Как свадьба может привести к потере жилья

В чем заключается опасность новой законодательной инициативы властей

Власти отменили обязательное нотариально заверенное согласие мужа или жены на продажу общего жилья. Чем плоха эта инициатива? Почему специалисты считают ее мертвой, ненужной и даже опасной?

В конце марта 2015 года депутаты единогласно приняли предложенную правительством инициативу. Теперь при продаже общей квартиры или дома нотариально заверенного согласия супруга или супруги не требуется.

Представители профильных комитетов были в корне не согласны с подобным нововведением, но их мнение так и не было учтено.

Что в этом страшного, риторически восклицали сторонники идеи, ведь каждый из супругов ежедневно распоряжается общим имуществом, и письменное согласие мужа или жены истребовать не нужно, например, для покупки или продажи автомобиля. Оформит согласие на продажу жилья сотрудник Росреестра или заверит нотариус, какая в этом разница?

А действительно, есть ли в этом хоть какая-то разница? Кажется, для гражданина будет только удобней, если кроме нотариуса согласие можно получить и в отделении Росреестра, ведь если оформляешь сделку в простой письменной форме, идти за согласием к нотариусу кажется лишним.

Этим соображением мы поделились с членом Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексеем Комаровым. В ответ эксперт предложил для начала задаться другим вопросом — в чем вообще состоит смысл истребования письменного, нотариально заверенного согласия мужа или жены на продажу жилья? А заключается он в том, что один из них распоряжается семейным активом, выраженным в недвижимом имуществе, который по закону принадлежит обоим супругам на праве совместной собственности. Но квартира или дом — это наиважнейший материальный актив человека, указанный и в Конституции РФ (статья №40, «Каждый имеет право на жилище»).

И вот здесь, говорит эксперт, и кроется суть проблемы:

- Согласие — это ведь не просто заверенная подпись на бумаге. Это неотъемлемый элемент гражданских, семейных правоотношений, связанный с распоряжением имущества супругов. Элемент, который составляет совокупность фактов, определяющих понятие законности права собственности.

 - Можете доказать это на примере?

- Пожалуй, сначала совершим небольшой экскурс в историю. Реформа упрощения, убыстрения оборота жилья, призванная с 1997 года заменить функции нотариата, подменив его деятельностью Росреестра, провалилась. Как результат, в 2013 году система регистрации сделок с жильем Росреестром была аннулирована. Существующая же система регистрации надута пафосом гарантий законности. По сути, сегодня она ни за что не отвечает, а лишь вносит данные в реестр на основании представленных сторонами документов.

Теперь пример. С 2013 года, совершая сделку в простой письменной форме, согласия супруга покупателя для приобретение жилья вообще истребовать не нужно. Но, в полном соответствии с третьим пунктом 35-ой статьи Семейного кодекса России, супруг вправе оспорить такую покупку и признать сделку недействительной. Например, если квартиру покупает муж или жена в пользу какого-то третьего лица, то имущество в семье не прирастает. И супруг, естественно, спокойно сделку оспаривает. На практике это означает, что Росреестр, выступая в качестве гаранта права собственности, сегодня регистрирует переходы права собственности по оспоримым сделкам!

- Давайте уточним — что такое оспоримые сделки, если переводить с профессионального юридического на русский бытовой?

- Смотрите, законом четко установлен перечень оснований, по которым заключенная сделка может быть по решению суда признана недействительной. Один из примеров — отчуждающий жилье гражданин в момент ее заключения был способен понимать значение и последствия своих действий. 177-я статья Гражданского кодекса России дает ему право (но не обязанность!) оспорить сделку, воспользовавшись подходящим основанием. Соответственно, суд может признать такую сделку недействительной.

- Спасибо за разъяснение. Но, возвращаясь к теме вопроса, что конкретно вас возмущает или настораживает в процессе оформления сделки купли-продажи представителями Росреестра?

- Во-первых, давайте начнем с того, что оборот жилья не стоит на месте. И если жилье на оспоримом основании перепродается дальше, другому собственнику, то как будет решаться в судебном порядке признание таких “цепочек” сделок в суде? Никто не знает.

Во-вторых, абсолютное большинство клиентов сегодня подает документы на регистрацию права через нотариуса или многофункциональный центр. МФЦ - это совершенно самостоятельное учреждение, которое к Росреестру не имеет никакого отношения. К тому же и сам реестр анонсирует политику наращивания работы по приему документов именно через МФЦ. Так, например, по многим районам Санкт-Петербурга Росеестр вообще перестал обслуживать граждан. И для кого из потребителей рассчитано нововведение? Не ясно.

В-третьих, согласие, заверенное нотариусом, имеет особую доказательственную силу (пятый пункт статьи 61 Гражданско-процессуального кодекса РФ). Оспорить выданное согласие практически не возможно. Понятно, что сотрудник Росреестра такими возможностями не наделен. С юридической точки зрения согласие есть сделка. В ее основе лежит волеизъявление лица на отчуждения жилья. В момент удостоверения такой сделки нотариус не только устанавливает личность и выявляет дееспособность лица, но также разъясняет и порядок отмены или изменения такого согласия. Ведь, например, от того, что супруг выданное согласие физически разорвал или уничтожил, юридически оно существовать не перестает.

- Однако не секрет, что нотариуса можно, например, подкупить. И «по-свойски» оформить через него «задним числом» разрешение, которое супруг и не собирался давать.

- Любой государственный или частный институт имеет свои дефекты. И среди нотариусов бывают нечистые на руку люди. Но нотариальное сообщество не ограждается от этого информационной завесой, любые нарушения становятся обществу известны. Кроме того, нет ни одного нотариуса, чья вин была бы доказана, а он продолжил свою работу.

- Кстати, может быть, именно из-за таких случаев огласки внушительное число граждан (и, в том числе, наших читателей) как говорится, «по умолчанию» считают риелторов и нотариусов некими «кровопийцами», тянущими денежки из народа «просто так», получающими доходы из воздуха и ни за что не отвечающими?

- Вообще, когда граждане выражают недовольство нотариусами или риелторами, то недовольны они не этими институтами как таковыми. Они недовольны, прежде всего, тем, что эти институты не всегда эффективно решают вопросы именно их компетенции. Например, закон о риелторской деятельности до сих пор не принят, что такое сегодня риэлтерский договор, не ясно. Комиссия у них часто не прозрачна, как и их ответственность за свою работу. Кстати, а в чем заключается их работа, тоже законодательно не установлено.

И к нотариусам, конечно, есть вопросы. Например, и риелторы, и граждане хотят, чтобы нотариус нес полную ответственность в случае юридических проблем не только в удостоверенной сделке, но и в праве собственности приобретателя жилья в принципе.

Но как это можно сделать, если право на продаваемый объект возникло на основании сделки в простой письменной форме, законность которой никто не контролировал? Если такая сделка будет судом заничтожена, то и последующая нотариальная сделка будет, само собой разумеется, автоматически уничтожена судом. Вины нотариуса нет, а право собственности собственник потерял.

К тому же, хочу заострить внимание вот на каком моменте. Российский институт нотариата, с одной стороны, далек от совершенства. Но, с другой стороны, он зависит от норм и правил работы, которые устанавливает го-су-дар-ство. К сожалению, нотариальные палаты не имеют права законодательной инициативы, нам приходится работать с тем законом, который есть.

Как очень верно в свое время подметила президент Федеральной нотариальной палаты Мария Сазонова, «законодатель утратил вкус к системным решениям». И пока этот вкус не обретется, все эта чехарда на вторичном рынке жилья не закончится никогда.

Так что, подытоживает Алексей Комаров, вместо реализации подобных инициатив, «приветов из прошлого», актуальность которых абсолютно нулевая, государству нужно озаботиться, прежде всего, вопросом гарантии обеспечения стопроцентной компенсации добросовестным лицам, которые в результате признания сделок недействительными остаются без денег и жилья.

Но это требует принятия принципиального решения, определения реального гаранта законности права собственности с внесением соответствующих законодательных изменений. Будет это нотариус, реестр или иной институт, к сожалению, до сих пор не ясно.