Что творится на рынке недвижимости в СНГ?

Цены на жилье на Украине, в Белоруссии, Армении, Азербайджане и дальше будут расти достаточно интенсивно, а вот азиатские государства и Молдова так и останутся на периферии рынка недвижимости

В последнее десятилетие рынок недвижимости развивается очень активно: ведь приобретение недвижимости – один из немногих способов беспроигрышного вложения капитала как человека со средним доходом, так и крупного инвестора. С каждым годом, а порой и с каждым месяцем цены на квадратный метр растут чуть ли не в арифметической прогрессии.

Однако рынок недвижимости очень чувствителен как к внешним, так и к внутренним факторам. Изменение цены на нефть, высказывания чиновников высшего ранга, ситуация на рынке недвижимости в соседнем государстве или кризис ликвидности могут кардинально изменить все прогнозы аналитиков.

Кстати, о последнем: глобальный кризис ликвидности повысил интерес западных инвесторов к развивающимся рынкам недвижимости на просторах СНГ. Практически по всему постсоветскому пространству цены на квадратные метры растут с переменным успехом. В одних постсоветских республиках рост продолжается постепенно, в других повышение цен идет скачкообразно, в третьих стагнация рынка недвижимости сменяется резкими взлетами цен. Но есть государства в СНГ, в которых наблюдается и снижение стоимости на недвижимость – как жилого фонда, так и коммерческого сектора. О них мы тоже расскажем. Но начнем повествование с наиболее близких и родных нам соседей.

В Белоруссии долгое время цены на недвижимость оставалась в пределах установленных государством рамок. Но уже в течение полутора лет цены растут. Этот рост обусловлен различными причинами. Среди них – удорожание строительно-монтажных работ и топлива, а также сокращение строительства новых домов, что стимулирует и спрос на вторичном рынке.

Самый дорогой квадратный метр, разумеется, в столице – Минске. По данным белорусских риелторских компаний, средняя цена однокомнатной квартиры в Минске составляет около $15 000, а четырехкомнатной – около $35 000.

Сегодня спрос на квартиры в Минске превышает предложение, которое росло с января до конца марта 2010 года, а потом начало резко падать (к концу июня – на 10-12%). В результате стоимость 1 кв. м жилой площади в Минске выросла с $415 в середине апреля 2010 года до $450 в середине июня, т. е. на 8% за два месяца.

В Минске элитного сектора жилья в традиционном понимании нет: есть только элитная коттеджная недвижимость, жилье экономкласса и бизнес-класса. Цены за 2010 год выросли на 15%. Особенно ценятся однокомнатные квартиры: цена на «однушку» в районе Запада или Сухарево доходит до $30 000. Характерная черта минского рынка недвижимости – относительно высокий уровень цен в пригородах. Так, цены на квартиры в Заславле, Фаниполе, не говоря уже о Гатово, мало чем отличаются от минских.

Наибольшие ценовые рекорды на рынке недвижимости Минска принадлежат комнатам в коммуналках и однокомнатным квартирам. Самая низкая цена на комнату в Соснах (пригороде Минска) – $6000.

Выгоднее всего покупать четырехкомнатные квартиры и коттеджную недвижимость – от $40 000. Этот тип недвижимости в скором будущем подорожает, пока они недооценены.

Прогноз. Как считают некоторые специалисты рынка недвижимости и экономисты, увеличение цен на недвижимость – показатель экономического роста. Если верить этой точке зрения, скоро белорусы смогут себе позволить и дорогую квартиру в Минске.

А вот на Украине ситуация иная: там качество жизни ниже, а цены на недвижимость в несколько раз выше, чем в Белоруссии. Украина – практически абсолютный лидер по росту цен на недвижимость в СНГ (за исключением России). В столице Украины Киеве цены на жилье начали расти в преддверии прошедших выборов. Но, несмотря уже на психологический барьер цены, недвижимость продолжает расти в цене, и такая тенденция сохранится минимум год. Хотя, опять же, из-за низкой покупательной способности населения существенного роста цен на обычную недвижимость уже не будет. Дорожать будет не только элитное жилье, используемое инвесторами как альтернативный объект вложения средств, но и стандартные квартиры более и менее просторных планировок. На данный момент основными покупателями недвижимости в Киеве являются зарубежные инвесторы.

Тем не менее, некоторые факторы мешают росту цен и на киевские элитные квартиры. В частности, рынок перенасыщен реконструированными историческими зданиями, которые, несмотря на свою активную рекламу, не выдерживают конкуренции с тем жильем, которое считается элитным по международной классификации. Неконтролируемое строительство ведет к снижению качества элитных домов.

Для украинского рынка недвижимости характерно удорожание квартир в областных центрах на фоне стабилизации цен на жилье в Киеве. Лидерами роста цен на жилье являются Днепропетровск, Симферополь, Львов, Донецк, Одесса.

Минимальная цена за кв. м на Украине составляет $1100, максимальная превышает $3500.

Аренда. Рынок арендуемой площади остается стабильным. Стоимость аренды однокомнатной квартиры в Киеве составляет $500-1000 в месяц.

Прогноз. Некоторые эксперты утверждают, что рынок недвижимости столицы Украины пошел вниз. На этот раз упала первичка. За первую неделю сентября из 120 проданных объектов 76 были проданы по цене ниже рыночной. Разрыв не был столь значительным (2-3%), но, как отмечают в Институте приватизации, управления собственностью и инвестициями, это – тревожный звонок для рынка.

В Армении цены на недвижимость продолжают упорно расти: в 2007-2009 гг. рост в среднем составлял 30-35% в год. Стоит проанализировать динамику цен на недвижимость в 2009 году: при общем росте цен на 35% в традиционно дорогих районах Еревана (Центр и Арабкир) рост цен на 1 кв. м жилья составил 20,5 и 26% соответственно, в то время как в других районах города (кроме Нубарашена) средняя цена за кв. м выросла не менее чем на 37%, а в Эребуни – на все 52%. В других городах Армении рост цен на кв. м держится в пределах 35%.

Сейчас же средняя цена за 1 кв. м составляет $1117. При этом максимальная цена за 1 кв. м в центре столицы составляет в среднем $2000. Средняя стоимость аренды 1-комнатной квартиры – $700, 2-комнатной – $950.

Прогноз. Председатель Государственного комитета кадастра недвижимости РА (ГККН) Манук Варданян: «Наблюдающийся за последние несколько лет на рынке недвижимости Армении рост цен обусловлен не только ростом спроса, но и формированием на рынке реальной стоимости недвижимости. Этот процесс будет продолжаться еще 2-3 года, пока рынок окончательно не состоится. Как и во всем мире, так и в Армении идет определенный отток капитала из банковского сектора и рынка ценных бумаг в недвижимость. Проблема состоит в том, что все больше людей приобретают квартиры с целью перепродажи, что создает спекуляции на рынке и необоснованный рост жилья, и с этим нужно будет как-то вскоре бороться».

Азербайджан после России и Украины занимает лидирующее место по дороговизне и динамике роста цен. На рынке недвижимости Азербайджана снова наблюдается повышение цен. Вслед за некоторым спадом в марте 2008-го пришло удорожание квадратных метров. Аналитики недвижимого рынка пришли к выводу, что активность рынка недвижимости сокращалась из-за высоких цен и продолжения несезонных месяцев. Сейчас высокие цены на рынке сложились не из-за роста спроса, а из-за увеличения производственных и потребительских расходов. Основная часть покупателей – граждане Азербайджана, ведущие бизнес за рубежом, и граждане Турции, имеющие бизнес в Азербайджане.

Приблизительно за $111 000 можно купить в столице Азербайджана однокомнатную квартиру средней площадью 58 кв. м. В новостройке однокомнатная квартира аналогичной площадью с ремонтом обойдется в $90 000, без ремонта – $64 000.

Население предпочитает покупать квартиры именно в новых многоэтажных жилых домах, т. к. квартиры на вторичном рынке недвижимого имущества обходятся дороже. К примеру, однокомнатная квартира в архитектурном здании в Баку средней площадью 58 кв. м обходится на треть дороже аналогичной в новостройке и стоит порядка $154 000.

Несмотря на то, что многие архитектурные дома в Баку построены в конце 40-х гг. прошлого века, спрос на жилье в них остается высоким. На вторичном рынке недвижимого имущества 1 кв. м квартиры, построенной по «итальянскому проекту», в среднем по Баку стоит $1655, метр «киевского проекта» – $1526, «ленинградского проекта» – $1677, «минского» – $1605, «московского» – $1565, «немецкого» – $1632, «сталинского» – $2092, «французского» – $1649, а 1 кв. м хрущевки стоит $1952.

Естественно, самая дорогая недвижимость остается в Баку и его окрестностях.

Коммерческая недвижимость. С января по июль 2010 года цена на недвижимость коммерческого характера подорожала на 1,8% и составила $3431 за 1 кв. м. Разница между ценой, предлагаемой на рынке, и договорной ценой была высокой – на уровне 5,7%. Специалисты объясняют данную тенденцию ограничением цен покупательской способности населения и превышением спроса. На рынке земельных участков также произошло повышение: с января ценовой индекс возрос на 2,2%, а сотка земли в среднем теперь стоит $24 950.

С Азербайджаном успешно конкурирует Молдавия. Безусловным рекордсменом по росту цен на столичную недвижимость за 2010 год стал Кишинев. Фактически цены на жилье там достигли своего максимума, подняться выше которого им пока не позволят существующий в этой небогатой стране уровень жизни населения и политическая ситуация. С начала лета цены в столице Молдовы выросли на 20%, причем в таком же диапазоне находятся и цены на элитное жилье. Спрос уже три года превышает предложение, что усугубляется низкими темпами строительства: покупателям приходится иметь дело с вторичным рынком. Учитывая то, что рынок ценных бумаг в Молдове развит слабо, для инвесторов недвижимость – основной объект капиталовложений.

Основной популярностью у покупателей кишиневской недвижимости пользуются дома из ракушечника 102-й серии либо дома улучшенной планировки, расположенные преимущественно по направлению к международному аэропорту (проспект Дачия, Ботаника, Чокана). По-прежнему на хорошем счету сектор Рышкановка, своеобразный кишиневский бизнес-класс. К элитным домам относятся дома в центре либо в районе Долины Роз. Сильно упал спрос на «гарсоньеры» – однокомнатные квартиры малой площади. Это произошло из-за отсутствия потенциальных арендаторов.

Сегодня средняя стоимость 1 кв. м жилья в Кишиневе – около $400. Самая дешевая недвижимость ($370 за кв. м.) – в районах Старая Почта и Буюканы, самая дорогая (около $800) – на углу бульвара Штефана чел Маре и улицы Петру Мовилэ.

Прогноз. Как предполагают аналитики рынка недвижимости, такая ситуация долго продолжаться не будет. Цена достигла определенного пика, а учитывая низкую инвестиционную привлекательность молдавской строительной индустрии и непомерно низкую стоимость жилья на региональных рынках (фактически за пределами Кишинева рынок жилья есть только в Бельцах и Оргееве), можно ставить под сомнение достижение новых максимумов.

Теперь перейдем к странам СНГ, где цены в несколько раз ниже, чем в вышеперечисленных государствах. Примером государства, в котором цены на жилье планово снижаются, является Казахстан.

Казахстан. Стоимость жилья уже значительно снизилась во многих регионах страны, аналитики данной сферы прогнозируют и дальнейший регресс цен. Данная тенденция обусловлена намерением правительства взяться за регулирование ценовой политики на рынке недвижимости. Подобная ситуация складывается и на рынке арендного жилья. Предпосылки для проявления стагнационных процессов имеются. Их формирование происходит на протяжении 3-5 лет.

Помимо заявлений правительства, на ситуацию со снижением цен на недвижимость влияет и банковский фактор. Был период, когда банки Казахстана временно прекратили выдачу кредитов с целью корректировки ставок. В большинстве регионов Казахстана цены на недвижимость тут же стали катастрофически падать.

К примеру, если приличный дом в областном центре Жамбылского региона в июне 2007 года стоил порядка $30 000 – 35 000, то в январе 2009 года его цена не превышала $10 000. Налицо – настораживающая зависимость рынка жилья от банковской подпитки в виде ипотеки.

Но такая ситуация долго не продолжалась. Вопреки общим тенденциям снижения цен на рынке недвижимости, с начала 2010 года земля в Астане и ее предместьях подорожала в среднем на 9-15%. Однако стоимость земельных участков и темпы ее изменения в зависимости от местоположения сильно дифференцированы. Например, земля в городе и населенных пунктах, приближенных к центру, независимо от принадлежности к сегменту («дорогой» либо «дешевый»), с начала года стабильно росла в цене.

Жилая недвижимость действительно падает в цене. С начала ноября 2007 года средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке Астаны сократилась на 20,4%. В зависимости от типа квартир максимальное снижение ценовых показателей произошло на двухкомнатные квартиры, стоимость 1 кв. м которых сократилась с $1739 в ноябре 2007 года до $1390 в августе 2008-го, т. е. на 20,1%. Также падение цен продолжалось до 2010 года. Далее, в порядке убывания темпов снижения, следуют четырехкомнатные (19,7%), трехкомнатные (18,5%) и однокомнатные квартиры (16,3%). Примерно такая же ситуация наблюдается во всем Казахстане. Кстати, в 2010 году цены не особо выросли: квадратный метр в «однушке» можно найти за $800.

Коммерческая недвижимость. С начала ноября 2007 года средняя стоимость торговой недвижимости сократилась с $2900 до $2160, или на 25,5%. Темп падения цен на офисные помещения за этот же период оказался чуть выше – 25,8%, и на конец августа ценовой показатель зафиксировался на уровне $2180. При этом максимально потерял в цене сегмент «дешевой» недвижимости: средняя стоимость торговых и офисных помещений данного сегмента сократилась на 29,2 и 30,5% соответственно.

Прогноз. Как прогнозируют аналитики рынка, повсеместное плановое снижение цен на жилье приведет не только к положительным явлениям. По Казахстану стоит более 100 заброшенных участков, на которых заморожено строительство. Помимо этого, возможен и очередной банковский кризис. Если такая тенденция сохранится, то снижение спроса неминуемо повлечет обвал на рынке недвижимости, подобный тому, что недавно наблюдался в Америке. И тогда банки либо начнут инвестировать экономику, что не менее рискованно, либо начнут давать кредиты «subprime».

Что касается многострадального Киргизстана, то в 2009 году тогдашний президент страны Курманбек Бакиев заявил, что в стране начался «строительный бум». Вскоре это заявление косвенно подтвердилось возникновением острого дефицита главного строительного материала – цемента, цены на который взлетели. Сейчас цена за тонну цемента составляет более $100, экспертами рынка недвижимости прогнозируется рост цен. Правда, в послереволюционный период цены снизились, но несущественно.

Несмотря на то, что средняя зарплата жителя Киргизии составляет $120, цены на квартиры в прошлом году росли. Теперь однокомнатная квартира в Бишкеке стоит $40 000 – 45 000. На «квадраты» это, естественно, никто не делит, но из соотношения площадей и цен выходит около $800 за кв. м. «Двушки» же стоят от $45 000 до $52 000.

Сдавать квартиру в аренду здесь менее рентабельно, даже чем в Казахстане. $200 в месяц – красная цена этого бизнеса. Тем не менее, продавать квартиру в этом государстве пока не нужно – никто не купит, поэтому лучше подождать, пока цены подрастут.

В Средней Азии самая дорогая недвижимость остается только в Узбекистане, и даже продолжает дорожать. Свою роль в удорожании жилья сыграло то, что государство фактически перестало заниматься строительством. К примеру, в Андижане запланировано возведение четырех многоэтажных домов. Аналогичные стройки намечены в Асаке и Ханабаде. Однако строительство так и не началось. Причина – рост цен на стройматериалы, что, соответственно, влечет за собой и подорожание квадратных метров жилой площади.

Кроме того, в Узбекистане перестали выдавать земельные участки под строительство частных домов, что тоже повлияло на стоимость земли. Сегодня цена одной сотки в городской местности (крупные города) превышает $1500.

Немаловажную роль в росте цен на землю играет и количество жителей. Известно, что Андижан по плотности населения занимает одно из первых мест в СНГ: здесь на 1 кв. км земли приходится 531 человек. И этот фактор также влияет на то, что на местном рынке недвижимости спрос значительно превышает предложение. Если пару лет назад в Андижане однокомнатная квартира стоила $1500-2000, то сегодня ее цена достигает $35 000 (данные января 2011 года).

На стоимость жилья влияет много факторов: и местоположение, и то, обеспечивается ли дом горячим водоснабжением, нет ли перебоев с подачей воды, газа и электроэнергии и т. д. В зависимости от этого определяется и цена: с учетом каждого из перечисленных факторов добавляется или скидывается примерно по $2000. Стоимость некоторых квартир в многоэтажных домах доходит сегодня до $40 000. А всего пару лет назад на эту же сумму можно было приобрести большой частный дом.

В Ташкенте недвижимость также ощутимо подорожала. Если в конце 2006 года однокомнатная квартира в спальном районе на окраине Ташкента (в микрорайоне Юнусабад) оценивалась в $11 500 – 14 000, то год спустя – уже в $16 000 – 28 000 (рост составляет 39-100%), а в начале 2011 года – уже $35 000 – 40 000. Земельные участки под застройку частных домов в центре столицы подорожали в среднем с $13 000 – 17 000 до $15 000 – 40 000 за участок (цена взлетела на 15-135%).

В суммарном исчислении рост цен выглядит еще более внушительно: стоимость однокомнатных квартир возросла на 45-109%, двухкомнатных – на 42-63%, трехкомнатных – на 49-67%.

Аренда. Так же, как и во многих других государствах СНГ, стоимость арендуемой квартиры крайне низка. Однокомнатная квартира в центре Ташкента со всеми условиями будет стоить не более $250. За $500 в месяц можно снимать дом в пригороде Ташкента элит-категории – с мраморными лестницами, фасадами и прочим восточным декором.

Прогноз. По словам местных риелторов, сегодня многие покупатели даже не торгуются и покупают квартиры по относительно высокой цене, зная, что в будущем жилье будет только дорожать. Сотрудники агентств недвижимости считают, что главные «виновники» удорожания жилья – гастарбайтеры, которые вкладывают в дома и квартиры заработанные за рубежом деньги.

А вот в Туркменистане на данный момент цены как на жилую, так и на нежилую площадь остаются почти самыми низкими по всему СНГ: по дешевизне Туркмению опережает только Таджикистан. Цена за 1 кв. м жилой площади не дотягивает и до $500. Двухкомнатную квартиру в центре Ашхабада со всеми условиями можно купить за $15 000. Однако в связи с вступлением в силу закона о разрешении продажи недвижимости иностранцам прогнозируется рост цен. За первые два квартала 2009 года стоимость жилья в Ашхабаде выросла на 30%. Однако 2010 год не дал такого роста, и цены остались на прежней отметке.

В Таджикистане же наблюдаются самые низкие цены на недвижимость по всему СНГ. В настоящее время рост цен не предвидится. Стоимость однокомнатной квартиры в центре Душанбе составляет не более $10 000. В прошлом году президент Эмомали Рахмон начал претворять в жизнь программу по землепользованию. Было роздано 75 000 га гражданам Таджикистана с целью улучшения сельского хозяйства.

Резюме. Предполагается, что цены на Украине, в Белоруссии, Армении, Азербайджане и дальше будут расти достаточно интенсивно, а вот азиатские государства и Молдова так и останутся на периферии рынка недвижимости. Данная ситуация складывается как из-за экономических предпосылок, так и за счет политически нестабильной обстановки. Казалось бы, в Таджикистане, Туркменистане, Узбекистане все достаточно стабильно, и власть находится в сильных авторитарных руках, однако закрытость государства не дает возможности увидеть объективную картину. Видимое не всегда является действительным.