Частный инвестор Еркожа Акылбек: как аудит помогает выбирать девелоперские проекты в ОАЭ
Подход Еркожи Акылбека к девелоперским инвестициям вырос из двадцати лет международного аудита. Эта школа приучает не поддаваться на эффектные презентации и проверять, что стоит за заявлениями о «успехе» проекта. Сейчас тот же принцип он использует при оценке недвижимости в Объединённых Арабских Эмиратах.
Проверка вместо витрины: чему учит международный аудит
Профессиональный аудит формирует системность и требовательность к деталям. В этой логике красивый рендер или уверенное обещание — лишь оболочка, которую нужно подтвердить документами. Основа работы — цифры, договоры, юридические соглашения и их реальное содержание. Именно такие навыки, по словам Еркожи Акылбека, стали его главным инструментом как частного инвестора. Разбираемся, какие ориентиры он предлагает тем, кто рассматривает вложения в недвижимость ОАЭ как способ размещения капитала.
Пять пунктов аудиторской проверки девелоперского проекта
Оценку он предлагает начинать не с локации и не с инфраструктуры, а с изучения документации. По подходу Еркожи Акылбека, проверка строится вокруг пяти ключевых блоков.
Репутация застройщика. Главный показатель — уже сделанное. Важно, какие объекты компания сдала, насколько выдерживались сроки и каков был итог по качеству. Длинный и понятный след на рынке зачастую говорит больше, чем эффектная презентация очередного проекта.
Финансовое состояние девелопера. Открытой отчётности может не быть, но оценка возможна по косвенным признакам. Анализируют структуру владения, наличие сильных партнёров, схему финансирования. Если проект заявлен широко, а источники средств не просматриваются, это воспринимается как серьёзный сигнал риска.
Правовой статус земли. Критически важна проверка права собственности девелопера на участок и всех разрешений регуляторов Дубая, в первую очередь Департамента земельных ресурсов (DLD). Инвестор, который действует профессионально, запрашивает копии подтверждающих документов.
Адекватность финансовой модели. Показатели, заложенные в смету — стоимость строительства и ожидаемые доходы, — сопоставляются с текущей рыночной ситуацией. Слишком завышенная прогнозируемая доходность часто означает либо необъективность расчётов, либо повышенный уровень риска.
Прозрачность договора. Тщательно изучается проект контракта купли-продажи. Особое внимание — гарантиям, графику платежей, штрафам за нарушение сроков и механизму урегулирования споров. Детально прописанные условия, как правило, свидетельствуют о большей ответственности застройщика.
Этот набор действий не обещает абсолютной защиты, но заметно снижает риски и помогает отсечь слабые проекты ещё на старте.
Дубай: рынок с правилами, но со своей спецификой
По оценке Еркожи Акылбека, рынок недвижимости ОАЭ интересен ликвидностью и понятными регуляторными рамками, однако требует понимания местных особенностей. Он выделяет несколько моментов, на которые инвесторам стоит смотреть отдельно.
География спроса. Дубай — город районов: спрос, цены и арендная доходность ощутимо различаются в зависимости от локации. Престижные насыпные острова вроде Пальм Джумейры, активный Downtown Dubai, семейные районы Arabian Ranches — у каждого свои факторы, которые двигают стоимость. Поэтому анализ стоит вести на уровне конкретного района.
Защита через Escrow. При покупке объекта на стадии строительства важно проверить регистрацию проекта в системе Escrow. Это специальные счета, куда поступают деньги покупателей, и застройщик получает доступ к средствам по мере подтверждения этапов строительства. Наличие Escrow — базовая защита, предусмотренная местными законами.
Долгосрочные драйверы. Стоимость в перспективе поддерживают конкретные факторы: устойчивый приток экспатов, рост туризма, государственные программы по привлечению капитала и выдаче долгосрочных виз для инвесторов.
Практические рекомендации: дисциплина важнее «уникальных предложений»
Советы Еркожи Акылбека сводятся к аккуратности и последовательности, а не к охоте за “самым необычным” вариантом на рынке.
Не принимать решение под давлением. Яркая реклама и настойчивость агента — плохая опора для долгосрочных инвестиций.
Проверять документы. Устные обещания не должны заменять официальные подтверждения. Нужно требовать бумаги: сертификат на землю, разрешения на строительство, договор Escrow.
Считать полную стоимость владения. К цене квадратного метра добавляются регистрационный сбор DLD, комиссия агента, ежегодный муниципальный сбор и расходы на обслуживание объекта.
Оценивать горизонт трезво. Инвестицию разумнее рассматривать как среднесрочную — от пяти лет. Основной доход, по этой логике, должен формироваться за счёт аренды, а не только за счёт роста капитальной стоимости.
Финансовая дисциплина и способность задавать правильные вопросы — то, что отличает профессионального инвестора от участника рыночного бума. И опыт аудита, по мнению Еркожи Акылбека, даёт для этого прочную основу.
Комментарии читателей Оставить комментарий