Эксперты не ожидают стабилизации цен на рынке жилой недвижимости России

Эксперты не ожидают стабилизации цен на рынке жилой недвижимости России в ближайшие годы. Такова основная позиция участников «круглого стола», организованного на площадке РБК.

Так, заместитель генерального директора компании «Дон-Строй» Тимур Баткин уверен, что пока в сегменте массовой застройки (эконом-класс) произойдет насыщение, пройдут многие годы. По его данным, сегодня в Москве строится около 5 млн кв. м жилья, среди которого только десятая часть — это качественное жилье.

При этом возведение новых объектов по сравнению с концом 2005г. существенно снизилось: сейчас это максимально 1-2 в месяц, в то время как в 2005г. — 15-20 в месяц. Также не способствует стабилизации цен потенциал рынка ипотеки. «Ипотечные кредиты в структуре сделок по жилой недвижимости на сегодня составляет не более 5%, то есть, 95% ипотечного потенциала пока не используется, эти люди пока не взяли кредиты и не пришли к риэлторам и застройщикам», — говорит Т. Баткин, информирует РБК.

Директор департамента маркетинга и планирования компании «Билдинг Медиа Групп» Сергей Елисеев согласен с такой оценкой. По его мнению, «текущее падение темпов роста цен является предвестником дальнейшего разворота ситуации в обратную сторону». При этом для основной массы участников вторичного рынка жилой недвижимости, который по объему больше, критичен быстрый рост цен — они вынуждены уйти с рынка. С. Елисеев отмечает «ступенчатый» характер развития ценовой ситуации на рынке последние 5 лет.

«Действие факторов, которые вызывают такое ступенчатое развитие рынка, с 2000г. не изменилось. Я не вижу возможностей изменить это в ближайшие 2-3 года», — подчеркивает С. Елисеев. «Учитывая инертность законодателей, правоприменителей, необходимость формирования под это бизнес-инфраструктуры, раньше чем через 3-4 года в полную силу влияние применяемых сейчас мер стабилизации не будет ощутимым», — заключил эксперт.

По оценке директора департамента маркетинга и рекламы компании «Инком-недвижимость» Лидии Гречиной, высокий спрос, который фиксируется на московскую недвижимость, сохранится. По ее мнению, цены в 2007г. будут расти медленнее, чем в 2006г., но об их падении говорить нет оснований.

Региональные рынки недвижимости также соответствуют динамике цен в столице. По словам С. Елисеева, на основании этого можно говорить о том, что в ближайшие два-три месяца после временно наблюдаемой стабилизации начнется дальнейший рост цен, но динамика этого роста будет зависеть от соотношения спроса и предложения для каждого конкретного региона.

Эксперты также постарались развеять миф о влиянии себестоимости строительства на конечные цены. По данным управляющего директора управляющей компании «Финам Менеджмент» Сергея Хестанова, техническая себестоимость одного кв. м в зависимости от технологии строительства колеблется в диапазоне от 300-400 до 700 долл. без стоимости коммуникаций, разрешений и прочее. В то же время в начале сентября 2006г. рынок недвижимости преодолел критическую отметку среднерыночной стоимости в 4 тыс. долл. за кв. м, после чего участились публикации о том, что это и есть потолок российского рынка недвижимости, и в ближайшее время рынок ожидает либо стабилизация, а скорее стагнация с дальнейшим падением цен на недвижимость.

«Текущее развитие ценовой динамики на рынке недвижимости в значительной мере определяется не только внутренними факторами рынка, но и внешними факторами, которые достаточно сложно прогнозировать», — полагает С. Хестанов. Он считает, что ценовая динамика, которая наблюдается на рынке недвижимости (особенно московском рынке) в последние год-полтора экстраординарна, так как идет в разрез с ростом ВВП на душу населения как основным индикатором для оценки динамики цен на недвижимость в развитых странах. Таким образом, значительная часть роста цены, которая заметно превышает обозначенный показатель, находится вне плоскости классического экономического анализа, делает вывод С. Хестанов.

Помимо макроэкономического фактора, на цены рынка жилой недвижимости влияют и настроения инвесторов. «Многие крупные участники рынка, я подразумеваю девелоперские компании, ожидают некоторых политических рисков, связанных с вероятной сменой, скажем так, политической системы, особенно в Москве.

Понятно, что любые перемены способствуют некоторым рискам и, соответственно, любой риск — это закон рынка, закладывается в цену», — полагает эксперт. Другой немаловажный фактор нестабильной ценовой политики рынка — сильное развитие системы ипотечного кредитования. При этом С. Хестанов подчеркивает, что если ранее в течение длительного времени в системе ипотечного кредитования практиковался взнос 30%, то сейчас он понизился в среднем до 10%. В результате число людей, которые могут совершить подобную покупку, резко увеличилось.

В то же время и сами игроки рынка жилья заявляют о потребности в стабилизации цен. Так, директор департамента маркетинга и рекламы компании «Инком-недвижимость» Лидия Гречина заявила, что для компаний, обслуживающих сделки на вторичном рынке жилья, критически важна стабильность рынка и его прогнозируемость. Она согласна с позицией, что рост цен на жилую недвижимость не остановится в ближайшие годы.

По оценке С. Елисеева, «должен быть нормальный, чуть опережающий инфляцию рост». Но, по его мнению, сама система механизмов, действующих на этом рынке сегодня, такова, что он еще долгое время будет страдать от дисбаланса спроса и предложения. «Устранение этого дисбаланса теми методами, которые сегодня государство предлагает, к сожалению, невозможно», — уверен он.

Между тем, представители власти связывают возможность стабилизации цен на жилую недвижимость с возможностью насыщения спроса на «социальное жилье». Так, начальник отдела недвижимости и застройки ФАС Галина Трусова предполагает, что если национальный проект «Доступное жилье» удастся реализовать таким, каким он запланирован, то отток остро нуждающихся в жилье (бюджетники, молодые семьи, военнослужащие) сможет изменить и ситуацию с галопирующими ценами. По ее мнению, предел стоимости этого рынка уже близок, «практически мы к нему подходим». При этом и в ФАС уверены, что широкое развитие ипотеки в настоящем варианте приведет в дальнейшем к еще большему перекосу.