстаивать свои права в судебном порядке. Кроме того, для того чтобы как-то себя обезопасить в такой ситуации, пострадавший собственник может обратиться в полицию с соответствующим заявлением, а до тех пор пока разногласия не будут устранены, сдать свою долю в аренду.

2. Покупка квартиры без согласия супруга

Если один из супругов продает квартиру без согласия второго супруга(ги), права последнего нарушаются, поскольку при отсутствии брачного договора, предусматривающего договорной режим прав на имущество, такая квартира является объектом совместной собственности супругов. При этом регистрация в квартире только одного супруга в данном случае не имеет значения.

При заключении сделки на отчуждение недвижимого имущества нотариусы обязательно должны требовать согласия супруга(ги), но ведь не все нотариусы соблюдают закон. В случае покупки квартиры без согласия второго супруга такой договор может быть оспорен последним в судебном порядке и в последующем признан недействительным. В этой связи в случае, когда продавцом является лицо, состоящее в браке, необходимо получить от последнего документ, подтверждающий согласие второго супруга на продажу недвижимости.

3. Пристрастие к алкоголю и наркотикам

Жертвами по отъему квартир мошенниками могут стать и лица, злоупотребляющие алкоголем, наркоманы, которые не в состоянии адекватно оценивать действительность и которые чаще всего поддаются на обман из-за нужды в деньгах. В подобных ситуациях мошенники входят в доверие к таким лицам и в последующем путем обмана получают подписи на документах, по которым передаются права на квартиру. Как правило, такие квартиры быстро перепродаются уже добросовестным покупателям, у которых истребовать свою квартиру практически невозможно.

Поэтому в том случае, если ваши близкие страдают алкоголизмом или наркоманией, необходимо признать их ограничено дееспособными, тем самым подстраховав себя от того, что они самостоятельно смогут распорядиться своей долей или имуществом.

4. Быстрый кредит

Показательны также схемы отъема жилья при получении кредита. В этом случае в качестве кредиторов выступают ломбарды, «залоговые центры», другие подобные организации, а также физические лица. При этом обязательным условием заключения кредитного договора, является оформление залога в виде недвижимости. Смысл деятельности мошенников заключается в том, чтобы через высокие проценты и штрафные санкции поставить заемщика перед необходимостью срочной продажи квартиры, являющейся предметом залога. При этом необходимо учитывать, что зачастую сама сумма кредита небольшая, однако начисленные на неё пени и штрафные санкции могут быть значительно выше ее. Поэтому не следует заключать кредитные договоры с частными лицами или ломбардами. Однако если вы все-таки решились заключить такой договор, не соглашайтесь на условия оформления залога в виде собственной недвижимости либо тщательно проверяйте его условия, в том числе права и обязанности сторон, их ответственность, включая суммы штрафных санкций.

5. Гражданский муж (жена)

Многие молодые люди, не состоящие в браке, думают, что если они совместно проживают в квартире, оформленной на них и купленной до знакомства, то их праву собственности ничего не угрожает. Это не так. Дело в том, что если за время совместной жизни гражданские супруги общими усилиями сделали ремонт в квартире, в результате которого она значительно возросла в цене, то такая квартира может быть признана объектом их совместной собственности. То есть «вторая половина» приобретет право собственности на часть вашей квартиры.

Следовательно, если вы до конца не уверены в своей «второй половине», рекомендуется оформлять все расходы на ремонт квартиры на себя (например, путем перечисления денежных средств с вашего лицевого счета, банковской карты). В том случае если вы планируете вступать в брак, можно заключить брачный договор, в котором будут прописаны все спорные условия относительно прав собственности на квартиру, в которой вы проживаете. Вместе с тем необходимо учитывать, что брачный договор вступает в силу лишь с момента регистрации брака. До регистрации брака такой договор не влечет каких-либо правовых последствий для сторон.

В заключение отметим, что собственнику, не связанному со сферой недвижимости, обычно крайне сложно сориентироваться, являются ли действия окружающих вас людей в том или ином случае законными и каким образом обезопасить себя. Приведенные выше схемы отъема жилья дают лишь минимальное представление о том, какие опасности могут подстерегать вас как собственника недвижимости. В любом случае собственник всегда должен действовать разумно и осмотрительно, а в спорных ситуациях целесообразно обращаться за квалифицированной помощью.