Финансовый кризис обрушит цены на квартиры?

Что ждет рынок недвижимости в России в сложившейся ситуации

В последние несколько лет строительный рынок в России рос, как на дрожжах. Девелоперский бизнес считался крайне выгодным. На отдельных проектах можно было заработать 35-50% от первоначальных инвестиций. Понятно, что за такую «премию» девелоперы готовы были строить где угодно, что угодно и при каком угодно обременении от городской администрации. Были бы средства. До сих пор банки охотно и в необходимых объемах кредитовали застройщиков. Но из-за финансового кризиса ситуация меняется.

Согласно банковской статистике, если в 2007 году строители получили кредитов на $24 млрд, то по итогам этого года не наберется и половины этой суммы. К тому же девелоперы привыкли к дешевым и длинным кредитам. А теперь им придется или умерить свои аппетиты, или уйти с рынка.

Банкам сейчас самим бы выжить. Они уже объявили, что кредиты для девелоперов в сентябре подорожали на 2-3% - и будут расти впредь. Сейчас средняя ставка для крупных игроков рынка составляет примерно 12,5–14%. Для менее авторитетных – 17–19%. Это много.

Сами застройщики не отрицают факта дефицита, труднодоступности и дороговизны кредитов. Но пока сдаваться не спешат. Аналитики полагают, что сейчас девелоперы будут искать новых инвесторов, например, зарубежных, а также продавать свои пустые, «застолбленные» участки. Возможен и третий вариант – продажа части проектов российским инвесторам и, соответственно, уменьшение собственной маржи.

Еще одна проблема для застройщиков – фактический провал (возможно, временный) ипотеки. Сегодня получить ипотечный кредит в банке практически невозможно. В среднем из 10 заявок одобряется лишь одна. Кроме того, брать ипотечный кредит на нынешних условиях – это удел очень смелых духом. Например, однокомнатная квартира в Москве по ипотеке – это не меньше 5 миллионов рублей ($200 тысяч) под 20% на срок в 15 лет.

Можно ли ожидать, что «перегретый» рынок недвижимости, особенно столичный, станет дешеветь? Единого мнения на этот счет нет.

Вообще, к словам экспертов нужно прислушиваться осторожно, прежде всего, выясняя, откуда дует ветер. Аналитики, имеющие отношение к паевым инвестиционным фондам недвижимости, риелторским компаниям, считают, что цены, наоборот, вырастут. Все правильно. Им нужно любыми способами поддерживать спрос, а значит, цены. Так, один из таких экспертов считает, что в сложившихся условиях цены на недвижимость в московском регионе могут резко вверх пойти после того, как проявится эффект «отложенного» спроса: «То, что сейчас происходит на рынке недвижимости вследствие мирового финансового кризиса, выразившееся в дефиците проектного финансирования у многих застройщиков, через некоторое время может привести к появлению так называемого отложенного спроса, и цены на жилье поползут вверх».

Эксперты из банковского и финансового сектора уверены, что дорогие кредиты приведут к сокращению объемов возводимого жилья. «Что касается цен на недвижимость, то сокращение объемов возводимого жилья само по себе, наоборот, должно повышать цены. Однако в ближайшее время на цены будут, скорее всего, действовать другие факторы — слишком высокий уровень текущих цен, сокращение объемов и удорожание ипотечного кредитования и большой «навес» из инвестиционных квартир — квартир, купленных не ради жилья, а ради быстрой спекулятивной перепродажи. Все эти выше перечисленные факторы должны привести к снижению цен на жилье примерно на 10-30% уже в следующем году».

Правда, пока новостройки в Москве, живущей по своим, особым правилам, продолжают дорожать. В августе рост цен составил 4,1%. Все это происходит как раз на фоне сокращения предложения. За девять месяцев 2008 года в Москве сданы всего более 2 млн кв. м жилья (в 1,75 раза меньше, чем за девять месяцев прошлого года), из них 1,3 млн кв. м — по городскому заказу, сообщил на пресс-конференции первый заместитель мэра в правительстве города Юрий Росляк. Таким образом, в продажу поступили всего 700 тысяч кв. м (для сравнения: в России, по данным Росстата, введены в первом полугодии 21,7 млн кв. м — на 2,9% больше, чем в первом полугодии прошлого года).

К тому же надо учитывать менталитет столичных девелоперов. Они не «сбрасывали» квартиры и в кризисном 1998 году. Дождались подъема рынка и компенсировали потери.

Скорее всего, истина, как обычно, где-то посередине. Понятно, что рынок недвижимости не просто перегрет, а раскален. Кроме того, ипотека, за счет которой взвинчивали цены, тоже, видимо, умерла. Также в ближайшее время из-за кризиса ликвидности у нас исчезнет около 30% банков. Уйдут мелкие, как раз те, которые крутились за счет инвестирования своего капитала в недвижимость, преимущественно московскую. Но банкротство банка не предполагает его полное освобождение от финансовых обязательств. Так или иначе, с заемщиками и кредиторами придется рассчитаться. Как? Продав свои активы, в частности - инвестиционные метры. То есть возможно превышение предложения над спросом, что, в свою очередь, может способствовать снижению цены.