Рынок недвижимости: прогноз на 2018 год
В 2016-2017 годах рекордно выросло количество новых проектов в Москве и Подмосковье, финансирование которых началось ещё в докризисные 2012-2013 годы. В то же время покупательская способность населения снизилась, из-за чего спрос перестал успевать за предложением. Основным катализатором спроса в ушедшем году стала ипотека — ставки по ней снизились с 13-14% в 2016 году до 9% к концу 2017. Повышению интереса у покупателей также помогали и многочисленные акции от девелоперов.
В итоге в Москве количество сделок по ДДУ за 11 месяцев выросло на 54% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Тем не менее спрос распределился неравномерно — большая часть сделок пришлась на узкий список наиболее популярных проектов.
В прошлом году ставки по ипотеке на первичном и вторичном рынках практически сравнялись и составили около 10% — этот фактор не стал решающим при выборе категории жилья.
Последствия законодательных поправок
Прошлогодние изменения в законодательстве, направленные на переход от долевого строительства к проектному финансированию, позволили полностью защитить интересы дольщиков, но при этом сильно ограничили деятельность застройщиков.
Согласно плану правительства, в течение трёх лет девелоперам предстоит полностью отказаться от средств дольщиков, которые на данный момент составляют 74% от общего объёма финансирования, в пользу кредитных и собственных средств. По оценкам НОЗА, вложения дольщиков во все строящиеся дома уже составили 4,7 трлн руб., еще 2,3 трлн руб. понадобится для окончания строительства.
Возникает вопрос, каким образом банки смогут заместить эти средства и какой будет доступность и стоимость денег для девелоперов. В любом случае, расходы по обслуживанию кредитов ещё больше увеличат затраты девелоперов, что приведёт к сокращению количества новых проектов и росту стоимости квартир. Чистая прибыль застройщиков в столице составляет около 5%, опускаться ниже — значит, работать себе в убыток.
Если банки не смогут предоставить застройщикам комфортные ставки после 1 июля, когда вступит в силу 218-ФЗ, многие девелоперы будут вынуждены взять паузу по работе над новыми проектами. Ситуация на рынке спровоцировала стремительное снижение цен на земельные участки, однако цена на них по-прежнему сильно завышена. Скорее всего, собственники, которые не успеют продать свои участки к середине года, останутся без покупателей.
Также осенью 2017 года был принят закон, согласно которому термин «эконом-класс» упраздняется. Вместо него предлагается определение «стандартное жильё». Принципиальной разницы между жильём эконом-класса и стандартным нет. Пожалуй, «стандартное жильё» — это более подходящее определение для самого массового сегмента. Также этот термин подчёркивает, что новое жильё отличается высоким качеством.
Действительно, в связи с ростом предложения на рынке жилья девелоперы конкурируют между собой не только в цене, но и в качестве объектов: использовании современных материалов, экологичности, разнообразии планировок. Характерно, что жильё эконом-класса стало приобретать черты сегмента комфорт, а комфорт — перенимать такие составляющие элитного жилья, как умный дом, дизайнерская отделка, нестандартные планировки.
Перспективы для покупателей
Начиная с 1 января наступившего года семьи с двумя или тремя детьми имеют право оформить кредиты на покупку или рефинансирование жилья до ставки в 6% годовых. Обязательное условие — рождение второго или третьего ребёнка в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года.
Ещё одно нововведение — возможность внесения первоначального взноса за счёт материнского капитала. Ожидается, что в 2018 году эти меры положительно отразятся на покупательском спросе на квартиры у молодых семей.
На данный момент для покупателя «первичка» является более привлекательной, чем «вторичка» благодаря большому выбору доступных предложений, современным технологиям строительства, многообразию планировочных решений и прозрачности сделок.
Отдельно стоит подчеркнуть, что, хотя в прошлом году жилая недвижимость и побила рекорд по своей доступности, в ближайшей перспективе из-за законодательных изменений число введённых объектов сократится, а цены на них — вырастут. Так что сейчас — самое оптимальное время для покупки квартиры.
Автор: первый заместитель председателя правления компании Barkli Александр Красавин
