Кому доверить свое жилье: ДЭЗу, УК или ТСЖ?

Люди, уставшие от проблем в сфере ЖКХ, вместо ЖЭКов и ДЭЗов стали отдавать предпочтение УК или ТСЖ. Но выиграли ли они от этого?

Сегодня все больше жителей многоквартирных домов сталкивается с проблемой – кому же доверить право управлять домом?! Подобные мысли стали терзать собственников жилья примерно пять лет назад, когда массово начали появляться т. н. управляющие компании. В конце декабря 2004 года был принят новый Жилищный кодекс РФ, который заменил действовавший более 20 лет Жилищный кодекс РСФСР. С того момента и началась «последняя волна» приватизации муниципальных квартир в собственность и головоломка у хозяев недвижимости – кто же будет теперь обслуживать дом?

Как говорится, лучшее – враг хорошего, но не все помнят народную мудрость. Люди, уставшие от проблем в сфере ЖКХ, стали активно выступать за смену пассивных ЖЭКов и ДЭЗов, выбирая более прогрессивные методы управления. Однако данная тенденция переросла в массовый характер перехода в подчинение рекламирующим себя управляющим компаниям. Но трудности возникли сразу. Во-первых, управляющие компании не получили на законодательном уровне ни четкого юридического статуса, ни ограничения в действиях. Во-вторых, в связи с пробелами в правовой области «управленцами» становились фирмы-однодневки, которые попросту отмывали деньги, т. е. легально занимались экономическими преступлениями.

Эти факторы привели попросту к тому, что за первые годы существования управляющих компаний появились тома уголовных дел по статьям «Хищение» и т. п. (ст. 158-163 УК РФ). Власти давно забили тревогу в связи с тем, что сегодня деятельность управляющих компаний покрыта мраком. Достаточно часто управляющие организации исправно собирают деньги с потребителей, но не находят время оплатить поставляемые коммунальные ресурсы. Отсюда – рост неплатежей, периодически данная тема затрагивается на уровне правительства, но кардинально решить проблему за пять лет почему-то не удалось.

Собственники, хлебнув горя с управленцами, обычно кидаются в другую крайность – создают ТСЖ, но и здесь кроется много неприятных нюансов. Самый основной минус ТСЖ – излишняя бюрократизированность. Да-да, именно то, за что люди ненавидели ЖЭКи. Несовершенство законодательства и механизмов взаимодействия ТСЖ с городскими структурами дает о себе знать на всех уровнях существования ТСЖ. Например, если кто-то из жильцов не хочет оплачивать обязательные коммунальные платежи (а таких граждан всегда хватает в доме), взыскать с него долги можно только через суд. Данная процедура занимает как минимум год, а все это время убытки придется покрывать за счет исправно платящих жильцов. Также не забудем упомянуть льготные категории граждан, имеющих право на дотации по коммунальным платежам. Город по закону должен возвращать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными затратами на коммунальные услуги, но на практике это происходит с существенной задержкой.

Очень многие считают, что деятельность ТСЖ приводит к существенной экономии. Смеем опровергнуть данное мнение. Более высокие эксплуатационные платежи для жителей дома с формой правления ТСЖ – характерная черта, исключение – лишь многоподъездные дома. Нужно понимать, что обязательные коммунальные платежи в ТСЖ – точно такие же, что и в среднем по городу, при этом сверху обязательных тарифов накидываются лишние цифры за обслуживание.

Люди обычно недоумевают, как такое может происходить: ведь собственники вправе пользоваться нежилой площадью и сдавать ее в аренду, но и здесь не все так просто. Как показывает практика, обычно все цокольные этажи имеют собственников. А мансардные этажи, чердаки и подвалы часто оформлены как госсобственность, и прибыль с них получает муниципалитет. Поэтому не стоит рассчитывать на меньшие коммунальные платежи при деятельности ТСЖ.

Действительно, ТСЖ сталкивается с несовершенством законодательства, халатностью властей, но главной проблемой остается безынициативность самих собственников. Для законных решений, принимаемых товариществом собственников жилья, необходимо учесть мнение каждого собственника помещений многоквартирного дома. Собрать же всех воедино в одно общее собрание (согласно Жилищному кодексу, только решения, принимаемые на общем собрании, являются легитимными) практически всегда маловероятно.

Если же не все собственники помещений являются членами товарищества, то происходит парализация работы ТСЖ, и в этом случае ситуация становится тупиковой. Основной минус ТСЖ – трудность его ликвидации. Если для того, чтобы отказаться от услуг чем-либо не устраивающей жильцов управляющей организации, достаточно 51% голосов собственников жилья, и договор с оной будет расторгнут, то ликвидировать ТСЖ не так просто. Процедура крайне длительна и утомительна: сначала нужно проголосовать, затем решение собственников жилья нужно передать в ликвидационный комитет, который рассматривает заявление в течение 3-6 месяцев. Все это время ТСЖ существует, но продлевать договорные отношения с коммунальными службами не имеет права. Очень часто такие дома оказываются отключенными от цивилизации.

Согласно новым идеям депутатов Госдумы, может случиться так, что единственной формой управления будут ТСЖ. Депутаты предложили внести поправки в Жилищный кодекс в части, регулирующей работу ТСЖ и управляющих компаний. Смысл этих поправок заключается в том, чтобы заставить всех жильцов объединяться в товарищества собственников жилья, в противном случае дом не будет обслуживаться.

Если это произойдет, то из Жилищного кодекса исчезнет такая форма управления, как непосредственное управление домом. Более того, данная затея дискриминирует собственников в их полноценном праве выбирать. Но неприятнее всего – возникновение криминогенного элемента в сфере ЖКХ.

Избрание в председатели ТСЖ случайных людей и создание фиктивных ТСЖ – даже более серьезный риск, чем выбор управляющей компании-однодневки. Напомним, что в 2010 году по Москве и области прокатилась волна афер с организацией фиктивных ТСЖ, ликвидировать которые до сих пор не удалось.

На фоне всех этих перипетий неторопливые ДЭЗы и ЖЭКи выглядят привлекательнее. Да и их деятельность активизировалась... или такое впечатление могло сложиться на фоне работы ТСЖ?