Квартира в Москве: Иметь или не иметь

Вопрос, будет ли еще дорожать столичная недвижимость и может ли она подешеветь, остается неизменно злободневным. Председатель комитета Государственной Думы по собственности Виктор Плескачевский заявил, что рынок перегрет. Так ли это?

Возьмем среднюю московскую квартиру в панельном доме в спальном районе площадью 80 кв. м и стоимостью $300 тысяч, где квадратный метр стоит $3 750 соответственно. Эту квартиру можно сдать ориентировочно за $1 200 в месяц, что составит $14 400 в год, т.е. 4,8% годовых. Для сравнения – на этих же $300 тыс. в банке можно заработать 9% годовых ($27 тыс.), в среднесрочных гособлигациях 7% ($21тыс.), в закрытых паевых фондах недвижимости 15% ($45 тыс.).

При сдаче квартры в аренду следует учесть и налог 13% на доходы физлиц ($1 872), коммунальные платежи ($100), косметический ремонт ($500), комиссию риелтора ($300), фактор простоя (обычно 10% от годовой аренды, т.е. $1 440). Итого, годовой доход минус $4 112 оставляет владельцу квартиры $10 188. И мы еще не включили в эти расходы налог на недвижимость, стоимость мебели и бытовой техники… Чтобы сравняться с годовым доходом, предлагаемым банком, эта квартира должна стоить $113 тыс., то есть $1 415 за кв. м. Даже по «классической» схеме, согласно которой стоимость недвижимости равна стократной арендной ставке, цена такой квартиры должна быть $120 тыс. Чтобы окупилась квартира стоимостью $300 тыс., ее нужно сдать в аренду хотя бы за $2 500, а это почти нереально.

Вывод первый: сегодня инвесторам нет смысла высвобождать средства из других инвестиционных проектов, чтобы вложить в недвижимость.
Но не стоит забывать, что помимо дохода от аренды, может расти рыночная стоимость самой квартиры. И хотя повышения цен на 100% за год ждать уже не стоит, при росте цен даже на 1% в месяц доход составит $36 тыс., то есть выше, чем от банковского вклада. Не беря в расчет амортизацию и хлопоты по содержанию квартиры, отметим одну важную деталь: как бы ни упали цены на недвижимость, во-первых, у квартиры всегда есть довольно высокая остаточная стоимость, во-вторых, это инвестиционный инструмент, который можно «пощупать» и лично проконтролировать. Тем не менее, у большинства граждан свободных $300 тыс. нет. Следоватлеьно, стать инвестором или просто счастливым обладателем недвижимости, можно только взяв ипотеку. А это опять же залог своей собственности и проценты (пока еще очень высокие).

Вывод второй: многие столичные квартиры, например, панельное жилье, составляющее около 20% жилого фонда в Москве, переоценены в 2-3 раза, и сегодня уже не представляют интерес для инвестиций, даже с целью диверсификации рисков.
Но инвесторы по разным подсчетам составляют от 15% до 30% от всех покупателей. Остаются 70-85% граждан, которые приобретают столичное жилье с целью проживания в нем. Мы продолжаем испытывать острый дефицит жилья. Если в Америке и Европе на гражданина приходится 80 и 60 кв. м соответственно, то в России эта цифра составляет лишь 19.

«Конечно, это не означает, что квартиры, переоцененные в 2-3 раза, упадут во столько же и в цене, – говорит директор по маркетингу Бюро Недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская. – Нельзя мыслить только экономическими категориями. Есть весомые психологические факторы. Владение недвижимостью в столице – это означает возможности, престиж и социальный статус. Кроме того, для многих граждан жилье продолжает оставаться единственным понятным (!) способом вложения и сохранения денег.

Объемы строительства невелики, также как и доходы большинства населения. Но даже в условиях огромного дефицита - при сегодняшних ценах - предложение на рынке жилья сегодня уже значительно превышает спрос. Допускаю, что в этой ситуации цены на недвижимость могут незначительно снизиться. Если это случится, локомотивом этого процесса станет все то же переоцененное жилье. Однако квартиры бизнес-класса и элитное жилье вряд ли подешевеют: первое очень востребовано и пока его немного, а элитка относится к товарам категории luxury, на которые всегда найдутся покупатели».

Вывод третий: рынок недвижимости имеет свои «голубые фишки», то есть разделяется на объекты, представляющие меньшую или бОльшую ценность.
Итак, перегрет или нет? Поднимутся цены или упадут? Продавцов уже в три раза больше, чем покупателей. В то же время миллионам граждан по-прежнему остается только мечтать о собственном жилье или его улучшении. Так что на традиционный вопрос «Что делать?» можно ответить словами песни всеми любимого новогоднего фильма: «думайте сами, решайте сами, иметь или не иметь».

«2006 год отметился небывалым ростом цен на недвижимость в Москве и Подмосковье. В остальных регионах России недвижимость тоже дорожала, но до темпов роста цен в столице им еще далеко, - комментирует сложившуюся ситуацию в 2006 году на рынке недвижимости аналитик сектора недвижимости Инжиниринговой компании «2К» Инна Пастернак.

Цена на недвижимость на вторичных рынках жилья Москвы и области в 3 квартале 2006 года выросли на 15,4 и 20,5 процентов соответственно. По сравнению со вторым кварталом это меньше почти в два раза – тогда рост составил беспрецедентные 25,1 и 41,4 процента соответственно. Однако рост все равно впечатляющий. В сентябре цена за 1 квадратный метр жилья в Москве была зафиксирован на уровне ровно в 2 раза выше, чем в сентябре 2005-го, а в Подмосковье – в 2,5 раза.

Больше всего повезло тем, кто купил недвижимость в прошлом году или начале этого – их инвестиции увеличились вдвое. Сейчас же темпы роста все-таки замедлились, но все равно остаются довольно высокими: согласитесь, 15-20% дохода в месяц никакой банк вам не даст. И тем не менее, многие заговорили о стагнации цен и скором их падении. К сожалению, не могу согласиться с такими оптимистичными заявлениями.

Помимо пресловутого фактора сезонности (ослабление спроса летом и усиление его осенью и зимой с соответственным снижением и повышением цен на рынке), которого, кстати, в этом году цены «не слушались», есть и другие факторы, которые могут объективно повлиять на увеличение цен на недвижимость в Москве и Подмосковье в конце 2006-го и в 2007-м году.

Например, на увеличение стоимости квадратного метра может повлиять установление новых квот на иностранную рабочую силу с 2007-го года, а также набирающая обороты борьба с нелегальной рабочей силой. Таким образом, застройщикам придется нанимать мигрантов, которые на данный момент являются основной рабочей силой на московских стройках, на законных основаниях, т.е. платить налоги за найм иностранных граждан, платить им соответствующую зарплату и нести другие финансовые расходы. Логично, что все эти издержки войдут в стоимость квадратных метров.

Второй, более глобальный и долгосрочный фактор – постепенное улучшение благосостояния населения России. Россия будет богатеть, и каждый, у кого образуются необходимые средства, будет стремиться купить недвижимость в Москве. В регионах довольно много состоятельных людей, а Москва одна. Поэтому надеяться на обвал цен и на то, что жилье в Москве станет доступным довольно наивно. Придется смириться с тем, что это невозможно. Ни в одной столице цивилизованного мира недвижимость не бывает доступной всем желающим.

Другой вопрос, что власти должны дать коренным жителям Москвы и области хоть какую-то возможность получить жилье. Строительство специальных домов для молодых семей, где они смогут снимать квартиры по минимальной цене, - один из вариантов. Другие возможности – это специальные программы кредитования для коренного населения с пониженными процентными ставками; льготы на приобретения жилья; возможность снимать жилье, когда плата за аренду идет в счет выкупа квартиры и т.д. Вот только пока власти не блещут успехами в деле заботы о населении. А рост цен на жилье до конца 2006 года может составить по Москве 12%, по области – 15%. И ничего с этим пока не сделать.»