10 страшилок об апартаментах от московских чиновников

В конце декабря 2013 года на официальном сайте Москомстройинвеста был опубликован документ, в котором ведомство приводит 10 критериев, по которым апартаменты отличаются от квартир и которые, по мнению чиновников, должны насторожить покупателей

В самом конце минувшего года комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) выпустил памятку для потенциальных покупателей апартаментов, в которой предупредил о возможных рисках. По мнению аналитиков компании «Метриум Групп», ведомство, во многом благодаря которому сегмент апартаментов и «получил путевку в жизнь», безосновательно запугивает покупателей апартаментов. В реальности они рискуют не намного больше, чем покупатели квартир в новостройках.

За последние 3 года в Москве было отменено без малого 400 инвестконтрактов. Это примерно треть от общего количества заключенных ранее соглашений с правительством Москвы (395 из 1175). Согласно отчету чиновников, в общей сложности столица недосчиталась жилых проектов на 6,6 млн кв. м.

«Эта ситуация и стала основным толчком к появлению столь популярного сегодня сегмента апартаментов, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Девелоперы предложили рынку новый продукт на стыке жилой и коммерческой недвижимости, документы на строительство которого оформить оказалось значительно проще. Но здесь важно понимать, что апартаменты появились не потому, что игроки рынка нашли легкий способ обойти строгие правила и законы. А в большей степени потому, что столичные власти своими действиями лишили их других вариантов».

И вот теперь чиновники предостерегают покупателей от инвестиций в апартаменты. В конце декабря 2013 года на официальном сайте Москомстройинвеста было опубликована памятка «Москомстройинвест предупреждает потенциальных покупателей апартаментов». В этом документе ведомство приводит 10 критериев, по которым апартаменты отличаются от квартир и которые, по мнению чиновников, должны насторожить покупателей. Если проанализировать каждый из названных критериев, то можно убедиться, что не все так однозначно. Рассмотрим основные из них.

1.  На граждан, инвестирующих денежные средства в строительство апартаментов, не распространяются гарантии 214-ФЗ

В этом заявлении есть определенная доля лукавства. В 214-ФЗ четко прописано, что он «регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве». Таким образом, на апартаменты этот закон тоже распространяется. А это значит, что покупатели апартаментов, так же как и дольщики многоквартирных новостроек, защищены законом и от срыва сроков сдачи объектов, и от двойных продаж.

А вот что касается возможного банкротства застройщика, то здесь есть ряд нюансов. Действительно, в законе о банкротстве, в котором была дополнительно к 214-ФЗ продублирована защита интересов дольщиков, данная категория была вынесена в отдельный раздел кредиторов, с которыми обязан расплатиться застройщик. Но в законе подчеркивается, что это касается только покупателей квартир жилых многоквартирных домов. Однако суть в том, что по факту банкротство не защищает на 100% дольщиков жилья, что доказывает уже имеющаяся на сегодняшний день судебная практика.

2. В случае несостоятельности застройщика дольщики не будут признаны пострадавшими в соответствии с критериями Минрегиона

Действительно, 30 декабря 2013 года вступил в силу приказ Министерства регионального развития РФ от 20 сентября 2013 г. №403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших». Апартаменты под действие этого приказа не попадают – в документе четко прописано, что речь идет исключительно о жилье. Таким образом, исходя из позиции, изложенной в памятке Москомстройинвеста, покупатели апартаментов заведомо оказываются в проигрышном положении, тогда как покупатели квартир не несут никаких рисков. Но это не так. «Если дела 5,5 тысячи граждан, которых мы относим к пострадавшим, рассмотреть по новым критериям, то в итоге и полутысячи не останется», - это дословная цитата главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева из интервью официальной газете столичного правительства «Московская перспектива».

«Снова получается, что по факту в зоне риска находятся и покупатели квартир, и покупатели апартаментов, - делает вывод Мария Литинецкая. – Шанс оказаться в числе обманутых дольщиков есть и у тех, и у других. По словам Константина Тимофеева, даже при покупке квартиры в новостройке существует вероятность непопадания в число пострадавших из-за несоответствия одному из девяти критериев, прописанных в приказе Минрегиона».

3. Установлены повышенные ставки имущественного налога для физических лиц и последующий их рост в 2014 году

Это действительно так – ставка налога на апартаменты составляет 0,5% от стоимости, а на квартиры – 0,1%. При этом стоимость апартаментов почти в 1,5 раза ниже, чем у квартир. По подсчетам аналитиков компании «Метриум Групп», разница в стоимости однокомнатной квартиры в столичной новостройке и апартаментов аналогичной площади может составлять до 2 млн рублей. При этом сумма налога на апартаменты будет в 2,7 раза больше. Но если разделить разницу в стоимости на сумму переплаты по имущественному налогу, то окажется, что экономия на стоимости апартаментов покрывает переплату по налогу более чем на 150 лет вперед.

4. Стоимость квадратного метра ниже, чем у квартиры

«Этот фактор скорее наоборот нужно относить к достоинствам апартаментов, а не выставлять, как недостаток, - говорит Мария Литинецкая. – Появление в столице сегмента апартаментов позволило многим покупателям приобрести недвижимость в старых границах Москвы по цене квартиры в новостройках Подмосковья. Кроме того, тот факт, что апартаменты дешевле квартир на 10-30%, является в том числе сдерживающим фактором для общего роста цен на рынке недвижимости. Ибо квартиры сейчас вынуждены конкурировать с апартаментами, объем предложения которых уже сегодня составляет 30%».

5. Тарифы на электроэнергию примерно в 2 раза выше (как для нежилых помещений)

Аналитики компании «Метриум Групп» посчитали не примерно, а точно: стоимость водоснабжения для апартаментов выходит на 10% дороже, на тепло – на 25%, на электричество – на 27%. Плюс 27% к тарифам для квартир – это никак не в два раза выше. Ежемесячная квартплата для апартаментов площадью 100 кв. м будет на 2-2,5 тыс. рублей выше, чем у аналогичной по площади квартиры, но никак не в два раза больше. И эта переплата, опять же, с лихвой компенсируется большой разницей в стоимости квартир и апартаментов.

6. Нельзя получить регистрацию по месту жительства (прописку)

Постоянную регистрацию действительно получить нельзя, но можно оформить временную. Она дает ее обладателю почти все те же самые права, что и постоянная (кроме возможности встать в очередь на улучшение жилищных условий, встать на учет на бирже труда, получить свидетельство ИНН). Но даже если получением статуса гостиницы не озаботился девелопер во время строительства, жители комплекса апартаментов в будущем смогут сделать это самостоятельно.

7. Отсутствует право на социальное обслуживание по месту нахождения апартаментов

Это утверждение также не соответствует действительности. При наличии временной регистрации можно прикрепиться к местной поликлинике, устроить ребенка в детский сад или школу.

8. Застройщик не обязан строить объекты социальной инфраструктуры (здравоохранения, образования и др.)

Действительно, не обязан. Но ситуация на столичном рынке недвижимости сегодня такова, что без объектов инфраструктуры проект не будет конкурентоспособен. Поэтому подавляющее большинство девелоперов в сегменте апартаментов занимаются возведением инфраструктурных объектов самостоятельно, без какого бы то ни было законодательного давления со стороны властей.

9. В обязанности застройщика не входит строительство подъездных дорог

«Нет дороги – нет продаж. Это понимает каждый девелопер, тем более когда речь идет о высочайшей конкуренции на столичном рынке недвижимости», - комментирует Мария Литинецкая.

10. Нормы СанПиН, установленные для жилых помещений (освещенность, шумоизоляция, инсоляция и др.), не распространяются на апартаменты

В этом пункте также есть некоторая неточность. Если комплекс апартаментов имеет статус гостиницы, то он относится к категории «общественные здания». И на эту категорию распространяются все те же санитарные нормы и правила, что и на жилые дома. Например, СанПиН 2.2.1/2.1.1.2585-10 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий». Более того, в настоящее время разработан законопроект «Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, оборудованию и содержанию гостиниц и иных объектов размещения людей», который как раз и будет регулировать требования, предъявляемые к зданиям гостиничного типа. И эти требования по сути во многом идентичны нормам строительства жилья.

«Если столичные власти видят в сегменте апартаментов проблему, то решать ее нужно совсем другими способами, - резюмирует Мария Литинецкая. – Буквально на днях прошла информация о намерении властей ужесточить требования по строительным и социальным нормам обеспеченности проектов апартаментов, приравняв их к жилым, что особенно важно для крупных объектов – от 200 тыс. кв.м. и более. Вот эта мера действительно позволит защитить интересы покупателей и повысить комфортность городской среды. А нагнетание страстей в любом виде вредно для рынка, поскольку может привести к панике как со стороны девелоперов, так и покупателей. Здесь необходим конструктивный диалог властей и бизнеса, которого все и ждут».