ТОП-5 ОШИБОК ПРИ РАСЧЁТЕ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ЧАСТНОГО ДОМА

15:41 29.01.2025

Мы поговорили с владельцами частных домов, получившими ключи в 2024 году, и выяснили: где проще всего промахнуться при расчётах стоимости строительства дома? Топ-5 популярных факапов и заблуждений о цене строительства дома собрали в статье.

Каждого, кто задумал построить дом, ещё задолго до мук выбора цвета фасадов ждёт суровое испытание. Оно называется «Рассчитай стоимость своей стройки». Это своего рода инициация: как юноша племени масаи после ритуальных испытаний на охоте становится мужчиной, так простой смертный после семи адских кругов расчётов вступает в клан строящих свой дом.

Застройщики охраняют это тайное знание тщательнее, чем депутат – фотографии из отпуска. Нет, конечно, какую-то цифру нам показывают в рекламе (чаще – приятную). Что-то озвучивают при первом звонке и уточняют: точный расчёт будет лишь на первой встрече.
Но очевидно: при средней стоимости квадратного метра новостройки в Ростове-на-Дону 145 000 рублей, по данным РБК, строительство каменного дома не может стоить 30 000 за квадрат, как обещает реклама.

Мы поговорили с владельцами частных домов, получившими ключи в 2024 году, и выяснили: где проще всего промахнуться при расчётах стоимости строительства частного дома?
Топ-5 популярных факапов и заблуждений о цене строительства дома собрали в этой статье. А для экспертной оценки мы попросили прокомментировать эти мнения Ивана Чернявского, владельца строительной компании IVAN DOM Rostov.

ОШИБКА №1: НЕДООЦЕНИТЬ ЗАТРАТЫ НА ПРОЕКТИРОВАНИЕ И ДОКУМЕНТАЦИЮ

Сергей, 42 года. Построил дом 180 м² с двумя застройщиками с 2021 по 2024 год: я был уверен, что достаточно купить проект дома и немного подправить его под себя. Застройщик тоже уверял, что этого будет достаточно. А те компании, кто говорит по-другому – якобы просто вытягивают деньги. Оказалось, мой участок требует таких изменений в проекте (в части нулевого цикла), что мне пришлось отложить на год уже начатое строительство и заодно поменять застройщика, который показал абсолютную некомпетентность. Глаза открылись, когда я решил уже после начала строительства заказать технадзор, потому что засомневался в добросовестности подрядчика. Потом уже по другим критериям выбирал нового подрядчика с другим подходом к проектированию. К сожалению, в моём случае это привело не просто к ошибке понимания стоимости строительства дома, но и к большѝм расходам на переделку фундамента. Ну и время: год я точно потерял.

Комментарий Ивана Чернявского: В своих расчётах мы видим такую закономерность: качественный проект частного дома под ключ с геологией, топосъёмкой и работой главного инженера в комплексе дают точность в расчётах до 80%. Досконально рассчитать смету позволит уже полноценный проект в формате рабочей документации.

Мы в своей компании практикуем менее 2% расхождения суммы договора с итоговой. И это благодаря тщательному проектированию домов. Всех, кто к нам обращается, мы призываем не забывать о проектных работах и геоисследованиях – это залог надёжности дома и основа гарантий застройщика. Отказ от них точно не в интересах заказчика. Сегодня вилка цен на строительство коробки дома класса «комфорт» – от 50 000 до 68 000 ₽/ м² при соблюдении всех строительных норм, ГОСТов и прибыли застройщика в 12–15%. Ответственно заявляем: всё, что дешевле – либо относится к эконом классу, либо имеет вопросы к качеству стройматериалов и компетентности исполнителей.

ОШИБКА №2: ТЕНДЕРИТЬ

Виталий, 51 год. Достроил дом 207 м² с помощью прораба в 2024: Я не хотел переплачивать за услуги компании. Сначала выбрал 10 строительных контор в Ростове, которые на слуху. И просто сравнил их цены за м². Так получил три лучших ценника. К одним я приехал на объект, увидел убогую вялую стройку с одним рабочим, не говорящим по-русски. Мимо. У вторых в офисе сидит девочка, вообще ничего не понимает в стройке. Я хотел обсудить проект, на полчаса приехал владелец конторы, половину времени говорил по телефону. Тоже мимо. Третьи дали договор на одном листочке, где я рискую всем, а они ничем. Ну и тоже мимо. Больше смотреть не стал, решил строить сам, но с прорабом. Это были два самых тяжёлых года в моей жизни. Я днём занимался своим бизнесом, а вечерами и в выходные работал на стройке. И сейчас ещё отделки нет, то не учли, это забыли – какой спрос с прораба. Понял уже по факту, что много чего можно было избежать, имея нормальный проект. Сумма на круг получилась, как называли приличные компании (а не самые дешёвые). Результат у меня, прямо скажем, неидеальный. И два года просто выпали из жизни. Я искал самую низкую цену, такая программа была заложена в голове. А нужно было понять, что входит в стоимость строительства дома под ключ, но у приличной компании. И не верить, что все дураки, а ты самый умный. Так вот я купил себе прививку от жадности задорого.

Комментарий Ивана Чернявского: многие, кто задумывает строительство домов в Ростове-на-Дону, предполагают, что позовут бетонщиков, кровельщиков, каменщиков и они по схеме соберут такой конструктор для взрослых. Но дом – это сложная инженерная система. Там работают законы физики и химии, сопротивления материалов, инженерии. Все элементы должны быть обоснованы: фундамент – геологическими показателями грунта, стены – архитектурой и местностью. Так же с крышей, отоплением, вентиляцией и остальным. Поэтому ценность хорошей строительной компании – в узкой экспертизе каждого в команде, но при этом за общий конечный результат отвечает одно лицо. Не каждый за свою частичку работы, как в случае отдельных подрядчиков. А главное – у вас есть ответственный за общий итог. А в него входит и такой параметр, как повышение качества вашей жизни. Где вы видели прораба, который возьмёт на себя ответственность за это?

ОШИБКА №3: Считать цену строительства дома на калькуляторах на сайте

Валерия, 42 года. Построила дом 104 м² в 2023–2024 году: я примерно два месяца развлекалась на разных сайтах строительных компаний. Вбивала туда случайные выборы кровли, типы фундамента, материалы стен и вдохновлялась полученными ценниками. Потом выбрала застройщика, пришла к нему, и оказалось, такой фундамент не подходит мне, а эта кровля вообще не соответствует моему проекту. В итоге стоимость дома соответствовала тем опорным цифрам, которые назвал подрядчик в самом начале. Хотя сначала у меня от них был шок, конечно. А калькуляторы – это такая рекламная игрушка, чтобы человека впечатлить приятными цифрами и привести в офис к такому выгодному подрядчику. Я не наивная, у меня два высших образования, но в строительстве домов я не понимала ничего. И если бы сейчас пришлось строить ещё раз, вместо самостоятельных расчётов я бы сосредоточила усилия на поиски таких строителей, кому можно верить. Конечно, речь в основном про гарантии и договор. И ещё порядочность – но это не проверить, только на уровне интуиции.

Комментарий Ивана Чернявского: калькуляторы на сайтах существуют для одной цели – добавить в базу ваш контакт, явно или скрыто спарсить вас как потенциального клиента. Реалистичного расчёта и бескорыстной помощи от этой функции не стоит ждать, да это и невозможно. У нас в IVAN DOM на точный расчёт стоимости строительства дома в Ростове-на-Дону или Ростовской области уходит от 5 до 7 рабочих дней, это делает сметчик под контролем руководителя отдела проектирования, и только после полной готовности проекта. Сначала мы расписываем техпроцессы – от рабочей разметки на участке до монтажа крышек вентканалов. В этом списке до 700 строк. Затем мы считаем объёмы работ, собираем данные по привлечению грузоподъёмной техники, данные по стройматериалам. Далее мы проводим тендер для поставщиков, выбивая самые вкусные условия для заказчика. Наверное, выглядит занудно, зато такая дотошность позволяет нам бесстрашно вписывать сумму в договор и гарантировать, что она не изменится. И в 100% наших объектов с 2013 года сумма по договору и фактическая реально не отличались. Как не наступать на грабли из истории выше? Порекомендую отсекать предложения с явно минимальной ценой. Задайте себе вопрос: откуда такая подарочная цена вдвое ниже рынка? Кто компенсирует застройщику эти убытки? Очевидно же, кто?

ОШИБКА №4: Не проверять прозрачность ценообразования

Вадим, 37 лет. Построил дом 230 м² с застройщиком с 2023 по 2024 год: Когда я начинал строительство дома, всё казалось простым. Нашёл строителей с привлекательными условиями, у компании есть филиалы в других регионах, серьёзные бородатые хлопцы. Мне нужно было уложиться в 17 млн рублей, часть денег была в ипотеку, часть – от продажи квартиры супруги. Больше просто взять негде. Нас убедили, что хватит на всё, включая мебель. Показали смету. Там было всё, как я сейчас понимаю, в общих чертах, не включены всякие мелочи типа вывоза мусора, установки опалубки лесов. Но из-за этих мелочей понемногу начались большие проблемы. В один прекрасный (нет) момент деньги закончились, а стройка и близко нет. Пришлось занимать деньги у друзей и родственников, чтобы как-то дотянуть до финала. Но даже после этого кое-что осталось недоделано. А в качестве вишенки на торте мы выяснили, что нам интересно посчитали площадь чистовой стяжки – по внешнему периметру дома, хотя по нормам положено складывать площади комнат.

Комментарий Ивана Чернявского: Чем подробнее проект для строительства частного дома – тем меньше шансов застройщику ошибиться или смухлевать. Детализация – супер-маркер для тех, кто не очень любит выполнять требования проектной документации, а прибыль, наоборот, любит крепко и самозабвенно.

Ещё важно, насколько охотно застройщик даёт информацию по этим трём пунктам:

Детализированная смета. Надёжный застройщик предоставит вам подробный расчёт всех затрат, включая материалы, работу специалистов и дополнительные расходы. Важно: расчёт будет справедлив, если он выполнен по конкретному проекту на конкретном участке.
Фиксированная цена. Обязательно получите подтверждение, окончательна ли названная цена, и какие дополнительные платежи вас могут ожидать.
Гарантии на выполненные работы. Узнайте, какие гарантии предлагает компания и чем они защищены.

Что до нормативов кадастрового учёта в РФ, площадь дома состоит из суммы площадей всех его помещений. Считать площадь по наружным габаритам дома – выгодная ошибка. Разумеется, не в пользу заказчика – фактическая площадь выходит на 20–25% ниже. Способ расчёта тоже важно уточнить на самом старте.

ОШИБКА №5: оценивать стоимость строительства дома, не вдаваясь в нюансы

Юрий, 49 лет. Построил дом 190 м² с застройщиком с 2022 по 2024 год: Я человек далёкий от строительства, сразу за расчётами пошёл к компетентным подрядчикам. Там меня всё устроило по стоимости, заключили договор. И только после начала стройки я понял, что мне посчитали сферического коня в вакууме. Подрядчик взял средние ценники, поделил их на метры, рассчитал как в учебнике скорость работ бригад в идеальных условиях. А потом внезапно появилась в нашей с ним жизни специфика проекта и места строительства. Естественно, начались проблемы. Выяснилось, что грунт на площадке не подходит под стандартный ленточный фундамент, технике трудно проезжать, нужен нестандартный бетононасос, работы по расчистке участка вообще забыли посчитать. Потом всплыли разные нюансы из-за действий самих строителей и их несогласованности. Начались допсоглашения, допрасходы. Итог моей стройки: +7 млн к изначально запланированным. Это я пережил очень болезненно. И я до сих пор не знаю, как мог без знаний этого избежать. И даже когда в процессе всё понимаешь, но как поменять на ходу подрядчика и где гарантия, что с другим не будет хуже?

Комментарий Ивана Чернявского: Если оценивать проект без привязки к конкретике участка, возможностям застройщика, можно легко получить в изначальных расчётах стоимости ошибку в 10–40%. Нередко оказывается так, что нужна глубокая переработка проекта. И заказчик, и застройщик при этом понесут финансовые и временные потери. Защитный механизм здесь один – детальный проект с полным планом работ.

Если вы уже выбрали подрядчика – воспользуйтесь нашим подробнейшим и юридически совершенным шаблоном договора подряда на проектирование и строительство домов. Он у нас есть на сайте в открытом доступе, там чётко определены обязательства, гарантии подрядчика – это обезопасит вас. Мы педантичны в вопросах обязательств, и эти формулировки снизят ваши риски. Ненадёжный подрядчик попросту не станет подписывать такие условия и будет возмущён. А ответственная компания будет благодарна за ваш четкий и структурный подход.

РЕЗЮМЕ

Если вы задумали строительство, рассчитать его стоимость до начала любых работ действительно непросто. Если подрядчик уже в первой беседе лихо озвучивает цену – скорее всего, она будет иметь мало общего с ожидающей вас реальностью.

На первых этапах расчётов погрешность в районе 20% – уже неплохой ориентир. Для этого нужно располагать минимум эскизным проектом.
Важно не забывать: полная смета может быть рассчитана только после финализирования рабочей документации проекта.
Если ваш проект не предполагает формат рабочей документации – точную стоимость строительства дома по нему просчитать невозможно, а риск переделок и ошибок кратно возрастает.

Иван Чернявский: чтобы даже примерно определить на ранних этапах стоимость строительства нормально и здраво будет проанализировать рынок. Мы в IVAN DOM на стартовом этапе всегда предлагаем провести аудит имеющегося у вас проекта и/или сметы. Это абсолютно бесплатная услуга, которая позволяет нам лично познакомиться с потенциальными заказчиками. Даже если вы не выберете нас в качестве своего застройщика, вы всё равно получите результат аудита на руки, а ещё сможете проконсультироваться по всем строительным вопросам. Связаться с нами легко по контактам на сайте.
Всем дом!