Квартиры по цене ниже рыночной: где подвох?
На сегодняшний день цены на московскую недвижимость настолько высоки, что часто даже при помощи ипотеки не каждый может приобрести себе жилье. В результате покупатели приобретают не то, что им нравится, а то, на что хватает денег, то есть самые дешевые предложения. А как известно, часто подобные варианты чреваты серьезными рисками. Журнал Metrinfo.Ru выяснил, сколько же в реальности стоят такие «уцененные» объекты, в каких проектах их можно найти и почему они дешевле остальных предложений. И главное, не вылетят ли деньги покупателя в трубу после приобретения таких, слишком дешевых вариантов.
Специалистам рынка недвижимости известно, что если цена квартиры ниже среднерыночной, то это однозначно говорит о меньшей привлекательности объекта и его самых разных недостатках. Так, местоположение объекта – это один из самых важных факторов формирования цены, поэтому низкая стоимость проекта чаще всего связана именно с недостатком расположения и окружения возводимого жилого комплекса.
Руководитель департамента новостроек компании Est-a-Tet, Юлия Гераськина, объясняет: «Сюда можно отнести и неудовлетворительную транспортную доступность, и соседство с промзонами и автомагистралями, а также слабую инфраструктуру района». Обычно дешевле стоят квартиры в таких домах, которые строятся в спальных районах, за пределами МКАД и на расстоянии более чем в 10-15 минутах езды от метро, добавляет Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья».
Еще одна известная всем причина, понижающая цену новостройки, – это стадия готовности объекта. Чем ниже стадия, тем дешевле для покупателя обойдется недвижимость, а когда объект находится на уровне котлована, то цены на него самые низкие. Кроме того, стоимость зависит и от масштабности возводимого объекта: как отмечает Юлия Гераськина, любой девелопер старается реализовать как можно больше квартир в самые короткие сроки. Именно поэтому, когда имеется в наличии большой объем предложения, он может более спокойно пойти на уступки в виде снижения цены. По этой причине выгоднее покупать жилье в комплексных проектах, причем самые демократичные по цене квартиры обычно предлагаются в корпусах на начальном этапе строительства.
Если сравнивать между собой квартиры в одном доме, то, само собой, дешевле стоят объекты небольшой площади. Коммерческий директор компании Tekta Group Роман Семчишин рассказывает: «Размер самых дешевых однокомнатных квартир варьируется от 35 до 45 м кв., площадь кухни при этом – 7-13 м кв., балкона – 1,5-2,5 м кв., а лоджии – 4-4,8 м кв.». При этом площадь самых дешевых двухкомнатных квартир, по словам Юлии Гераськиной, обычно не превышает 60 кв. м. Такие небольшие габариты делают доступными даже квартиры в монолитных и панельных домах самых современных серий: «Например, по стоимости квадратного метра «однушки» в панелях серий П-44Т, Копэ-М-Парус, П-3М, ГМС-1, И-155, ИП-46С и др., как правило, самые дорогие, но за счет маленькой площади общий бюджет покупки не превышает 3,5-4 млн руб.», - объясняет Роман Семчишин.
Но часто и квартиры одинаковой площади могут различаться в цене, даже если находятся в одном корпусе. Самыми дешевыми бывают обычно варианты с неудобными планировками, на первом или на последнем этаже, или же находящиеся над коммерческими помещениями. Также менее востребованы и, как следствие, дешевы объекты с неудачными видовыми характеристиками и расположением по сторонам света: к примеру, когда все окна выходят на северную сторону, да еще и на стену противоположного корпуса, расположенную в 10-20 метрах. Кроме того, снижает цену квартиры отсутствие балкона или лоджии. «А что касается вторичного рынка, то цена зависит и от таких факторов, как качество ремонта, техническое оснащение и состояние объекта», - говорит Артем Ржавский, представитель компании «Азбука жилья». Надо сказать, что стоимость самых бюджетных вариантов может быть гораздо ниже рынка: «Цены на однокомнатные квартиры иногда опускаются на 30%, а цена на двухкомнатные и трехкомнатные - на 55% и 53% соответственно», - утверждает Артем Ржавский.
Но большинство покупателей, уже неоднократно напуганных разными страшными историями о мошенничествах, в таком существенном дисконте часто видят обман. Гендиректор компании Galaxy Group Евгений Штраух утверждает, что с низкой ценой далеко не всегда связан какой-то подвох. Невысокая стоимость объекта может отражать политику компании, к примеру, желающей повысить продажи именно на данном этапе строительства или в данном комплексе. «Либо предложение ниже рынка может быть маркетинговым ходом для привлечения внимания к объекту», - говорит Евгений Штраух. В этом случае по демократичным ценам продаются даже квартиры с очень достойными характеристиками, но обычно «сезон скидок» продолжается не очень долго.
И все-таки чаще всего низкая стоимость объекта говорит о каких-то рисках. Действительно, на начальной стадии строительства реально купить недорогое и вполне привлекательное жилье, но при этом возникает риск затягивания сроков строительства, а то и «заморозки» стройки. Также продавать жилье на начальных этапах строительства могут по «серым» схемам – через предварительные договоры купли-продажи, предварительные договоры долевого участия и тому подобное. В подобных вариантах «возникает и риск долгостроя, и риск «двойной продажи» жилья, и риск удорожания уже приобретенной квартиры к моменту сдачи дома ГК. Кроме того, если жилье окажется ненадлежащего качества, застройщик, не связанный 214-м законом об участии в долевом строительстве, не понесет ответственности за дефекты. Таким образом, ориентируясь при покупке недвижимости на низкую цену, нужно четко осознавать риски и решить для себя, на какие из них можно пойти, а на какие нет», - советует портал Metrinfo.Ru.
«Чтобы купить дешевую, но хорошую новостройку, нужно соблюсти три условия: покупать квартиру на ранней стадии строительства, у известного застройщика и по закону №214-ФЗ. Для удачной покупки нужно следить за новостями рынка недвижимости и помнить, что известные застройщики крайне бережно относятся к своей репутации и жестко контролируют качество предлагаемой недвижимости. Ну а единичные дефекты, если таковые появятся, застройщик будет обязан устранить в соответствии ФЗ 214», - цитирует Романа Семчишина из «TEKTA GROUP» журнал о недвижимости.
Как же найти надежного застройщика? В этом потенциальному покупателю могут помочь рейтинги, специализированная пресса и форумы приобретателей недвижимости. Юлия Гераськина из компании Est-a-Tet предупреждает, что в случае, если у застройщика нет рекламной кампании, о нем не найти никаких упоминаний в Интернете, в Сети можно найти лишь их собственный сайт, то от такой покупки лучше воздержаться, так как существует большой риск напасть на фирму-однодневку.
Вообще на сегодняшний день Интернет – большой помощник. Ольга Гусева, представитель компании «Домостроитель», предлагает посетить неофициальные форумы, где общаются люди, уже купившие квартиру в доме, вас заинтересовавшем, а также проследить динамику строительства. Очень часто на стройках ставят веб-камеры, которые позволяют наблюдать за продвижением строительства круглосуточно.
И еще один совет от экспертов по недвижимости: если у вас есть твердое решение купить дешевое жилье, то, имея на руках деньги, не стоит мешкать, так как квартиры продаются довольно быстро, в особенности однокомнатные и двухкомнатные. «Дешевые квартиры раскупаются в первую очередь – это самый ликвидный товар. В столичных новостройках экономкласса, где самые дешевые однокомнатные квартиры составляют порядка 25% от общего объема жилья, практически все «однушки» оказываются раскупленными спустя 4-6 месяцев после начала продаж, остаются только самые неказистые варианты – с неудачной планировкой, плохими видовыми характеристиками и т. д.», - говорит Роман Семчишин из TEKTA GROUP.
Журнал metrinfo.ru в свою очередь дает следующие рекомендации: квартиру в столице реально приобрести даже с бюджетом 4,5-5 млн руб., но это будет самое дешевое жилье. Обычно оно предлагается в панельных новостройках на начальных этапах строительства дома, чаще всего, в особом удалении от станций метро, в районах Москвы, расположенных за МКАДом, или же рядом с промзоной. Дешевые квартиры отличаются небольшим метражом, не самыми удобными планировками и плохими видами из окон. Если подобные характеристики, а также риски, которые неизбежно возникают в связи с начальными этапами строительства, вас не пугают, то можно существенно сэкономить. Важно, чтобы экономия была разумной, поэтому выбирать недорогую недвижимость надо особенно тщательно: на вторичном рынке проверить «чистоту» и «историю» квартиры, а на первичном - репутацию застройщика и самого комплекса.
Комментарии читателей Оставить комментарий