Недвижимость рухнет в цене в 2,5, а то и в 5 раз

Тема высоких цен на жилье периодически и постоянно возникает на всех ресурсах, имеющих хотя бы какое-нибудь отношение к экономике. И мне кажется, что стоит обсудить эту тему.

Правда, не с точки зрения конкретной цены на конкретную недвижимость, а с точки зрения причин высокого роста и, соответственно, ситуации, когда эти причины действовать перестанут.

Начнем мы с 1981 года, когда стала реализовываться политика, получившая впоследствии название «рейганомика». Суть этой политики состояла в постоянном увеличении спроса домохозяйств за счет денежной накачки путем кредитования. Но доходы граждан все это время падали (хотя и не так быстро, как в 80-е годы), а доходы домохозяйств росли только благодаря тому, что все больше женщин начинали работать. Впрочем, выросли они незначительно, а последние годы вообще стали снова падать, но дело не в этом, а в том, что в этом месте общая концепция стимулирования экономического роста пришла в противоречие с позицией отдельных банков.

Дело в том, что сама модель кредитного стимулирования предполагала (явно или неявно), что потребители постепенно перейдут от возвращения кредитов за счет собственных доходов, исключительно к их обслуживанию. Что означает, что собственно возврат может осуществляться только за счет перекредитования – то есть путем взятия новых кредитов, из которых и должен осуществляться возврат старых. Поскольку главная цель такой политики состояла в увеличении спроса, то каждый следующий кредит должен был быть не просто больше предыдущего, но больше, чем предыдущие и проценты по ним. И для того, чтобы при этом стоимость обслуживания не росла слишком сильно, Федеральная резервная система постоянно понижала стоимость кредита.

Но вот для каждого конкретного банка ситуация была достаточно сложной. Банк не может себе позволить выдавать кредит заемщику, который не может объяснить, как он будет возвращать кредит. Рассчитывать при этом на то, что какой-то другой банк даст кредит, из которого будет возвращен предыдущий – наивно, никто так на практике никогда не делает. Как же могла тогда работать система «рейганомики» с учетом того, что доходы домохозяйств как минимум не очень быстро росли, а зачастую и падали?

Частично ситуация массировалась статистикой. Именно после начала «рейганомики» начались активные манипуляции со статистикой, особенно по инфляции, что позволило создать иллюзию роста доходов граждан, поскольку номиналы зарплат росли, а реальная их покупательная способность была скрыта заниженной инфляцией. Иными словами, банки получали прибыль во все более и более слабеющих долларах. Впрочем, поскольку кредиты все-таки считаются не по покупательной способности, а по номиналу, то, повторюсь, часть негативного эффекта по невозможности возврата кредитов этим покрывалась. Но только часть.

А значит, принципиальной задачей в процессе реализации политики «рейганомики» было создание системы обеспечения «гарантии» возврата кредитов, как домохозяйствами, так и предприятиями (в основном, малым и средним, у крупных были другие инструменты). И наиболее естественным вариантом стало создание у всех потенциальных заемщиков адекватного обеспечения, залога, в качестве которого идеально выступала недвижимость. Соответственно, программа кредитного стимулирования домохозяйств получила серьезный крен в сторону ипотеки, на недвижимости начал раздуваться серьезный «пузырь». И чем сильнее он раздувался, тем выгоднее было брать новую ипотеку под залог растущей стоимости недвижимости, чем больше был объем ипотеки, тем сильнее раздувался пузырь на рынке недвижимости. И сегодня большая часть задолженности домохозяйств в США – это долги по ипотеке.

Мы не будем подробно описывать этот пузырь, это не есть тема настоящего текста, но отметим, что такая ситуация могла стать не только результатом осмысленной программы, но и сложиться вполне стихийно, уж коли идея постоянного роста кредитования домохозяйств стала доминирующей, а сопутствующие риски стало модным игнорировать. Но результат, который мы сегодня имеем, позволяет достаточно точно спрогнозировать ситуацию.

Уже не только в США, но и во всем мире доля финансовых активов по отношению к реальным много выше, чем 30 лет назад. И если внимательно посмотреть на цепочки обеспечения кредитов, то все они или прямо сводятся к залоговым активам (большая часть которых – недвижимость), либо обеспечены коммерческим и потребительским спросом, причем первый, если идти по цепочке продаж, все равно сводится ко второму, значительная часть которого имеет кредитное происхождение, опять же, обеспеченное недвижимостью. Иными словами, значительная часть современной экономики, прежде всего, ее финансовая часть, существует лишь постольку, поскольку существует недвижимость с высокой ценой.

Именно по этой причине банки любой ценой стараются сохранить высокую стоимость недвижимости. Рекорды по личным банкротствам и дефолты по ипотекам в США не приводят к появлению на рынке большого количества дешевого жилья: банки, у которых избыток ликвидности, просто выкупают ее друг у друга по высоким ценам. Да, конечно, держать ее на балансе накладно – но потери от ее обесценения будут на порядок сильнее.

Разумеется, по мере развития кризиса сократится и масштаб финансового сектора, и цены на недвижимость. По нашим оценкам, падение ВВП США составит по итогам кризиса примерно 55-60%, но реальный сектор при этом упадет всего процентов на 35–40, а вот финансовый – в 3–5 раз. Таким образом, доля последнего в общей прибыли корпораций сократится с нынешних более, чем 50%, до, как максимум, 20%, а как минимум – вернется к нормальным значениям первой половины ХХ века, то есть 10%.

Это и есть масштаб падения средних цен на недвижимость: от 2,5 до 5 раз. Разумеется, к каждому конкретному объекту эта оценка не относится, но эффект в целом почти неизбежен. Разумеется, государство путем варьирования налогов может этот масштаб спада несколько корректировать в ту или иную сторону, но принципиально изменить не сможет. Но, отметим еще раз, это падение неизбежно будет сопровождаться разрушением существующей финансовой системы.