Проблемы ТСЖ
Проблемы ТСЖ
1. Злободневный вопрос для ТСЖ, создаваемых в старых многоквартирных домах, – отсутствие помещений, где можно расположить правление, бухгалтерию и другие, необходимые для деятельности ТСЖ, службы. Желательно, чтобы органы местного самоуправления оказывали в этом вопросе помощь вновь создаваемым товариществам.
2. Одним из нерешенных при создании ТСЖ остается вопрос изношенности жилищного фонда многоквартирных домов, особенно в старых домах, требующих капитального ремонта. Желательно, чтобы при передаче дома в управление ТСЖ он был приведен в состояние, соответствующее нормативам.
Очень важный момент в начальной стадии деятельности ТСЖ – заключение договоров с поставщиками услуг. Если на момент создания ТСЖ у собственников помещений в многоквартирном доме были заключены прямые договоры на получение коммунальных услуг – ни в коем случае не нужно спешить их расторгать. И не нужно поддаваться на угрозы поставщиков, что они в одностороннем порядке расторгнут эти договоры и жители останутся без света, воды и тепла. Законодательство не дает им такого права. Договор с гражданином может быть расторгнут только с его согласия. В соответствии с Жилищным кодексом РФ у ТСЖ нет обязанности заключать договоры на оказание коммунальных услуг. К тому же нужно помнить, что потребителем этих услуг являются жители данного дома. Поэтому ТСЖ может заключать подобные договоры только на основании решения общего собрания.
Собственники помещений непосредственно потребляют все услуги, которые им оказывают обслуживающие организации. ТСЖ лишь оплачивают эти услуги из средств, поступающих на расчетный счет в виде коммунальных платежей, действуя на условиях представительства.
ТСЖ не может быть абонентом по договору оказания услуг. Новый ЖК РФ не содержит нормы, обязывающей ТСЖ предоставлять жилищнокоммунальные услуги собственникам помещений в многоквартирном доме.
В чем плюсы и минусы?
Преимущества прямых договоров между собственниками и поставщиками услуг очевидны, поскольку допускают прозрачность в начислениях оплаты за предоставленные коммунальные услуги и оперативность взаимоотношений по всем возникающим вопросам (ненадлежащее качество услуг, ошибки в начислениях и необходимость перерасчета, наличие задолженности по оплате за потребление услуги и возможность ее взыскания), так как каждая из сторон договора владеет информацией о другой стороне договора и ее обязательствах.
Основным недостатком данной схемы предоставления коммунальных услуг является проблема ненормативных потерь на внутридомовых сетях, которая, видимо, должна решаться путем заключения определенных договоров между поставщиками коммунальных услуг и подрядными (или управляющими) организациями.
Само ТСЖ может заключать договоры с энергоснабжающими организациями на потребление энергии на общие нужды – электроснабжение лифтов, освещение лестничных маршей, подвалов, прилегающей территории. При заключении договоров необходимо так же внимательно отнестись к оформлению акта эксплуатационной ответственности сторон, а не балансовой принадлежности, как иногда пишут. Часто поставщики услуг пытаются свалить на товарищество ответственность за содержание и эксплуатацию всех сетей, подходящих к данному дому. Нужно твердо добиваться, чтобы граница ответственности ТСЖ находилась в ближайшем колодце и ни при каких обстоятельствах она не должна находиться далее границы земельного участка данного дома, так как, в соответствии со ст. 36 ЖК РФ, к общей собственности собственников помещений относится оборудование, находящееся в пределах земельного участка. И ТСЖ совершенно не обязано нести ответственность за чужую собственность.
Взносы и налоги
Еще одна проблема – установление низких членских взносов. Главное в деятельности ТСЖ – качественное обслуживание и содержание дома, улучшение состояния общей собственности домовладельцев. Снижение затрат и, соответственно, членских взносов должно происходить за счет применения приборов учета коммунальных услуг, грамотной эксплуатации оборудования дома и рационального расходования финансовых средств. А на практике выходит, что хватает только на зарплату и налоги, и приходится проводить общее собрание для решения вопроса о покупке и замене подъездных дверей.
Очень больной вопрос на сегодня – это уплата ТСЖ налога на прибыль.
Коммунальные платежи не являются доходом ТСЖ. В соответствии со ст.41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме. Это означает, что доходом можно считать любое поступление, если только оно не сопровождается равноценным приростом обязательств, поскольку в этом случае экономической выгоды от такого поступления не происходит. Примерами подобных поступлений служат получаемые авансы, кредиты, займы, которые никогда не считались и не могут считаться доходом. Поступающие от жильцов средства на оплату коммунальных услуг ничем не отличаются от заемных средств, так как они образуют у ТСЖ обязательство перед жильцами оплатить оказанные им услуги точно в той сумме, какая поступила на расчетный счет, т.е. мы имеем дело с обычными транзитными платежами.
Таким образом, поскольку поступление коммунальных платежей не есть доход, то и образование на расчетном счете ТСЖ избытка указанных платежей – это не прибыль, а остаток кредиторской задолженности перед домовладельцами. В дальнейшем эти средства должны быть либо полностью использованы по назначению либо по решению общего собрания ТСЖ направлены на иные цели.
Согласно п.2 ст.39 ЖК РФ расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме – это обязательные расходы. В соответствии с п.5 ст.155 ЖК РФ члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг. Согласно п.2 ст.251 НК РФ членские взносы обеспечивают содержание некоммерческой организации и ведение ею уставной деятельности, что применительно к ТСЖ означает содержание, обслуживание и ремонт общего имущества. Таким образом, можно сделать вывод, что у ТСЖ членские взносы – это обязательные платежи.
Помимо членских взносов, в состав обязательных платежей входят также поступления на содержание общего имущества от собственников, не являющихся членами ТСЖ. Представляется, что совершенно необоснованно некоторые налоговые ведомства и аудиторы приравнивают эти поступления к выручке от реализации. Повидимому, при этом они полагают, что выручкой либо внереализационным доходом является любое поступление, если оно не поименовано в п.2 ст.251 НК РФ.
Департамент налоговой и таможеннотарифной политики рассмотрел письмо по вопросу определения налоговой базы по налогу на прибыль организаций товариществами собственников жилья, поступившее в Минфин России из аппарата Правительства Российской Федерации, и сообщил следующее:
в случае, если в соответствии с Уставом, утвержденным общим собранием членов ТСЖ, на ТСЖ возложены обязанности по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; предоставлению коммунальных услуг; по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома, и ТСЖ от своего имени заключает договоры с производителями (поставщиками) данных услуг (работ), действуя при этом от имени и за счет членов ТСЖ (то есть является, исходя из договорных обязательств, посредником, закупающим по поручению членов ТСЖ коммунальные услуги, услуги по обеспечению санитарного, противопожарного и технического состояния дома и придомовой территории; услуги по технической инвентаризации жилого дома; услуги по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; услуги по капитальному ремонту жилого дома), то налогообложение налогом на прибыль средств, поступающих на счета ТСЖ от данной посреднической деятельности, осуществляется в порядке, предусмотренном подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса Российской Федерации, т. е. только в части посреднического, агентского или иного аналогичного вознаграждения ТСЖ за его посреднические, агентские или иные аналогичные услуги». (Письмо от 05.05.2006 № 03-03-05/8 «О доходах товариществ собственников жилья»)
Не платят...
И наконец – неплательщики расходов по содержанию общей долевой собственности.
Решение вопроса лежит в судебной плоскости. Прежде всего необходимо представить суду протокол общего собрания членов ТСЖ, на котором было принято решение о размере взносов на техническое содержание и ремонт общей долевой собственности. Кроме того, необходим бухгалтерский расчет, в котором будут указаны суммы задолженности конкретного неплательщика.
Обязанность внесения платы за содержание, ремонт общего имущества, а также коммунальные услуги является обязанностью не только члена ТСЖ, а также и любого другого собственника помещения в многоквартирном доме. Ответственность установлена п. 14 ст. 155 ЖК РФ (пеня в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки).
Комментарии читателей Оставить комментарий