Не спешите менять условия по ипотечному кредиту

Специалисты советуют не спешить переоформлением бумаг — кажущаяся выгода может стать иллюзорной

Когда вы включаетесь в эпопею с ипотекой, обычно первое желание — это лишь бы банк ее одобрил. Все остальное отходит на второй план. Конечно же, выбрать оптимальную ипотечную программу, найти подходящую квартиру, оплатить ее и правильно оформить все документы — это лишь начало.

После этого наступают «ипотечные будни», ежемесячные отчисления, которые не дадут вам расслабиться. И примерно на этой стадии у вас возникнет вопрос: а не поменять ли схему погашения или какие-то другие условия ипотеки. Может быть, они станут для вас более выгодными? Но, как советуют специалисты, не стоит спешить с переоформлением бумаг — кажущаяся выгода может стать иллюзорной.

Как известно, любой кредит, в том числе и ипотечный, основан на трех моментах — срочности, возвратности и платности. Срочность — это тот самый график платежей и погашение кредита в оговоренные сроки. Конечно, нужно помнить, что не следует класть деньги на счет день  в день, лучше делать это за несколько дней, чтобы не было просрочки и вас не беспокоили из банка звонками и уведомлениями: ведь просрочка даже в несколько дней ведет за собой различные штрафы, пени и, конечно, портит вашу кредитную историю. Кроме того, буквально двух-трехдневная просрочка по кредиту — уже повод для банка для досрочного взыскания вашего долга, пишет портал РБК-Недвижимость.

Второй момент - возвратность кредита. Понятно, что долг нужно выплатить. И третье — платность ипотечного кредита. Это те самые проценты, которые вы платите за пользование кредитом. Обычно проценты зависят от ставки и срока, на который был взят кредит. Как отмечают специалисты, «ипотечники» обычно делятся на две категории. Первая группа — это те люди, кто старается взять кредит на срок с наименьшими ежемесячными выплатами, для того чтобы оставить себе «на жизнь» как можно больший бюджет. Вторая же группа стремится «разделаться с ипотекой» как можно скорее и поэтому берет ипотеку на минимальный срок, но с максимальными ежемесячными выплатами.

Обычно банки не очень приветствуют кредиты, когда плательщик должен отдавать за ипотеку более 50% от семейного бюджета. Но когда происходил рост рынка, многие заемщики были уверены в своем финансовом благополучном «завтра» и оставляли себе на жизнь даже менее 40%. В любом случае и та, и другая группы стараются погасить кредит досрочно, чтобы поскорее избавиться от «ярма». В отличие от тех же американцев, которые берут ипотеку на двадцать и более лет и не стремятся разделаться с кредитом раньше.

Но до 2012 года кредитные договоры, которые заключали наши соотечественники, содержали пункт о запрете или ограничениях на досрочное погашение кредита. Ограничения обычно касались сумм и сроков. В одних случаях досрочное погашение можно делать в любой момент, в других — только в дату списания задолженности и по предварительному заявлению. Были также ограничения по минимальным суммам — от 10 000 до 200 000 рублей. В новых кредитных договорах под давлением Роспотребнадзора этих ограничений уже нет, пишет РБК-Недвижимость». Но это не значит, что при ежемесячном платеже в 50 000 рублей нужно каждый раз класть на счет 55 000, 60 00 или 63 000, думая, что таким образом заемщик улучшает свой график. Важно понимать, что досрочное погашение влияет не только на график платежей, который подлежит пересчету и обязательному уведомлению клиента, но и на график страховых выплат.

Как следствие, после этого делается совершенно новый график по выплатам и, соответственно, заключение дополнительного соглашения к договору страхования. Так что в результате, если вы будете кидать на счет незначительные дополнительные суммы, то это вызовет больше «лишний телодвижений», чем реальной выгоды. Поэтому экономисты советуют открыть отдельный счет и класть на него эти «допсуммы» - 5-10-20 тысяч. А потом при регулярных суммах можно дождаться, пока на счете не накопится хотя бы 2-3 ежемесячных ипотечных платежа и только тогда сделать досрочное погашение. Только в этом случае такая сумма сможет реально повлиять на график выплат. Нужно помнить, что если вы будете досрочно выплачивать какие-то суммы, то это сократит лишь срок ипотеки, но не снизит размер ежемесячных платежей. Если же вы захотите уменьшить свою «ежемесячную нагрузку», то обсудите этот вопрос отдельно с банковским служащим.

Еще один нюанс — нельзя забывать о регулярных ежегодных страховых платежах. Некоторые «ипотечники» о них попросту забывают, а на самом деле просрочка такого платежа более чем на месяц может привести к расторжению договора страхования и, как следствие, банк может потребовать досрочного возврата кредита.

А если вы вдруг разбогатели и можете теперь выплатить свой долг банку полностью и единоразово, то и здесь нужно учитывать некоторые моменты. Нужно запросить в банке  полный расчет по остатку долга и начисленным процентам на конкретную дату, а также  обеспечить наличие недостающей суммы. При любом раскладе необходимо взять документ в банке о том, что вы полностью закрыли свой ипотечный кредит — просто даже для своего же спокойствия.

Кроме того, нельзя забывать, что ваша квартира все еще находится в залоге у  банка, поэтому нужно снять с нее обременение. Некоторые думают, что банки делают это автоматически, но это не так. Если вы этого не сделаете, то с удивлением можете через несколько лет обнаружить, что ваше, уже собственное вроде бы жилье, невозможно продать.  Для этого необходимо получить от кредитора заявление на погашение ипотеки, закладную, найти время и обратиться в регистрационный орган с этим заявлением, советует издание. Так что если вы выполните все эти условности, то сможете прекрасно жить и владеть своей собственной квартирой.