Приключения девелоперов в новой реальности или Критерии надежного застройщика

Несмотря на то, что сегодня на рынке первичной недвижимости есть реальный спрос, рано или поздно перед покупателями встанет вопрос: насколько безопасно в текущей ситуации вкладываться в новостройки?

© KM.RU, Александра Воздвиженская

Кризис в России продолжает набирать обороты. Рынок недвижимости как часть общеэкономической системы страны также переживает определенные потрясения. Первичный рынок жилья в кризис наиболее уязвим. Девелоперы уже сегодня пребывают в новой реальности. Означает ли это, что вкладываться в новостройки лучше не стоит? Аналитики компании «Метриум Групп» подготовили прогноз развития первичного рынка недвижимости и выявили ряд критериев, которые станут показателями надежности застройщика в изменившейся реальности.

Современный рынок недвижимости, как и многие другие отрасли российской экономики, находится в серьезной зависимости от такого макроэкономического показателя, как ключевая ставка Центробанка РФ. И повышение ставки в декабре 2014 года сразу на 6,5 процентных пунктов до уровня 17% годовых девелоперы, риелторы и конечные покупатели до сих пор вспоминают с содроганием. В январе текущего года финансовый регулятор внезапно откатил ставку на 2 п.п. до 15% годовых, но, по мнению аналитиков компании «Метриум Групп», эта мера не окажет существенного позитивного влияния на рынок.

«После повышения ключевой ставки до 17% годовых почти все российские банки взвинтили ставки по ипотеке до запретительного уровня 18-20% годовых, а в ряде кредитных организаций – до 27-35%, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – И снижение ключевой ставки до 15% годовых не особо повлияло на ситуацию. Сегодня под более или менее адекватный процент кредит на покупку жилья можно взять только в двух госбанках – Сбербанке РФ и ВТБ24».

Отсутствие доступной ипотеки фактически грозит остановкой всему рынку недвижимости. За последние несколько лет доля ипотечного кредитования на первичном рынке достигла очень высокого уровня – в среднем около 40%, а в зависимости от проекта этот показатель в 2014 году мог составлять 70% и более. В условиях растущей инфляции, снижения реальных доходов населения и общей нервозности на рынке без ипотеки продажи в новостройках упадут в несколько раз. В свою очередь это повлечет за собой сокращение финансового потока от дольщиков, за счет которого сегодня возводится большинство новостроек. «Без денежной подпитки многие проекты окажутся на грани заморозки - девелоперы не смогут финансировать строительство и отвечать по своим обязательствам перед банками», - комментирует Мария Литинецкая.

При этом девелоперы сами оказались в очень непростой ситуации. «Если при ключевой ставке 10,5% годовых наиболее надежные застройщики могли претендовать на получение кредита под 12% годовых, а «средние» - под 14-15% годовых, то при новой ключевой ставке целесообразность привлечения банковского финансирования оказалась довольно сомнительной – от 22% годовых в госбанках и до 25-27% годовых в частных банках», - рассказывает Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation.

Отсутствие ипотеки для «физиков» и невозможность привлечения фондирования для девелоперов создают ситуацию, в которой велика вероятность появления новой волны обманутых дольщиков. В российском правительстве эту опасность прекрасно понимают, поэтому субсидирование ипотеки является одним из пунктов антикризисной программы. Предполагается, что покупатели квартир в новостройках смогут получить кредит на покупку жилья под 13% годовых. На реализацию этой меры из федерального бюджета будет выделено 20 млрд рублей. Эксперты Министерства экономического развития рассчитали, что этой суммы хватит на выдачу субсидированных ипотечных кредитов на общую сумму примерно 400 млрд рублей. Это в 4 с лишним раза меньше, чем было выдано ипотеки за весь 2014 год.

«Впрочем, уже сейчас ясно, что субсидирование ипотеки не станет спасением для рынка, - говорит Мария Литинецкая. – Вероятнее всего, на льготных условиях оформить кредит смогут далеко не все. Чиновники хотят ограничить круг заемщиков, в него попадут только наиболее нуждающиеся социальные группы населения. Учитывая тот факт, что именно эти слои населения в кризис страдают сильнее других, будет ли у них возможность брать ипотеку даже под 13% годовых – большой вопрос».

Без субсидий у ипотечных покупателей остается только два варианта – Сбербанк и ВТБ24, где сегодня при соблюдении ряда условий можно получить ставку в районе 13-15% годовых. Но и здесь все не так просто. «По нашей информации, Сбербанк пересмотрел свою политику аккредитации новостроек, - говорит Дмитрий Старостин. – Перечень столичных жилых комплексов, где можно получить ипотеку на начальном этапе строительства, был значительно сокращен. Для большинства теперь действует условие – не менее 70% строительной готовности объекта. Минимальные ставки от госбанков можно найти только по единичным проектам, которые кредиторы выделяют как лучшие и потому готовы делать для них спецусловия. Таким образом, отсутствие ипотеки на ранних этапах строительства в сочетании с непосильно высокими ставками по кредитам для застройщиков приведет к тому, что в течение полугода остановится 20-30% действующих строек и до 50% заявленных проектов с согласованной документацией строиться не начнут».

Несмотря на то, что сегодня на рынке первичной недвижимости есть реальный спрос, рано или поздно перед покупателями встанет вопрос: насколько безопасно в текущей ситуации вкладываться в новостройки? В кризис 2008-2009 годов продажи на первичном рынке снизились до минимальных значений из-за страха остаться и без денег, и без жилья. К кризису 2014-2015 рынок подошел в гораздо более устойчивом положении, однако риски все равно существуют.

По мнению аналитиков, в новой реальности покупатели квартир в новостройках должны прежде всего обращать внимание на три фактора:

- наличие проектного финансирования,
- возможность взять ипотеку в госбанке на начальной стадии строительства,
- наличие ипотеки по спецусловиям и минимальными ставками по строящимся объектам.