Квартирному рейдерству — бой

По мнению разработчиков закона, он поставит надежный заслон на пути всех мошеннических схем

Если подписанный Владимиром Путиным 29 декабря 2015 года закон № 391- ФЗ обязывал граждан проводить через нотариуса только сделки купли-продажи долей в квартире или доме, то подписанный им же и вступивший в силу 2 июня 2016 года Федеральный закон № 172-ФЗ обязывает россиян проводить через нотариат в том числе и договоры дарения этих долей (в том числе и оформленных на несовершеннолетних граждан).

По мнению разработчиков закона, он поставит надежный заслон на пути всех мошеннических схем по отчуждению долей и даже микродолей в составе недвижимого имущества, которыми пользуются «квартирными рейдерами». По идее, теперь в их руки не должно попасть и сантиметра чужого жилья без ведома всех собственников имущества. 

Опекунов или законных представителей детей, по задумке разработчиков, новый закон также лишит возможности становиться собственниками долей несовершеннолетних путем, например, договора мены.

Но у представителей риелторского сообщества имеются серьезные опасения в том, что эта инициатива государства станет серьезным осложнением для рядовых граждан.

Развеять сомнение «СП» попросила руководителя юридического отдела Федеральной нотариальной палаты Александра Сагина.

— Насколько сильно усложнит или затянет данный закон проведение сделок с недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности?

— Осложнений и затягиваний не будет, если мы говорим именно о законных процедурах. Раньше иногда в нарушение закона не соблюдались правила направления извещений об использовании преимущественного права покупки, никто этого не проверял, что часто приводило к печальным последствиям.

А сейчас граждане должны будут действовать в соответствии с законом. И сама процедура с участием нотариуса для них стане в чем-то даже проще. Так, граждане могут направить извещение, параллельно в это же время обратиться к нотариусу с просьбой подготовить соответствующие документы, и специалист может начать их готовить. Тем более что необходимые для проведения выписки из ЕГРП, ГКН и прочие необходимые сведения нотариус получит самостоятельно и в однодневный срок.

Когда установленный законом срок с момента отправки извещения истечет, либо же еще до этого продавцом будет получен отказ от использования преимущественного права покупки, нотариус удостоверит сделку.

То есть, повторюсь, увеличения сроков не будет, просто граждане должны будут соблюдать закон, чего ранее часто не происходило, а это, соответственно, и приводило к многочисленным эпизодам «квартирного рейдерства».

— Подскажите, каким образом нотариус будет убеждаться в том, что все собственники недвижимого имущества должным образом уведомлены о возможности приоритетного права приобретения доли? Поскольку в этом вопросе одного словесного уверения ведь недостаточно, значит, нотариус будет запрашивать документальные подтверждения. Какие именно?

— Конечно же, в первую очередь нужно убедиться, что сособственники были должным образом извещены. Просто так, на слово, нотариус никому не поверит, обязательно нужно документальное подтверждение. Когда подобное извещение происходит через нотариуса, в таком случае специалист проверяет соответствующее свидетельство, выданное коллегой (если это были разные нотариусы) о том, что извещение состоялось.

В том случае, когда гражданин уведомляет сособственника самостоятельно, то он должен предоставить нотариусу копию телеграммы с извещением, направленной сособственнику, с перечислением всех тех условий, на которых предлагается помещение купить.

И, безусловно, если делаются отказы, то нотариус должен проверить, что отказ от преимущественного права покупки был сделан надлежащим лицом.

 — Скажите, а каким образом нотариус сможет проверить притворность или непритворность сделки? В частности, что будет предпринимать эксперт, чтобы выяснить, не скрывает ли договор купли-продажи дарение?

— Обычно, конечно, происходит наоборот, когда договор дарения скрывает под собой сделку купли-продажи. То есть по документам совершается дарение, а участники подобного процесса на словах договариваются о последующей передаче денег.

Именно для того, чтобы такое перестало быть возможным, существует нотариус, который обязательно общается со сторонами сделки. В ходе такой беседы он разъясняет последствия такой сделки и предупреждает: если дарение скрывает под собой куплю-продажу, то покупатель, например, легко может обмануть и не заплатить обещанного, в то время как переход права собственности на недвижимое имущество уже будет зарегистрирован.

В судебном порядке будет очень сложно доказать, что гражданин, «подаривший» квартиру в надежде получить деньги, не осознавал всех последствий этого шага.

Сейчас, продолжает Александр Сагин, активно используется видеофиксация. И если на ее материалах будет видно, что нотариус разъяснил все возможные последствия сделки и предупредил обо всех нюансах, а гражданин уверенно подтвердил, что все понимает, но очень хочет именно подарить квартиру и при этом никаких денег ни от кого получать не намерен, то доказать обратное будет крайне тяжело. То есть «даритель» несет серьезнейший риск, если под дарением скрыта сделка купли-продажи.

Очень часто в процессе беседы со сторонами договора дарения нотариусы выясняют, что многие просто не в курсе последствий, которые может иметь сделка. Кто-то думает, что дарение — это альтернатива завещанию, и одаряемый сможет пользоваться квартирой только после смерти. В случае потенциального «квартирного рейдерства» в ходе беседы с людьми, называющими себя друзьями, нотариус понимает, что клиенты между собой едва знакомы.

При наличии хоть малейших подозрений в том, что сделка притворная, нотариус откажет в удостоверении сделки. Идти к другому нотариусу гражданам, пытающимся перехитрить закон, смысла нет — тот тоже откажет. А пойдет ли человек, который планировал притворную сделку, но получил отказ нотариуса, в суд? Даже если обращение в суд состоится, то, скорее всего, суд встанет на сторону нотариуса.

— На ваш взгляд, помимо очевидных положительных моментов (препятствие мошенничеству, предотвращение рейдерского захвата жилья), имеет ли все же данный закон какие-то негативные, отрицательные нюансы?

— Для тех, кто планирует сделку в рамках закона, никаких отрицательных нюансов нет. Последствия подобного плана есть только для тех, кто хотел бы обойти закон.

Напомню, кстати, что Федеральная нотариальная палата установила предельные размеры платы, которую нотариусы могут взимать за услуги правового и технического характера. Они достаточно низкие. В частности, цена удостоверения сделки с квартирой стоимостью в 1 миллион рублей будет находиться в пределах 10 000 рублей.

Но позиция риелторов также имеет под собой резонные основания.

— Вы только представьте, через что теперь придется проходить жильцам многокомнатных коммунальных квартир, которых все еще довольно много и в Московской области, и в России в целом, — рассуждает, в частности, независимый риелтор Николай Авесян. — Их рыночная цена отнюдь не высока, да и продаются они, так сказать, «с большим скрипом».

Вот есть у человека комнату в 15-комнатной квартире, и он хочет ее продать. Придется ему от каждого соседа брать нотариально заверенное согласие, которое стоит минимум 1000 рублей. Да плюс еще сидение в очереди. Если сосед проживает по другому адресу — ему придется направлять уведомление. А это уже дороже, где-то тысячи полторы. Умножаем затраты на количество собственников — получаем внушительную сумму только на уведомления и согласия.

Раньше, продолжает риелтор, можно было все сделать проще. Продавцы часть своей доли просто дарили покупателю, дальнейшее, как говорится, было делом техники. Если теперь дарение тоже проводить через нотариат, то затраты продавца по сделке серьезно возрастают.

«Это 0,5% от стоимости доли или не более 20 000 рублей по закону придется отдать только за саму сделку, — прикидывает специалист. Но не стоит забывать, что нотариусу надо заплатить еще и за так называемую „техническую работу“. А размер этой платы зачастую бывает очень и очень значителен, тут четких пределов не существует».

Также Николай Авесян предлагает не скидывать со счетов еще и такой момент, как самостоятельный сбор пакета документов продавцом доли. А это вновь лишнее время и, что немаловажно, деньги.

«Хоть и любят сейчас, — отмечает специалист, — повсюду говорить о том, что нотариусы давно уже работают в режиме одного окна и сами все документы для сделок собирают в пакеты, это имеет место быть разве что в Москве и других мегаполисах, да и то не везде. В провинции же, я знаю точно, нотариус просто выдает посетителю список справок и адреса организаций, где их получать. А дальше гражданин бегает и получает их, оставляя по каждому адресу различные суммы, от двух сотен до нескольких тысяч рублей».