Недвижимость. Тенденции, цены, течения, прогнозы (Часть I)

Пик достигнут, количество предложений начало расти.

Летом был ажиотаж. Такого панического спроса не было уже очень давно. Даже начало выхода рынка из кризиса 1998 года было более мягким. То, что происходило на рынке типовых квартир, было только в середине 90-хх в каком-нибудь декабре, в ожидании новых законов, вступающих в силу с Нового года и просто из-за того, что с 70-80хх годов все привыкли, что цены повышались именно после 1 января.

Цены

Усредненный индекс цен

Рост резко замедляется. Первая неделя октября - 1,7% в неделю.

Прогноз

Не вижу, что цены могут начать снижаться - на рынке сотни, если не тысячи покупателей с ипотечными деньгами, которым никто из продавцов ничего не хочет продавать: ипотечная сделка - это долго, лишние бумаги, вероятность отказа банка в выдаче кредита. Но как только спрос начнет спадать, ипотечные деньги потекут на рынок и не позволят ценам снижаться. Но это касается более или менее типового и комфортного жилья.

На элитном рынке закономерности другие: предложение совсем мало и почти нет кредитных сделок. Снижения цен не будет, но из-за того, что ажиотаж прошел, покупатели выбирают неторопливо, пытаясь торговаться. Но на выбор можно посмотреть всего несколько вариантов.

На мой взгляд, рынок сможет расти 2-3% в месяц спокойно и уверенно еще 2-3 года. Это позволяет ему отложенный спрос, который копился весь 2005 год, денежные вливания ипотечных денег, ожидаемый провал предложения в 2007 году из-за того, что принятие "Закона о долевом строительстве" в 2005 году почти на год приостановило старт новых строительных проектов.

Цены на различные типы квартир

Ценовой уровень на недвижимость следующий:

- Квартиры без отделки или с "обычным" ремонтом: самое маленькое, оно же самое дешевое не стоит менее 2000 $/кв.м. Как обычно, самые маленькие квартиры (особенно студии) пугают стоимостью метра.

- Индивидуальные проекты в спальных районах и новые дома в "зеленой прослойке" между центром и новостройками - около 2500 $/кв.м.

- Цены на квартиры в центре выросли не так стремительно. Здесь покупатели другие и продажи не так стремительны. В центре минимальный уровень цен около 2500 $/кв.м. Что стоит меньше - это квартиры с недостатками, либо "непонятные" расселения. 3000 $/м.кв. - хорошие квартиры, но без изюминки, или новые дома, но с недостатками (планировки, виды из окон, качество строительства). Дома более презентабельные или не очень крепкие, но в суперместе или после реконструкции, новые, с гаражами… – 3500-4500 $/кв.м. Амбициозные проекты в эксклюзивных местах (набережная реки Мойки, Каменный остров) – 7000-15000 $/кв.м.

- Выросли цены на Каменном острове: в начале года можно было найти квартиры за 4500-5000$/м.кв., сейчас если появляются, то за 10000-15000$/м.кв.

- Продажа квартир стоимостью 300 000-400 000$ - обыденное событие. Все больше сделок стоимостью 500-600 000$. И 1 000 000$. И 2 000 000$.

Интересно заметить

В реконструированном доме у Дворцовой площади Строительная Корпорация "Возрождение Петербурга" подняла цены на последнюю квартиру до 19500$/м.кв. Предпоследняя была продана за 13800$/м.кв. И предложение уникально, и "Возрождение Петербурга" может это себе позволить.

Из-за того, что план по продажам многими строителями перевыполнен на год вперед, многие из них установили на оставшиеся квартиры огромные цены. Это сделано для того, чтобы продавать как можно меньше квартир. Из-за этого у продавцов - физических лиц сложилось неверное ощущение о ценах. Вроде бы строителям еще 2 года строить, но стоимость у них выше, чем реальные цены сделок. Продавцы, пожалуйста, не ориентируйтесь на цены строителей. Это не цены реальных продаж!

Мы идем к ценам в рублях. Появление 5000 рублевой купюры еще подтолкнет к этому. Цены на первичном рынке уже почти везде определены как "не ниже фиксированного курса" – обычно 30-32 рубля за у.е. Многие продавцы - физические лица тоже пытаются привязаться к рублям, фиксируя курс доллара на уровне 27-28 рублей, хотя рынок по-прежнему долларовый.

Настроения Покупателей

Те, кто покупает, чтобы там жить

Покупатели типового, но добротного жилья, вряд ли могут расчитывать на снижение цен. Но вариантов явно станет больше. Можно повыбирать. Скорее всего, блочное жилье 60-70хх годов и ветхий старый фонд подупадет в цене. Особенно 3-4 комнатные квартиры.

Для покупателей элитных квартир проблема выбора еще больше обострилась. Во время летнего ажиотажа смели множество квартир. И первое впечатление у любого покупателя, начавшего поиски квартиры в Петербурге - ШОК: предложение скудно, недостатков у квартир множество, цены больше даже смелых ожиданий.

Покупатели квартир разделились на тех, кто покупал что-то по буклетам строительных компаний и тех, кто еще не покупал.

У "опытных" сформировались новые желания: они, как и год назад, хотят крепкого дома с охраной, свежими коммуникациями, парковкой, но сегодня они не хотят ждать, пока этот дом построится. Сегодняшний покупатель - в основном не инвестор. Он хочет видеть то, что покупает. Он понял, что реальность отличается от красочных проспектов и готов платить за построенный результат, который увлечет, понравится ему. У него есть деньги, а предложения нет.

Покупатели недвижимости привыкли к хорошо сработанным машинам, отличной "умной", "мягкой", "удобной" бытовой технике и то, что они видят на рынке недвижимости Петербурга, сильно отличается от их представления об элитной или просто хорошей недвижимости.

Наши покупатели привыкли к объемам барских квартир, которые они покупали последние 15 лет - высокие потолки, широкие лестницы, большие окна, лепка, камины... Новое строительство очень далеко от всего этого. И, скорее всего, судя по недвижимости в центре европейских столиц, все новые проекты будут достаточно тесными и "оптимально широкими". Если есть желание иметь просторную "барскую" квартиру - придется расселять, делать серьезный ремонт, в квартире и в парадной, мириться с "простыми" соседями.

Несомненно, ауру Петербурга, особое очарование центральных исторических кварталов сложно сохранить в новострое и даже в реконструкции.

ВЛОЖЕНИЕ ДЕНЕГ В НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО - ЭТО НЕ ПОКУПКА КВАРТИРЫ, ЭТО ИНВЕСТИЦИИ. НО КОГДА ПОКУПАТЕЛЬ 2-4 ГОДА ЖДЕТ НОВОЙ КВАРТИРЫ, ЗА ЭТО ВРЕМЯ У НЕГО МЕНЯЮТСЯ МИРООЩУЩЕНИЯ, ЖИЗНЕННЫЕ ПЛАНЫ, РАЗМЕР СЕМЬИ И ПРИОРИТЕТЫ. ТЕХНОЛОГИИ ТОЖЕ ИДУТ ВПЕРЕД И КОГДА-ТО СУПЕРПРОЕКТ ПРЕВРАЩЕТСЯ ИЗ ЭЛИТНОГО В ДОБРОТНУЮ КВАРТИРУ ЭКОНОМ-КЛАССА.

В отличие от конца 90хх - 2000 года почти у всех покупателей деньги связаны. Они готовы рассматривать очень дорогие квартиры, но только с использованием кредитов! Возможность покупки в кредит подходит далеко не для всех вариантов.

Другие покупатели вкладывают в строящееся жилье впервые, они легко покупают, рассматривая красивые буклеты, сравнивая перспективы с тем, что уже есть в продаже из построенного. Этой легкостью покупки по буклетам и рассрочкой, объясняю парадокс, когда стоимостью квартиры, которую надо долго ждать и той, которая построена и собственность на нее получена, почти одинаковы.

Поэтому же строителям сложнее продавать, когда дом уже построен, но не закончен. Вид стройки в России мало привлекателен и квартиры в сером бетонном цвете кажутся убогими.

Интересно заметить

Бытие определяет сознание. Иногда нам, давно работающим с недвижимостью Питера, кажется, что по глазам клиента мы можем определить, в каком районе и доме он живет и где хочет жить. Уважаемые Покупатели! Не сдерживайте своих желаний, живите в доме и месте, соответствующем Вашему статусу и возможностям.

Покупатели-инвесторы

Для инвесторов рынок недвижимости снова становится интересным. Еще несколько месяцев назад казалось, что вложения в недвижимость уже не будут столь притягательными. После падения российского фондового рынка финансы потекли в недвижимость.

Выгодное положение Петербурга по-прежнему сохраняется. Переезд Конституционного суда (170 миллионов рублей будут потрачены только на квартиры судей), перевод в Питер офисов крупных налогоплательщиков, строительство автомобильных заводов международных концернов (Тойота, Ниссан) т.п. дадут большой толчок статусу города.

Долгосрочные вложения наиболее перспективны в недвижимость в неповторимых петербургских исторических местах.

Для краткосрочных вложений сейчас можно выбрать "срочно продающиеся варианты" - это не квартиры от строительных компаний, не вторичный рынок от обычных продавцов - на такие варианты цены уже подняты по максимуму. Можно попробовать найти квартиры в почти построенных домах, но когда дольщикам надо срочно получить деньги до принятия квартиры по акту приема-передачи, поэтому они не могут ставить максимальную цену (продажа по договору цессии). Сейчас в продаже квартира на втором высоком этаже в доме в сквере на Каменноостровском проспекте.

Что думают Продавцы

Продавцам ждать больше не нужно. Пик достигнут.

Для квартир в центре города спрос увеличился только на добротное жилье. Критерии хороших квартир, с точки зрения покупателей, становятся жестче и ветхая или неинтересная недвижимость будет все больше отставать от средних цен рынка.

Смещение спроса только к добротному жилью заставляет нас еще раз обратиться к владельцам квартир. Уважаемые Продавцы, ваши ценовые ожидания все еще очень сильно завышены! Петербург пока еще не совсем европейский город, чтобы позволить себе цены столиц развитых стран мира. Количество инвестиций в него практически равно количеству иностранных компаний и их сотрудников, понимающих ценность места в цене недвижимости, совсем невелико. А для "наших" покупателей критерии элитности другие и поменялись они очень быстро.

В Петербурге квартиры находят покупателя, если они И ОЧЕНЬ ИНТЕРЕСНЫ, И В ОТЛИЧНОМ МЕСТЕ, И ПАРАДНОЙ ПЛАНИРОВКИ, И С ВЫСОКИМИ ПОТОЛКАМИ ИЛИ В ДОМАХ ПОСЛЕ РЕКОНСТРУКЦИИ (НОВЫХ ДОМАХ) С ОХРАНОЙ, ГАРАЖАМИ И Т. Д. Если чего-то не хватает, а стоит недешево, то квартира может "продаваться" годами. Оценивайте правильно возможности Вашей недвижимости, соотнесите желаемую цену со временем, которым Вы располагаете.

Стоит заметить

Продавцы, да и покупатели в Петербурге не умеют торговаться. Продавцы обижаются, выслушав предложение снизить цену, а покупатели стесняются предлагать. Москвичи не стесняются, чем часто вводят "скромных" питерских продавцов в ступор.

Пока что тезис "деньги имеют определенную ценность в определенный момент" не очень работает в Питере. Продавец может продавать квартиру по стоимости много выше рынка месяцами в надежде найти своего уникального покупателя. Время и деньги - это взаимосвязанные вещи. Стоимость денег исчисляется в нужный момент. К сожалению, в Петербурге следование этой экономической аксиоме не очень заметно. Доля продавцов из активного среднего бизнес-класса не так велика. Продавцы готовы продавать квартиру годами, но "подороже" в надежде на СВОЕГО покупателя. Для обменных вариантов, когда встречные варианты также растут, вся финансовая выгода от увеличения цены исчезает или даже делает обмен более дорогим. При прямой продаже, складывается впечатление, что продавец не знает, что делать с полученными деньгами: куда вложить, как заставить работать. Похоже, это объясняется вялостью экономической активности Петербурга и тем, что рост цен на недвижимость может превышать доходность других форм вложения денег, а также все же скудностью выбора достойных квартир в Петербурге