Как ипотечному заемщику поменять свой банк на более выгодный

Условия ипотечного рынка в последнее время в России меняются, банки начинают активно конкурировать между собой за ипотечных заемщиков

Причем появляется новая тенденция – борьба идет не только за новых клиентов, но и за тех, кто уже успел взять ипотечный кредит в другом банке.

Для этой цели банки разрабатывают все новые программы рефинансирования ипотечных кредитов, которые, по большому счету, рассчитаны на то, чтобы заемщики могли безболезненно сменить кредитную организацию. РИА «Новости» опросило специалистов Московского банка реконструкции и развития, чем новый предлагаемый продукт может заинтересовать ипотечного заемщика, как обычно происходит процедура смены банка и сколько эта «измена своему банку» может стоить клиенту.

Начальник управления развития продуктов ипотечного кредитования МБРР Светлана Сурина описала все плюсы и минусы перехода от одного ипотечного банка в другой.

Итак, рефинансирование ипотечного кредита становится для клиента выгодным лишь в трех вариантах:

1. Банк предлагает клиенту снизить процентную ставку (чтобы переход был интересен для заемщика, эта разница должна составлять 2-3%). Как следствие, в таком случае уменьшится ежемесячный аннуитетный платеж.

2. Банк может увеличить срок кредита – в этом случае уменьшится ежемесячная кредитная нагрузка.

3. Банк дает возможность поменять валюту кредита и, как следствие, уменьшить валютные риски.

Все перечисленное – это плюсы.

Отрицательная же сторона рефинансирования ипотечных кредитов в том, что пока на нашем рынке есть не так много действительно удобных для клиентов вариантов рефинансирования. И нужно иметь ввиду, что процедура рефинансирования несколько сложнее, чем оформление обычного ипотечного кредита.

Дело в том, что большая часть существующих программ содержит такие условия, которые не всегда есть возможность соблюсти, и как следствие, далеко не все кредиты удается рефинансировать. К примеру, при рефинансировании кредита в период до того, как недвижимость прошла государственную регистрацию, банки обычно требуют последующий залог, или дополнительный залог, или поручительство (теоретически возможно применение комбинаций этих ограничений). А это обычно могут предоставить далеко не все заемщики, решившиеся на смену банка.

Кроме того, рефинансирование влечет за собой дополнительные немаленькие расходы, которые в некоторых случаях могут сделать невыгодной данную операцию.

По словам Светланы Суриной, в случае, если заемщик все же принял окончательное решение сменить банк, то ему необходимо завоевать лояльность своего будущего потенциального банка-кредитора. Ведь рефинансирующая организация должна оценить не только кредитоспособность и платежеспособность клиента, но и рефинансируемый кредит. Поэтому заемщику придется собрать огромное количество документов: стандартный пакет документов для рассмотрения возможности предоставления ипотечного кредита и еще документы по рефинансируемому кредиту.

Так, обычно пакет документов по кредиту в разных банках может варьироваться, но базовый перечень бумаг состоит из следующего:

- кредитный договор, график платежей по кредиту,

- справка банка, выступающего первичным кредитором, о наличии/отсутствии фактов возникновения просроченной задолженности,

- письменное уведомление банка, выступающего первичным кредитором, о намерении погасить рефинансируемый кредит с его отметкой о принятии.

Если ситуация стандартна, то особых проблем в сборе документов для рефинансирования ипотечного кредита возникнуть не должно. Дополнительные условия в рефинансирующих банках различаются: к примеру, могут отличаться ограничения по сроку или размеру просроченной задолженности, по количеству фактов ее возникновения или форме предоставления кредита. Само собой, банки не очень любят «беглецов», которые готовы уйти о них в другие кредитные организации и по этой причине стараются не разрешать рефинансирование своих ипотечных кредитов. Так что согласие первичного кредитора на рефинансирование кредита может стать реальным препятствием, если в кредитном договоре для досрочного погашения ипотечного кредита предусмотрена необходимость согласия первичного кредитора.

Если говорить о «хронологии» рефинансирования ипотечных кредитов, то она может отличаться в зависимости от программы конкретного банка. Самый распространенный вариант выглядит приблизительно таким образом:

1. Подаем заявление и документы, характеризующие заемщика и рефинансируемый кредит, в рефинансирующий банк для того, чтобы принять решение о возможности предоставления ипотечного кредита.

2. Банк принимает решение о возможности предоставления ипотечного кредита заемщику на цели погашения конкретного кредита в банке, являющемся первичным кредитором.

3. Предоставляем в банк документы, и тот принимает решение о возможности использования в качестве обеспечения предлагаемого предмета залога.

4. Определяем порядок уведомления первичного кредитора о досрочном погашении, а также сроки для досрочного погашения рефинансируемого кредита.

5. Заемщик предоставляет в рефинансирующий банк заявления о досрочном погашении рефинансируемого кредита с отметкой первичного кредитора о принятии данного заявления.

6. Определяем даты ипотечной сделки (дата очередного планового платежа является приоритетной) и расчет задолженности заемщика первичному кредитору на планируемую дату сделки.

7. Происходит выдача кредита и перечисление кредитных и собственных средств заемщика первичному кредитору.

8. Подача документов по сделке на государственную регистрацию.

Обычно процесс рефинансирования кредита более труден, чем выдача обычного ипотечного кредита, поэтому банки устанавливают повышенные комиссии за эту процедуру. Специалист Московского банка реконструкции и развития рассказывает о финансовых расходах:

- обычная комиссия за выдачу кредита - оплачивается в зависимости от условий программы рефинансирования и составляет примерно от 0% до 2% от суммы кредита.

- оценка предмета залога независимой оценочной компанией – приблизительно 5 тысяч рублей.

- перевод денежных средств с текущего счета заемщика на счет в банке, выступающем первичным кредитором - до 500 рублей.

- снятие залога (обременения) с недвижимости - до 1 тысячи рублей.

- госрегистрация договора залога на рефинансирующий банк – до 1 тысячи рублей (эта сумма уплачивается, если клиент все делает самостоятельно, но обычно заемщики пользуются услугами посредников).

- страхование определенных видов рисков – примерно 1% от остатка ссудной задолженности.