В этом году будет расти число торговых центров и гостиниц

Прошлый год российский рынок коммерческой недвижимости закончил с положительным трендом. При этом эксперты прогнозируют, что в 2012 году будут развиваться в основном два сегмента – гостиницы и торговые центры

Тенденции на столичном офисном рынке соответствуют общемировым: в конце 2010-го и первой половине 2011 года произошло оживление, после чего начался пессимизм из-за долговых проблем в Европе и нестабильности фондового рынка.

Лада Белайчук, заместитель руководителя отдела исследований российского отделения компании Cushman&Wakefield прогнозирует, что, скорее всего, текущий год будет годом затишья. Арендаторы займут выжидательную позицию. Как считает эксперт, арендные ставки начнут подниматься лишь в 2013 году.

Что касается офисов, то планируется новое строительство коммерческих площадей, пишет «МК», и оно будет сосредоточено в районе Третьего транспортного кольца и за пределами МКАД. Так, в этом году будут введены в эксплуатацию около 530 000 кв. м офисной недвижимости, а в будущем году — 450 000 кв. метров.

Также эксперт рассказала об интересной особенности московского рынка: в столице сегодня сконцентрировано самое большое количество арендаторов, которые готовы увеличить размеры своих офисов. При этом в Москве наблюдалось снижение количества растущих компаний, но, с другой стороны, здесь их количество все равно в несколько раз больше, чем в большинстве городов Европы и Северной Америки. Также наравне со столицей хорошо обеспечены офисными площадями Новосибирск и Екатеринбург. Также интересными региональными рынками для крупных офисных проектов стали Казань и Ростов-на-Дону.

Если говорить о складских помещениях, то, по данным Jones Lang LaSalle, в прошлом году спрос на них был в три раза больше, чем объемы нового строительства. Так, клиентами было арендовано и приобретено около 1,27 млн. квадратных метров, а введено примерно 420 000 кв. м. Как следствие, ставки ежегодной аренды 1 квадратного метра складских площадей класса А за год выросли со $109 до $130.

По причине малого ввода новых помещений в ближайшие два года можно также ожидать стабильное увеличение арендных ставок. Такой малый объем строительства, по словам младшего аналитика отдела исследований рынка складской недвижимости CBRE Василия Григорьева, объясняется тем, что сегодня девелоперы, наученные опытом предыдущих лет, увеличивают объемы площадей под складские и производственные цели с большой осторожностью. И хотя темпы строительства еще далеки от докризисных, но все же крупные игроки на рынке ведут себя активно – поглощают конкурентов. Причем это происходит не только в пределах Московской области, но и за ее границами. Василий Григорьев добавляет, что в настоящий момент многие западные компании стремятся расширить свой бизнес в экономически активных регионах России – таких как, к примеру, Калужская, Воронежская, Новосибирская области.

Также интерес у арендаторов вызывает торговая недвижимость. Вообще, пишет «МК», этот рынок в прошлом году не показал шокирующих результатов. Но при этом именно он после кризиса восстанавливался несколько быстрее, чем другие сегменты коммерческой недвижимости.

Аналитиками была отмечена высокая активность инвесторов в столице. В течение прошлого года в Москве были закрыты несколько знаковых сделок. Так, в мае торгово-развлекательный центр «Гудзон» получил единственного собственника, одного из крупнейших владельцев недвижимости в Европе, австрийский фонд Immofinanz Group, который докупил оставшиеся 25% акций в проекте. Кроме того, группа БИН приобрела ТРЦ «Калужский», а компания «Комплексные инвестиции» купила у МТЗ «Рубин» ТРЦ «Филион» и ТК «Горбушкин двор». При этом Capital Group продала сразу три торговых центра: «Метромаркет» у станций метро «Тимирязевская», «Сокол» и «Пролетарская» фонду «РМБ Инвест», а также «Метромаркет» на Шаболовке в составе БЦ «Конкорд» фонду UFG Real Estate. Так же в прошлом году собственников сменили торговый центр «DreamHouse» в Барвихе и проект ТРЦ имени Райкина на Шереметьевской улице. По оценке экспертов из компании JLL, из-за того, что ситуация со строительством торговых центров в Москве пока непонятна, в этом году они будут возводиться в основном в Московской области.

При этом арендные ставки на центральных улицах столицы на помещения стрит-ретейла сейчас варьируются от $1500 до $3000, а в некоторых случаях достигают даже $8000 за квадратный метр в год, цитирует «МК» аналитиков компании Knight Frank. По их оценке, торговые помещения на основных магистральных улицах за пределами Садового кольца можно арендовать по ставкам от $800 до $2500 за квадратный метр в год, в отдаленных спальных районах эта сумма будет выглядеть от $500 до $1500 кв. м в год.

«Прогноз по изменению ставок аренды на будущий год — умеренный рост. По оценке JLL, новое предложение на 2011- 2013 гг. составит 3,5 млн. кв. м, при этом четверть новых торговых центров будет построено в столице и Подмосковье. Региональные рынки торговой недвижимости в следующем году будут развиваться неравномерно. Региональные рынки таких городов, как Хабаровск, Тюмень, Пермь, Новосибирск и Красноярск за счет высокого внутреннего потенциала (относительно высокий уровень дохода, активное развитие розничного сегмента и жилищного строительства) остаются привлекательными для строительства новых объектов торговой недвижимости», — пишет «МК».

И еще об одном сегменте коммерческой недвижимости – гостиницах. Эта сфера до сих пор остается у нас одной из самых проблемных. По оценке компании Knight Frank, на настоящий момент в Москве работает 158 отелей категории 3-5 звезд.

При этом общий номерной фонд столицы составляет 30 800 номеров. Так, средняя стоимость номера в сутки в Москве для трехзвездочной гостиницы составляет $118, четырехзвездочной — $192, а номер в пятизвездочном отеле будет стоить в среднем $290. Цены на гостиницы в столице очень высоки, и, по словам аналитиков, Москва продолжает занимать пятое место в мире по стоимости аренды гостиничного номера.

Но несмотря на то, что для того, чтобы заняться строительством отелей, инвестору придется выложить круглую сумму, столица остается перспективным мегаполисом для возведения гостиниц. Все дело в том, что цены на аренду номеров высоки, но вот самих гостиниц все-таки не хватает: Москва стоит на последнем месте по количеству номеров отелей на душу населения среди столиц с населением более 3 миллионов человек!

Если сравнивать, к примеру, с Парижем, то там таких номеров в 7 раз больше, чем в Москве, а в Лондоне — в 13 раз больше. Как следствие, Москва имеет огромный потенциал для роста.

Как прогнозируют столичные власти, в этом году только в Центральном административном округе откроются сразу 18 новых гостиниц.

Было принято решение переоборудовать под отели офисные здания по следующим адресам: ул. Бауманская, д. 54; ул. Новокузнецкая, д. 22; ул. Ильинка, д. 3/8, стр. 5 и ул. Бронная, д. 28/2, стр. 1. Также планируется реконструкция с размещением недорогих апартаментов по адресу: Трубниковский переулок, д. 6, стр. 4. Более того, новые отели должны появиться на Новом Арбате, вл. 32; Шлюзовой наб., д. 4/2; Озерковской наб., д. 22-24 и ул. Валовой, д. 37.