«Коробки» кончились
«Год жилья» - так назвал 2004 год кузбасский губернатор Аман Тулеев. В 2003 году в области сдано под ключ 512 тыс. квадратных метров жилья (111% от объемов предыдущего года). К концу текущего года планируется увеличить эту цифру до 560 тыс. квадратных метров. Однако эксперты строительной отрасли полагают, что долго поддерживать такие темпы роста не удастся.
По данным администрации Кемеровской области, строительный рынок Кузбасса охватывает 2400 организаций и предприятий. В их числе 15 проектных институтов, 30 архитектурных мастерских, 42 предприятия строительной индустрии. В строительстве жилья заняты 87 тыс. человек. Основные игроки отрасли - ЗАО «Строительная компания «Южкузбасстрой», ОАО «Домостроитель» (Новокузнецк), ОАО «Трест «Кемеровопромстрой» (Кемерово). Ежегодно каждая из этих компаний вводит в эксплуатацию более 40 тыс. кв. м жилья. За 2003 год на жилищное строительство из всех источников направлено 2,5 млрд руб.
«Жилищное строительство остается для нас приоритетным направлением, - сообщила «КС» начальник управления строительства администрации Кемеровской области Мария Гуляева. - Третий год темпы увеличения строительства жилья держатся на уровне 10-12%. Мы намерены не снижать их и в дальнейшем и в 2010 году ввести в эксплуатацию 1 млн квадратных метров».
Оптимизм обладминистрации разделяют многие представители строительной отрасли. Генеральный директор ОАО «Трест «Кемеровопромстрой» Борис Горобцов так прокомментировал для «КС» ситуацию: «Сегодня в Кузбассе строительная отрасль как никогда находится на подъеме. Наша фирма ежегодно увеличивает объемы строительства на 5-7%. После продолжительного спада появилось большое количество новых технологий, материалов, сложных инженерных объектов». С ним соглашается генеральный директор ООО «Кемеровогражданстрой» Сергей Паскидов: «На жилищном рынке области оживление. Еще несколько лет назад бытовало мнение, что больше 30 тыс. квадратных метров жилья в год в Кемерове вводить не имеет смысла - не купят. Теперь даже 150 тыс. не хватает».
Однако первый заместитель генерального директора ОАО «Домостроитель» (Новокузнецк) Павел Панов поделился с «КС» некоторыми сомнениями относительно исполнения планов обладминистрации: «В этом году запланировано сдать 560 тыс. квадратных метров. Но хорошо, если удастся сдать 500 тыс. Высокие показатели отрасли по объемам вводимого в строй жилья за последние три года объясняются массовой доработкой так называемых «коробок» - незавершенных зданий, оставшихся с начала девяностых годов. Небольшие фирмы привлекали средства под их доведение и отделку. Теперь «коробки» закончились. А для строительства «с нуля» нужны совсем другие объемы финансирования. Поэтому в ближайшее время большинство малых строительных фирм прекратит свое существование, а темпы роста в жилищном строительстве замедлятся».
По данным управления строительства, 1 млн кв. м - тот объем ежегодно вводимого жилья, который полностью удовлетворит потребности кузбасского населения в жилплощади. В таких объемах жилые дома строились в области в конце 80-х годов прошлого века, но тогда эти объемы признавались недостаточными. Новую позицию по отношению к старой цифре обладминистрация объясняет снижением численности населения Кемеровской области с 3 млн человек до 2,8 млн. «Наша задача, - поясняет Мария Гуляева, - снизить среднюю стоимость квадратного метра новых квартир, чтобы жилье стало доступно всем категориям населения».
«Если цены на новое жилье снизятся или их рост существенно замедлится, то это произойдет независимо от усилий администрации, - выражает уверенность исполнительный директор Ассоциации риэлтеров Кузбасса Дмитрий Колчин. - Такой эффект может оказать лишь изменение федерального законодательства по целому ряду вопросов, связанных с жильем и строительством. Сам же прирост объемов в 10-12% не отразится на областном рынке недвижимости в течение нескольких ближайших лет». Кроме того, Дмитрий Колчин считает, что сегодня строится жилье вовсе не тех категорий, спрос на которые наиболее высок: «Одно- и двухкомнатные «хрущевки» поднялись в цене почти до новых среднеметражных квартир. Это говорит об огромном спросе. Возводятся малодоступные жилые комплексы для состоятельных людей, в то время как спрос требует строительства дешевых «спальных» кварталов». Подобного мнения придерживается и Павел Панов: «Все последние годы новые квартиры покупали люди, состоятельные по российским меркам. Сейчас квартиры покупаются в основном ими же, но уже для родственников. Простым людям новое жилье по-прежнему недоступно».
Сегодня средняя цена одного квадратного метра на рынке нового жилья в Кузбассе - 11-12 тыс. руб. Элитное жилье стоит от 14 тыс. руб. за квадратный метр. Социальное жилье, построенное на бюджетные деньги, - от 9970 руб. В целом по Кузбассу стоимость 1 кв. метра на рынке вторичного жилья одна из самых низких в Сибири - 8,5 тыс. рублей. Однако средняя цифра в данном случае не показательна, потому что цены на вторичное жилье в Кемерове и Новокузнецке в несколько раз выше, чем в других городах области.
Тот факт, что цены на вторичном рынке жилья кузбасских столиц вплотную приблизились к ценам новых квартир, тоже воспринимается неоднозначно. По словам Сергея Паскидова, «в таких условиях потребитель выберет новое жилье, то есть вложит свои деньги в строительную фирму. В небольших городах области вроде Анжеро-Судженска ситуация другая. Разница цен на первичном и вторичном рынках жилья там очень существенна, и строить новое жилье практически невозможно - покупается все равно старое». Однако Дмитрий Колчин указывает в данной ситуации на другой нюанс: «Почти одинаковый уровень цен, возможно, позволяет строителям выгоднее продавать новые квартиры. Но это приводит к увеличению их прибыли, а не объемов строительства. Ситуация ненормальна, потому что строитель фактически заинтересован строить мало».
Основные надежды на привлечение дополнительных инвестиций участники рынка возлагают на систему ипотечного кредитования. Сергей Паскидов уверен, что ипотека уже оказывает заметное влияние на строительную отрасль: «Честно говоря, я не возлагал на ипотеку больших надежд в ближайшем будущем. Однако именно в нынешнем году вдруг резко выросло число выданных кредитов. В прошлом году их были единицы, а теперь мы сдаем стоквартирный дом, строительство которого практически полностью профинансировано за счет ипотечных кредитов». Борис Горобцов согласен, что «самые серьезные инвестиции следует ожидать от населения при условии введения в действие ипотечного кредитования на выгодных для людей условиях». Но сегодня, по его словам, строительство ведется в основном за счет банковских кредитов, бюджетного финансирования и долевого участия инвесторов. «Для работников бюджетной сферы в области выдаются льготные ссуды - на 15 лет, под 5% годовых. Совсем недавно было выдано сразу 100 ссуд, - подчеркивает Павел Панов. - В то же время практически все крупные предприятия перестали снабжать своих работников жильем, а доступа к льготным кредитам у них нет. Ипотечное кредитование в полном объеме не работает».
По сведениям, предоставленным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области, в 2004 году в Кузбассе было выдано 100 кредитов. В 2003 году - всего 16. Процентная ставка по всем кредитам составляет 15% годовых. Общая сумма - 42 млн. руб. Кредитные договоры заключаются при участии Новокузнецкого филиала КБ «ФорБанк» и Кузбасского филиала КБ «Сибакадембанк».
С развитием ипотеки связывают свои чаяния и производители строительных и отделочных материалов. Исполнительный директор НПО «Крастек» (Новокузнецк) Сергей Васильев уверен, что «если будут решены задачи законодательного характера, нацеленные на улучшение финансирования жилищного строительства, то в производстве строительных и отделочных материалов следует ожидать настоящий бум. Но пока именно эти проблемы являются главным тормозом развития отрасли».
Перечисляя проблемы отрасли, руководители строительных фирм сходятся в одном: в городах нет резерва инженерных сетей, как результат - крайне мало подходящих для строительства площадок. Для любого нового дома приходится создавать инженерные коммуникации буквально на ровном месте. Чтобы подготовить площадку, строительная фирма должна предварительно вложить в нее сумму, сравнимую с затратами на возведение дома.
«Бюрократические препоны ощутимы на всех стадиях, начиная с отвода земельной площадки и заканчивая сдачей объекта, - заявляет Павел Панов. - Наша фирма может построить десятиэтажный дом за полгода, но прежде чем приступить к работе, нужно полтора года оформлять разрешительные документы. Необходимо создать нечто вроде «единого окна», как при регистрации предприятий, - чтобы чиновники работали на строителей, а не наоборот».
table.vdn {border:3px dotted #999999; width: 145; margin-bottom:5px } table.vdn td {border:0px; font-size:11px;color:black;font-family: Arial, sans-serif, serif; padding:10px} table.vdn td a{text-decoration:none;color:black;}
Комментарии читателей Оставить комментарий