Будущее рынка недвижимости: тенденции и риски

Цены на недвижимость, особенно в Москве, растут с заметным постоянством. А если заглянуть в будущее и проанализировать, сколько будет стоить московское жилье в ближайшие годы?

Аналитики считают, что столичный рынок недвижимости ожидает стабильное развитие в ближайшие годы. Однако не все так радужно, ожидают нас и возросшие политические и финансовые риски.

Тут следует отметить, что из инвестиционного и резервного инструмента рынок начал решительный переход к своей основной функции - удовлетворение жилищных потребностей людей. Среди положительных тенденций можно обозначить и терпимые, постепенные, а не скачкообразные темпы роста цен на жилье, которые в принципе соответствуют инфляции.

Значительное положительное влияние на столичный строительный рынок оказывает и существенный пересмотр градостроительной политики города Москвы. По планам, строительство жилья будет сохранено на уровне двух последних лет. Однако, пока это все же вдвое меньше, чем было до кризиса 2008 года. К настоящему моменту пересмотрены все инвестиционные контракты в сфере строительства жилья и коммерческой недвижимости в Москве. Все, что можно не строить, строиться не будет. Новая московская администрация пытается очистить девелоперский бизнес от непрофессионалов и любителей легкой наживы, а улицы Первопрестольной больше не перегружать торговыми центрами и точечно построенными домами прямо на детских площадках или в парках.

Тут хочется надеяться, что новые московские чиновники перейдут от слов к делу и все заявленное не окажется очередным популистским лозунгом. Среди положительных тенденций следует отметить и то, что новое столичное руководство признает приоритет инфраструктурных проектов над проектами по уплотняющей застройке. С другой стороны все надеются, что в связи со снижением доходности девелоперских проектов в столице ослабнет и административное давление на московский строительный сектор.

Положительной новостью стало и то, что банки Московского региона постепенно выходят из кризиса, а это значит, что покупателям есть, где взять ипотеку, а строителям, где взять кредит на строительство. Перефинансировав строителей-должников, в настоящее время банки перешли на финансирование надежных девелоперов, строящих востребованное жилье. Восстановлено ипотечное кредитование, причем на новом и более качественном уровне. С одной стороны, заметно уменьшилась нагрузка на заемщика – снизились ставки и уменьшился первоначальный взнос, а с другой, началось уменьшение доли просроченных платежей, а значит банки смогут идти по пути нового уменьшения процентной ставки.

Также на рынке происходит и исчезновение проблемы «отложенного спроса». Уменьшение числа сделок в провальные 2008-2009 годы компенсировалось увеличением сделок в прошлом и нынешнем годах. Правда, удовлетворение спроса произошло за счет жилья «экономкласса плюс». И тут серьезно помог рынок подмосковной земли без подряда. Не обошлось и без перегибов, когда многоэтажки возводились на землях СНТ.

Кстати, финансовый поток на рынке недвижимости в прямую определяется текущими доходами потенциальных покупателей. На московском рынке этот поток коррелирует с доходами от продажи углеводородов. Плавный рост цен на нефть в прошлом году указывает на стабилизацию и рост цен на жилье.

Здесь стоит отметить, что экономическая стабильность рынка до выборов 2012 года повышает вероятность успеха долговременных девелоперских проектов. Однако перспективы их после 2012 года абсолютно не ясны. И поэтому ситуация выглядит как высоко рискованная.