Власти Москвы наведут порядок на рынке аренды жилья

К концу года планируется разработать «Правила проживания в предоставляемых внаем жилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах»

Столичный департамент экономической политики работает над законопроектом, который будет регулировать порядок определения и изменения платы за арендуемую квартиру, условия внесения задатка, сроки договора аренды и возможность его досрочного расторжения. Кроме того, законодатели внесут в документ формы разрешения споров, которые могут возникнуть между нанимателями и арендодателями.

Как рассказал «Известиям» источник в московской мэрии, на основе законопроекта к концу года будут разработаны «Правила проживания в предоставляемых внаем жилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах». Сам проект закона будет готов уже во второй половине текущего года.

Законопроект будет принят либо в виде отдельного закона «О защите прав нанимателей и наймодателей жилых помещений наемного (арендного) жилищного фонда», либо в форме поправок во вторую часть Гражданского кодекса.

Сегодня существует необходимость в появлении такого документа, так как, по словам источника издания, действующее законодательство «не обеспечивает надлежащую защиту прав нанимателя и наймодателя», что в свою очередь приводит к тому, что «арендный сектор находится в теневой зоне» и практически не приносит в бюджет налоги.

Как отмечают в департаменте, разрабатывающем проект закона, в прошлом году налог с доходов от сдаваемых внаем квартир заплатили всего 15 тысяч арендодателей, в то время как на сегодняшний день в Москве сдается 400-500 тысяч квартир.

В готовящемся законопроекте будет предусмотрена возможность дополнительного регулирования рынка аренды жилья со стороны региональных властей, а также будут прописаны нормы, регулирующие случаи, когда арендодателем выступают сами региональные или муниципальные власти.

Опрошенные изданием эксперты положительно отозвались о новой инициативе столичных властей.

«Я считаю, что установить стандарты на рынке арендного жилья нужно, потому что права нанимателей сейчас плохо защищены», — заявил вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

По его словам, сегодня каждый квартиросъемщик должен быть готов к тому, что владелец квартиры в любой момент может попросить его съехать. Эксперт считает, что такое требование наймодатель должен озвучивать за три месяца или даже за полгода, а не за месяц, как сегодня.

Впрочем, вставать только на сторону съемщиков жилья закону также не стоит, продолжает Апрелев. Так, например, в Германии владелец жилья может по несколько месяцев ожидать оплаты от съемщика, не имея права выселить его.

В той же Германии законодательно прописано, насколько можно поднимать цену за аренду с течением времени. По мнению эксперта, регулировать порядок определения цены законодательно нельзя, так как ее должен определять сам рынок.

Если же насильно ввести какие-то ценовые рамки против воли рынка, это приведет только к увеличению «серого» сегмента, а не наоборот, как хотят власти.

Адвокат коллегии адвокатов «Князев и партнеры» Максим Столяров рассказал «Известиям», что арендодатели и наниматели одинаково нарушают права друг друга. Первые выселяют жильцов, не дав им времени найти новое жилье, а вторые в свою очередь отказываются съезжать, не платят, а иногда даже наносят хозяевам квартир имущественный вред.

По мнению Максима Столярова, защитить себя и те, и другие могут лишь правильно составив договор. Однако адекватное законодательное регулирование также не будет лишним, так как даст обеим сторонам дополнительные гарантии соблюдения их прав.

Управляющий партнер Московской центральной биржи недвижимости Артем Цогоев считает, что только жесткая штрафная политика является залогом цивилизованного рынка аренды жилья.

«Нужно усилить контроль, постоянно вести проверки, брать высокие штрафы, если окажется, что в квартире проживает не родственник из Житомира, а посторонние люди из Средней Азии», - заявил эксперт.

Без подобных мер никакие хорошие правила работать не будут. Так, например, сегодня есть правила, регулирующие, сколько людей может проживать на определенной площади. И несмотря на эти правила, есть квартиры, в которых живут десятки гастарбайтеров.

Напомним, что в последнее время власти Москвы вышли на тропу войны с «серым» сегментом рынка арендного жилья. Так, например, департаментом ЖКХ и благоустройства были разработаны рекомендации для ТСЖ, ДЕЗов и управляющих компаний, согласно которым дважды в месяц квартиры, не оборудованные учетными приборами (счетчиками воды, газа и т. д.), должна будет обходить комиссия, состоящая из участкового, представителей домоуправления и понятых. Если в квартире вдруг обнаружатся наниматели, об этом будет доложено в налоговую инспекцию и в миграционную службу.